Увеличивают ли остаточную стоимость сданного в аренду здания затраты на его капитальный ремонт, произведенный арендатором в связи с неотложной необходимостью за счет собственных средств, в целях исчисления налоговой базы по налогу на имущество?

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Пунктом 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ установлено, что объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. При определении налоговой базы имущество, признаваемое объектом налогообложения, учитывается по его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 1 ст. 375 НК РФ).
В п. 2 ст. 257 НК РФ приведен исчерпывающий перечень случаев, в результате которых изменяется первоначальная стоимость основных средств. В указанном перечне капитальный ремонт не поименован.
Таким образом, сданное в аренду имущество является объектом налогообложения по налогу на имущество у арендодателя, который уплачивает налог исходя из его остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Учитывая, что затраты на капитальный ремонт здания, в том числе и произведенный в связи с неотложной необходимостью за счет средств арендатора, не увеличивают его первоначальную (п. 2 ст. 257 НК РФ), а следовательно, и остаточную стоимость, указанные затраты при исчислении налоговой базы по налогу на имущество не учитываются.
Е.Н.Коломина
Федеральное агентство
кадастра объектов недвижимости
15.07.2005