Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости. 1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к статье 271
1. Пункт 1 комментируемой статьи имеет в виду случаи, когда собственник земельного участка и собственник объектов недвижимости на этом участке не совпадают в одном лице (см. коммент. к ст. 264).
В этом случае собственник объектов недвижимости в силу закона (см. коммент. к ст. 268) должен стать землепользователем, а не обладателем сервитута, как это предусмотрено договором продажи недвижимости (см. ст. 553), причем той части участка, которая обслуживает здание, строение, сооружение. Ее площадь, необходимая для использования собственником, определяется Земельным кодексом (п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35).
Возможны варианты землепользования: на условиях постоянного (бессрочного) пользования, аренды земельного участка или безвозмездного срочного пользования участком.
Если из всех вариантов землепользования, которые вытекают из закона или договора (например, аренда земли) или из решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 Земельного кодекса), не будет выбран определенный вариант, собственнику недвижимости должно быть предоставлено, в силу закона, право постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости.
Однако эта норма ГК непосредственно не действует и дополняется положением Земельного кодекса (ст. 20), по которому в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Кроме того, лицо, наделенное правом постоянного (бессрочного) пользования участком, лишено права распоряжения им (см. коммент. к ст. 270), и поэтому подобное решение может быть принято лишь собственником земли. Таким образом, предусмотренная законом гарантия обеспечения интересов собственников недвижимости сужена земельным законодательством и по числу объектов землепользования, и по числу субъектов права собственности на землю, исключена для землепользователя и переадресована собственнику земельного участка. Комментируемая статья является примером возникшей коллизии между гражданским и земельным законами и требует своего законодательного решения в ГК.
Перемена собственников участка или объекта недвижимости не меняет условия использования земельного участка или объекта недвижимости каждым из них (см. ст. 35 Земельного кодекса), кроме указанных случаев. При этом собственник здания, строения и сооружения, если он становится землепользователем, обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, либо на приобретение права аренды участка (ст. 22 Земельного кодекса), которое осуществляется на условиях и в порядке, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами (см. п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса).
2. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости - принцип земельного законодательства (ст. 1 Земельного кодекса), п. 2 комментируемой статьи утверждает независимость каждого из собственников относительно каждого объекта в случае принятия ими самостоятельных распорядительных решений (см. коммент. к ст. 209). Законом выделяется распоряжение собственника о сносе здания, сооружения, если это не вступает в противоречие с условиями пользования земельным участком, вытекающими из закона (см. коммент. к ст. 272) или договора.