Статья 222. Самовольная постройка. 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Комментарий к статье 222
1. Норма п. 1 ст. 222 ГК дополняет соответствующие законы, регулирующие строительство, в том числе предоставление земельных участков под строительство, и имеющие публично-правовой характер. С точки зрения частного права нарушение соответствующих предписаний закона и административных актов влечет специфическую частноправовую санкцию - на возведенный объект не возникает права собственности. Тем самым норма ст. 222 ГК не отменяет и не исключает тех санкций, которые установлены специальными законами, например административных штрафов (ст. 66 Градостроительного кодекса РФ).
2. Предусмотренный законом снос постройки может рассматриваться как частноправовая санкция и осуществляться по иску заинтересованного лица, так же как административная санкция осуществляется по требованию компетентного органа (п. 3 ст. 25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ).
3. Нарушение, квалифицируемое как самовольное строительство, состоит либо в нарушении норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельных участков под строительство, либо нарушении градостроительных норм, регулирующих собственно проектирование и строительство.
Достаточно хотя бы одного нарушения, чтобы постройка считалась самовольной.
4. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются для целей строительства в соответствии со ст. ст. 30 - 32 Земельного кодекса РФ. ЗК РФ различает предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такого согласования. Во втором случае проводятся торги. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
5. Термин "застройщик" не имеет специального гражданско-правового содержания, так как ранее существовавший в отечественном гражданском законодательстве институт "права застройки" действующим ГК не предусмотрен. Современным российским законодательством застройкой признается деятельность по созданию строительных объектов. Обычно считается, что застройщиком может выступать гражданин или юридическое лицо, которое осуществляет строительство для себя собственными силами или посредством договора подряда. В последнем случае застройщик выступает и как заказчик.
Застройщиком может выступать и лицо, получившее земельный участок на праве собственности или долгосрочной аренды, с целью реализации проекта его застройки с последующей передачей подготовленного для застройки или застроенного земельного участка другим лицам (п. 5 ст. 56 Градостроительного кодекса).
6. Закон об архитектурной деятельности именует застройщиком лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта. Для строительства необходимо иметь разрешение на строительство, а также архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 Закона об архитектурной деятельности).
Архитектурно-планировочное задание должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Эти требования должны соответствовать действующему законодательству.
Отказ в выдаче разрешения на строительство, а также отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком (застройщиком) в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления) и (или) в суд.
7. Отсутствие разрешения на строительство архитектурно-планировочного задания, архитектурного проекта либо нарушение условий, изложенных в этих документах, являются нарушениями, влекущими признание строительства самовольным. В то же время возможно устранение допущенных отступлений от проекта (п. 2 ст. 24 Закона об архитектурной деятельности).
8. Основным последствием самовольного строительства является то, что на построенный объект не возникает права собственности как на объект недвижимости. Именно в этом смысле следует понимать термин "недвижимое имущество", употребленный в п. 1 ст. 222. В то же время сохраняется право собственности на строительные материалы, составляющие постройку. Следовательно, именно собственник этих материалов имеет право на разборку постройки. Иные лица могут осуществить разборку (снос) не иначе как по решению суда в порядке применения установленных законом санкций. Материалы могут быть ими удержаны лишь в порядке ст. 359 ГК для обеспечения имеющихся прав требования к застройщику.
9. Застройщик может приобрести право собственности на постройку при условии, что данный участок может быть ему предоставлен под строительство в установленном порядке. Поэтому при рассмотрении споров, связанных со строительством на земельном участке, не принадлежащем застройщику, суды должны требовать от застройщика доказательств предоставления земельного участка для целей строительства.
10. Право собственности на строение может быть признано и за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, при условии возмещения застройщику расходов на строительство в размере, определенном судом.
Применение этой нормы предполагает, что застройщик занял участок и вел строительство на нем вопреки воле собственника (обладателя иного права) земельного участка.
Поскольку строительство велось по воле собственника земельного участка, между сторонами существовал соответствующий договор об условиях строительства, и спор должен решаться в зависимости от условий этого договора.
Если договор сам по себе не противоречит закону, то оснований для обращения всей постройки в собственность застройщика либо в собственность хозяина участка с выплатой расходов не усматривается. Суду следует обсудить условия договора, его исполнение и решить спор в соответствии с этими условиями.
Например, завод, владевший земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключил инвестиционный договор с акционерным обществом, в силу которого общество построило сооружение - терминал по перегрузке жидких удобрений, на территории, принадлежащей заводу. Терминал был размещен на опорах, которые были смонтированы на участке завода. Реально отделить участок, занятый терминалом, и участок завода было невозможно, так как основные конструкции терминала были смонтированы над постройками завода. В соответствии с условиями договора завод в последующем получал заказы на перегрузку удобрений.
Однако после завершения строительства завод, сославшись на то, что общество не получило земельный участок под строительство, заявил в суд иск о признании постройки терминала самовольной и требовал передать ему весь терминал в собственность, ссылаясь на ч. 2 п. 3 ст. 222.
Фактов об отступлении при строительстве от проекта и нарушении градостроительных и иных норм и правил не имелось.
В данном случае следует исходить из того, что, поскольку договор между сторонами не противоречит закону, застройщик занял участок в той мере, в какой это было необходимо для строительства, не самовольно, а по воле хозяина участка. В этом случае оснований для признания строительства самовольным не усматривается. Судьба постройки должна решаться в зависимости от самого соглашения.
11. В том случае, если договор о строительстве между собственником участка и застройщиком признан ничтожным не по причине нарушения земельного законодательства (например, участок был предоставлен для сельскохозяйственных нужд, а не для строительства), а по иным основаниям, осуществленное строительство также не может считаться самовольным лишь по причине аннулирования договора о строительстве.
12. Аналогичные случаи возникают и при строительстве на участке, принадлежащем другому лицу на праве частной собственности. Особенно часто споры возникают на почве пристроек, надстроек к чужому зданию. Поскольку такие строительные работы не могут осуществляться иначе как по договору с собственником недвижимости (исключая случаи самоуправного захвата), оснований усматривать здесь самовольное строительство из-за отсутствия оформленных прав на земельный участок не имеется.
Конечно, в том случае, когда самовольная постройка нарушает права и законные интересы иных лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни за застройщиком, ни за собственником (или обладателем иного вещного права) на земельный участок.