Статья 225. Бесхозяйные вещи. 1. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

2. Если это не исключается правилами настоящего Кодекса о приобретении права собственности на вещи, от которых собственник отказался (статья 226), о находке (статьи 227 и 228), о безнадзорных животных (статьи 230 и 231) и кладе (статья 233), право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности.
3. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Комментарий к статье 225
1. Норма носит общий характер по отношению к специальным правилам, регулирующим различные первоначальные способы приобретения права собственности (ст. ст. 226 - 233 ГК).
Значение этой нормы состоит в том, что она отказывается от ранее действовавшей презумпции государственной собственности на бесхозяйное имущество.
Действующий ГК сохраняет лишь презумпцию права государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (п. 2 ст. 214). Следовательно, земля и природные ресурсы не могут стать бесхозяйными.
2. Правила настоящей статьи также не могут применяться к объектам, изъятым из оборота (ст. 129).
Не может считаться бесхозяйным наследственное имущество до вступления в наследство, имущество, находящееся на хранении в порядке секвестра (ст. 926 ГК), равно как и иное имущество, по поводу которого ведется гражданский спор в установленных процессуальных формах.
3. Не может считаться бесхозяйным также имущество, находящееся в незаконном владении лица, которое не имеет права собственности на то имущество, которым оно владеет. Из п. 3 ст. 225 следует, что на учет берется наличное имущество, не находящееся во владении собственника или третьих лиц. Поэтому если имуществом владеет какое-либо лицо, получившее его иначе как в качестве бесхозяйного, и владеет им для себя (как своим) или иного определенного лица, то применение к этому имуществу норм ст. 225 невозможно.
Однако после того, как имущество взято на учет и принято во владение уполномоченным органом, он имеет право истребовать его от лиц, незаконно завладевших им после принятия на учет.
Не может считаться бесхозяйным имущество, которого не имеется в наличии, имущество, место нахождения которого точно не известно, либо предположительно существующее имущество.
Гибель или утрата обнаруженного бесхозяйного имущества прекращает процедуры, осуществляемые в соответствии со ст. 225.
4. Процедура обращения в муниципальную собственность бесхозяйного недвижимого имущества описана в п. 3 ст. 225.
К приобретению бесхозяйных вещей, а также вещей, от которых собственник отказался (ст. 226), потерянных вещей (ст. ст. 227 - 228), безнадзорных животных (ст. ст. 230 - 231), клада (ст. 233) могут применяться нормы о приобретательной давности, если это не исключается указанными нормами.
5. Необходимо отметить, что в случаях, указанных в ст. ст. 225 - 228, 231, 233 ГК, нормы о приобретательной давности могут применяться лишь субсидиарно. Того юридического состава, который описан в ст. 234 ГК, ни в одном из указанных случаев быть не может. Прежде всего во всех случаях, когда происходит завладение имуществом, не имеющим известного собственника, и описанных в ст. ст. 225 - 228, 231, 233 ГК, владелец не может не знать, что он не является собственником имущества. Следовательно, здесь невозможно добросовестное приобретение имущества, так как добросовестность предполагает прежде всего извинительное заблуждение, в силу которого владелец ошибочно считает себя собственником. Таким образом, тогда, когда владелец завладевает имуществом, собственник которого не известен, он никак не может считать этим собственником себя.
Значит, во всех указанных случаях, кроме собственно приобретения по давности в силу ст. 234 ГК, "добрая совесть" не только не требуется для приобретения права собственности, но, напротив, исключает применение норм ст. ст. 225 - 228, 231, 233.
6. В то же время закон не указывает на последствия недобросовестности, если понимать под нею осведомленность владельца (приобретателя по ст. ст. 225 - 228, 231, 233) о действительном собственнике вещи. По-видимому, здесь возможен отказ владельцу в защите его права на приобретение вещи в силу допущенного злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК). Очевидно, что заявление о злоупотреблении правом вправе сделать либо собственник, либо компетентный орган, принимающий участие в процедурах, описанных в ст. ст. 225 - 228, 231, 233.
7. Другое условие приобретения по давности - владение имуществом как своим собственным - также выполняется с известными особенностями. Обычно владение осуществляется все же как владение чужим имуществом: осознание того, что у вещи нет собственника, исключает другое отношение. Однако в том случае, когда владение ведется для иного определенного лица, приобретение в собственность исключается. Например, если бесхозяйная вещь передана на хранение профессиональному или иному хранителю, то хранение ведется для того, кто передал вещь. В этом случае, хотя хранитель и осуществляет владение, он не может присвоить себе вещь по нормам ст. ст. 225 - 228, 231, 233.
Например, хозяин стоянки автомашин заявил иск к органам внутренних дел, поместившим на стоянку машину, собственник которой не был установлен, о возмещении затрат на хранение автомашины. После того как в этом требовании было отказано, хозяин автостоянки заявил требование об обращении автомашины в его собственность по ст. 228 ГК. В этом требовании также было отказано по тому основанию, что он не может считаться лицом, нашедшим потерянную вещь.
Стало быть, условием приобретения вещи в собственность по правилам ст. ст. 225 - 228, 231, 233 является владение для неизвестного собственника либо владение вещью, не имеющей собственника, но никак не владение вещью как собственной или владение вещью для известного лица.
8. В то же время владение ведется открыто. Однако и здесь есть особенности, отличающие от той открытости, которая упомянута в ст. 234 ГК: владелец вещи по ст. ст. 225 - 228, 231, 233 обязан, кроме того, в той или иной форме сделать официальные заявления о вещи.
Наконец, нормами ст. ст. 225 - 228, 231, 233 предусмотрены иные, более короткие сроки приобретения вещи в собственность, чем те, которые предусмотрены ст. 234.
9. Содержащееся в п. 3 ст. 225 указание, что если суд не примет бесхозяйное имущество в муниципальную собственность, то оно может быть вновь принято во владение собственником или приобретено в собственность в силу приобретательной давности, следует понимать в том смысле, что здесь действует общий срок приобретательной давности, указанный в ст. 234. В то же время, как уже говорилось, владелец не будет иметь доброй совести в смысле ст. 234. Собственник вправе истребовать имущество от такого владельца в порядке ст. 301, при этом ответчик вправе сослаться на истечение срока исковой давности.
10. Во всех случаях, предусмотренных ст. ст. 225 - 228, 231, 233, необходимо и соблюдение специального механизма, предусматривающего в той или иной форме решение органа, обладающего административной или судебной компетенцией, тогда как приобретение по давности в силу ст. 234 ГК наступает по мере истечения срока и не нуждается в судебном решении, а может лишь быть подтверждено судом в порядке особого производства.
Стало быть, остается лишь общий результат: приобретение в силу ст. ст. 225 - 228, 231, 233, как и по ст. 234 ГК, происходит без участия собственника и помимо его воли. Смысл этого правила состоит в том, чтобы вещь не находилась длительное время без собственника. Само по себе это правило, влекущее утрату собственником его права помимо его воли, не может быть оправдано соображениями справедливости, а диктуется исключительно нуждами гражданского оборота, требующими упорядоченности имущественных прав.
Однако собственник вправе истребовать вещь, пока у приобретателя не возникло право собственности на нее. Для истребования вещи по ст. ст. 225 - 228, 231, 233 собственнику достаточно доказать свое право на вещь, поскольку владелец не может считаться добросовестным, не является приобретателем (лицом, получившим имущество по сделке об отчуждении вещи) и, следовательно, не вправе воспользоваться защитой, предусмотренной ст. 302 ГК.
В то же время в течение всего периода, пока осуществляется владение, но еще не приобретено право собственности, владелец вещи имеет защиту против любых третьих лиц, кроме собственника и законного владельца.
11. После приобретения права собственности по ст. ст. 225 - 228, 231, 233 собственник утрачивает свое право и лишен возможности требовать доходов от вещи, истребовать саму вещь и осуществлять иные права, которые может иметь только собственник.
Например, в практике возник вопрос: должен ли суд удовлетворить виндикационный иск собственника, у которого вещь была похищена, от лица, которое получило право собственности на нее в порядке ст. 228 ГК (приобретение права собственности на находку). Дело в том, что виндикационный иск был заявлен в течение срока исковой давности (три года), но к тому моменту ответчик уже имел право собственности, полученное в порядке ст. 228 ГК. В данном случае в иске должно быть отказано, так как приобретение права собственности на вещь, которая могла бы быть виндицирована от любого приобретателя, исключается после того, как прежний собственник утратил свое право собственности в силу ст. 228.
Аналогичные правила применяются и для всех других случаев приобретения собственности по ст. ст. 225 - 228, 231, 233.
12. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет и затем обращаются в муниципальную собственность либо в собственность владельца по правилам, изложенным в п. 3 ст. 225.
Недвижимой вещью может быть признан лишь такой объект, который является недвижимостью, т.е. был выстроен и сдан в эксплуатацию с соблюдением правил ст. 219 ГК либо был ранее зарегистрирован в установленном порядке в качестве объекта недвижимости, но собственник которого отсутствует либо неизвестен. Например, бесхозяйной недвижимой вещью может быть признано строение, последним собственником которого значится ликвидированное юридическое лицо.
В то же время не может быть признано бесхозяйным самовольно возведенное строение. К такому строению применяются правила ст. 222, а не 225 ГК. Не может быть признан бесхозяйным и незавершенный строительством объект, на который сохраняются права застройщика.