Физическим лицом по договору купли-продажи была приобретена квартира. Может ли оно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при отсутствии у него расписки продавца, удостоверяющей получение денежных средств? Как быть в случае, если получение такой расписки невозможно?

Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, регламентирующим право плательщика НДФЛ уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на приобретение на территории РФ квартиры, в размере фактически произведенных расходов (далее - вычет), установлено, что вычет предоставляется налогоплательщику на основании следующих документов:
- письменного заявления налогоплательщика;
- документов, подтверждающих право собственности на приобретенную квартиру;
- платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Как видим, закон обусловливает предоставление вычета в том числе наличием у налогоплательщика надлежащих платежных документов, подтверждающих факт уплаты им денежных средств.
Какая-либо особая форма такого платежного документа в случае, когда сделка купли-продажи недвижимости совершается между двумя физическими лицами, законом не установлена. Обычно на практике в подобной ситуации граждане используют расписку.
Выдача по требованию должника такой расписки кредитором, принявшим исполнение (в данном случае - продавцом квартиры, принявшим от покупателя денежные средства), предусмотрена п. 2 ст. 408 Гражданского кодекса РФ.
В связи с этим нам не вполне понятно, почему налогоплательщик - покупатель квартиры не воспользовался предоставленным ему законом правом потребовать от продавца расписку в получении денег.
В то же время следует учитывать, что особых требований к форме расписки, в частности требования о ее составлении обязательно на отдельном листе, ГК РФ не устанавливает.
Поэтому стороны договора купли-продажи недвижимости - физические лица нередко действуют следующим образом. В текст договора включается положение, смысл которого сводится к тому, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Иными словами, продавец недвижимости подтверждает факт получения денег от покупателя непосредственно в тексте договора.
При наличии такой (аналогичной по содержанию) записи в договоре купли-продажи, зарегистрированном в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право должника потребовать от кредитора, принявшего исполнение, расписку, регламентированное п. 2 ст. 408 ГК РФ, следует, на наш взгляд, считать реализованным надлежащим образом.
В связи с этим рекомендуем налогоплательщику выяснить, не содержится ли подобной записи в договоре купли-продажи, который имеется у него в наличии.
К сожалению, иных вариантов подтверждения налогоплательщиком наличия у него необходимых для получения имущественного вычета платежных документов, свидетельствующих об уплате им денежных средств, в рассматриваемой ситуации мы не находим.
А.И.Костин
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
05.08.2005