Статья 291. Товарищество собственников жилья. 1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Комментарий к статье 291
1. После вступления в силу первой части ГК был принят Закон о товариществах собственников жилья.
Этот Закон распространяется также на жилищные и жилищно-строительные кооперативы с того момента, когда выплачен пай хотя бы одним членом кооператива, т.е. возникло право собственности хотя бы на одну квартиру.
В настоящее время отношения собственников жилья регулируются указанным Законом.
Под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включая и придомовый земельный участок (право на земельный участок не упоминается в ст. 290 среди объектов общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме). В кондоминиум может входить несколько зданий.
Кондоминиум может управляться как непосредственно, по принципу общего собрания, так и через создание управляющего органа.
Непосредственное управление кондоминиумом возможно при небольшом размере (не более четырех помещений, принадлежащих не более чем четырем домовладельцам).
При большем размере функции по управлению могут быть возложены на уполномоченный государством (органом местного самоуправления) орган (службу заказчика).
Наконец, собственники помещений в кондоминиуме могут создать некоммерческую организацию - товарищество. В этом случае именно товарищество будет управлять имуществом кондоминиума. Товарищество может управлять кондоминиумом через свои органы управления либо заключить договор со специализированной организацией.
Товарищество может быть образовано и в одном подъезде многоквартирного дома.
Естественным способом образования товарищества является создание товарищества для целей строительства или реконструкции жилого дома. Впоследствии это же товарищество будет управлять домом и иным общим имуществом.
Товарищество призвано защитить интересы собственников квартир. Кроме того, только посредством организации товарищества можно достичь таких целей, как инвестиции в уже выстроенный дом (кондоминиум), его реконструкция и улучшение (надстройка этажей, создание стоянок и подземных гаражей, зимних садов, бассейнов и пр.).
Если собственники квартир в доме не объединены, то, конечно, никаких юридических механизмов, посредством которых можно было бы объединить инвестиции и управлять их вложением, не имеется. Такой дом не может быть улучшен, и даже плановый ремонт в нем может осуществляться не иначе как административными средствами, для которых характерны неэффективность, уравнительное распределение ресурсов, полное отсутствие контроля собственников за качеством работ и их результатом.
Создание товариществ собственников жилья встречает, однако, серьезные препятствия, которые связаны как с большим размером многоквартирных домов, так и, особенно, с тем, что в них проживают, как правило, люди с разными доходами и разными социальными позициями. Серьезным препятствием является и инерция администрирования в жилищной сфере, а также традиционно применяемые в жилищной политике массовые дотации, делающие недоступным для большинства собственников жилых помещений контроль за расходованием средств.
2. Решение об организации товарищества, принятие его устава, выборы органов управления товариществом относятся к компетенции общего собрания собственников.
Товарищество, как и иные некоммерческие организации, считается существующим с момента регистрации его устава компетентным регистрирующим органом.
Членами товарищества могут быть собственники помещений в кондоминиуме - как физические, так и юридические лица. Государственные (муниципальные) организации могут иметь не право собственности, а право хозяйственного ведения или оперативного управления.
В отличие от норм об общей собственности решения принимаются общим собранием товарищества не единогласно, а при наличии кворума - более 50% голосов, причем голоса рассчитываются исходя из доли каждого члена товарищества, зависящей от размера принадлежащего ему помещения.
Понятно, что такой подход создает условия для нормальной деятельности товарищества, тогда как принцип единогласия (консенсуса), который вытекает из ст. ст. 246, 247, регулирующих управление общей собственностью, приведет к невозможности управления кондоминиумом при наличии в нем сколько-нибудь значительного числа собственников, а такие кондоминиумы составляют подавляющее большинство.
В соответствии со ст. 32 Закона о товариществах собственников жилья членство в товариществе возникало у домовладельца с момента его регистрации. После этого все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становились его членами в силу возникновения у них права собственности на помещение.
Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации.
Таким образом, решения товарищества не обязательны для тех собственников помещений, которые прямо не изъявили своей воли на вступление в товарищество. Решения, обязательные для всех собственников, следовательно, должны приниматься в соответствии с нормами об общей собственности, т.е. путем достижения общего согласия. Что касается установления размеров расходов по содержанию общего имущества, то в случае недостижения согласия спор должен рассматриваться судом.
Очевидно, что при таком подходе фактически исчезает возможность принятия решения о каких-либо расходах, направленных не на обслуживание общей собственности, а на ее улучшение, реконструкцию дома и т.д.
В большинстве случаев кондоминиум становится фактически неуправляемым.