Заемщик заключил с банком два кредитных договора, для обеспечения которых заключены два договора ипотеки, предметом которых являлись две комнаты в квартире. Впоследствии ВАС РФ издал Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, согласно которому предметом ипотеки не может быть часть площади отдельного жилого помещения. Как поступить с заключенными договорами ипотеки?

В соответствии с п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ одним из существенных условий договора залога является его предмет, т.е. передаваемое в залог имущество. В соответствии со ст. 130 ГК РФ и п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предметом ипотеки может быть недвижимое имущество. Судебное толкование понятия предмета ипотеки дано в п. п. 2 и 8 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, сообщенного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 (далее - Обзор). В них сделан вывод о том, что предметом ипотеки не может быть часть площади отдельного жилого помещения, которая не зарегистрирована в установленном порядке как отдельное помещение.
При регистрации договора ипотеки на часть квартиры, который был заключен до выхода Обзора, стороны не могли предвидеть появление такого толкования. Однако судебное толкование не является нормой права. Поэтому к нему неприменим принцип об отсутствии у него обратной силы. Обзор будет применяться судами и к тем правоотношениям, которые возникли до его выхода. Поэтому сторонам договора ипотеки рекомендуется переоформить заключенные ранее два договора ипотеки на разные части квартиры. Новый договор ипотеки квартиры должен обеспечивать исполнение обязательств заемщика по двум разным кредитным договорам. В новом договоре ипотеки целесообразно предусмотреть очередность удовлетворения требований залогодержателя по этим двум кредитным договорам (п. 8 Обзора).
Если стороны откажутся от оформления одного договора ипотеки, то, руководствуясь п. п. 2 и 8 Обзора, суду придется сделать вывод об отсутствии в заключенных ранее договорах ипотеки одного из существенных условий договора залога - предмета залога: часть помещения не может быть предметом залога. Отсюда следует, что рассмотренные договоры залога будут считаться несостоявшимися.
Л.Г.Ефимова
Ассоциация российских банков
24.10.2005