...Организация, применяющая УСН, основной вид деятельности которой - сдача имущества в аренду, приобрела квартиру в жилом фонде и перевела ее в нежилой. В эксплуатацию объект не вводился, расходы для целей налогообложения не учитывались. Затем квартира была продана. Правомерно ли при продаже учесть покупную стоимость квартиры, т.е. провести как реализацию товара и учесть в составе расходов покупную стоимость квартиры?

Перечень расходов, принимаемых при применении УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы", содержит как расходы на приобретение основных средств (далее - ОС), так и расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (пп. 1 и 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" организации-"упрощенцы" должны вести бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов. Отнесение имущества к основным средствам производится по правилам ПБУ 6/01 "Учет основных средств", утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Что же касается товаров, то таковыми для целей налогообложения считаются любые виды объектов гражданских прав, относимые к имуществу в соответствии с ГК РФ (за исключением имущественных прав), реализуемые либо предназначенные для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
В зависимости от конкретной хозяйственной ситуации расходы на квартиру можно учесть как по пп. 1, так и по пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Причем признание квартиры основным средством в налоговом учете (и соответственно учет расходов на ее приобретение для целей исчисления единого налога) возможно не ранее ввода квартиры в эксплуатацию (пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
В данном случае квартира в эксплуатацию не вводилась и расходы на ее приобретение совершенно правильно не учитывались организацией в качестве расходов на приобретение ОС.
В таком случае квартира может быть признана товаром и, поскольку она была реализована, считаем, что "упрощенец" вправе принять расходы на ее приобретение на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Отметим, что Минфин в ряде писем высказывался категорически против учета расходов на приобретение ОС по пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Однако он рассматривал вопросы о порядке учета остаточной стоимости ОС, полностью или частично списанного в расходы по пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ (см. Письма от 04.03.2005 N 03-03-02-04/1/54, от 27.05.2005 N 03-03-02-04/1/131).
Позиция Минфина представляется нам вполне логичной - если уж налогоплательщик начал списывать свои затраты в порядке, специально предусмотренном для учета затрат на ОС, то нужно этим порядком далее и руководствоваться. Однако в ситуации, изложенной в вопросе, расходы на приобретение квартиры не учитывались как расходы на приобретение ОС. Поэтому у организации есть все основания учесть затраты на данную квартиру как на товар по основанию пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
М.Васильева
Подписано в печать
19.12.2005
"Малая бухгалтерия", 2006, N 1