Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности. 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Комментарий к статьям 246 и 247
1. В методических целях комментарий к ст. 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем - ст. 246.
2. Содержание права общей собственности, как и права собственности вообще, составляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Поскольку, однако, право общей собственности принадлежит не одному, а двум или более лицам, при осуществлении указанного права возникает необходимость согласовать волю всех, кому оно принадлежит.
В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям.
В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля, в свою очередь, должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещения в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании, которая превышает 30% голосов (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении 10 кв. м площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т.е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов, не допускается. Возможно и вовсе исключить из подсчета голоса, принадлежащие государству или муниципальному образованию, в части, превышающей 30% голосов, что практически равнозначно распределению этих голосов между остальными домовладельцами. Лимит в размере 30% голосов предусмотрен для того, чтобы голоса остальных домовладельцев не были подавлены уполномоченным органом государства или муниципального образования, имеющим более 30% голосов. Иными словами, этот лимит с точки зрения законодателя позволяет обеспечить демократические начала в управлении товариществом собственников жилья.
3. Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.
Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности.
4. Пункт 1 ст. 246 сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия относительно порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 с другими нормами как Кодекса, так и других правовых актов, позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, в сущности, допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле. Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но и в самом ГК можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 (см. коммент. к ст. 252).
5. Правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, должно неукоснительно соблюдаться и в тех случаях, когда одним из сособственников является недееспособный, частично или ограниченно дееспособный. Для распоряжения имуществом подопечного, в т.ч. и его долями в праве общей собственности, должно быть получено предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, такое разрешение требуется независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. и бывшими. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).
Указанные положения подлежат применению и в тех случаях, когда квартира, приватизированная до 31 мая 2001 г., находится в общей совместной собственности членов семьи, в т.ч. и лиц, находящихся под опекой и попечительством.
Эти вопросы приобретают особую остроту, когда приватизированное жилое помещение, на которое подопечный имеет право, отчуждено вопреки его воле или без участия его воли (например, потому что он недееспособен), в результате чего права и интересы подопечного нарушены. Достаточно широко распространены случаи, когда помещение отчуждено без разрешения органов опеки и попечительства либо по разрешению, полученному за взятку.
Позиция, занятая по данной категории дел Конституционным Судом РФ, не свободна от противоречий. В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657) КС РФ, с одной стороны, пришел к правильному выводу о том, что защита права лица, считающего себя собственником имущества, путем удовлетворения виндикационного иска возможна лишь тогда, когда имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). С другой стороны, из последующего хода рассуждений, получивших отражение в Постановлении КС РФ, может быть сделан вывод, что имущество при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК, может быть истребовано лишь у приобретателя по первой сделке, который приобрел имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. Если же имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок (второй, третьей, четвертой и т.д.), то он становится собственником имущества, а потому истребованию у него оно не подлежит. Между тем на поставленный вопрос однозначно ответить нельзя. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или без участия его воли, то сколько бы сделок по поводу имущества ни было совершено, приобретатель собственником имущества стать не может, хотя бы в поведении самого приобретателя никаких юридических дефектов не было (он приобрел имущество добросовестно и возмездно). Этот вывод тем более может быть распространен на случаи, когда неуправомоченный отчуждатель распорядился имуществом, воспользовавшись отсутствием юридически полноценной воли представляемого им лица и не получив в установленном законом порядке разрешения на совершение сделки от органов опеки и попечительства. Например, родители-алкоголики за взятку получили от органов опеки и попечительства разрешение на продажу приватизированной квартиры, вопреки интересам несовершеннолетних детей, которые были участниками приватизации. В результате деньги были пропиты, а дети остались без жилья.
6. Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе об основах жилищной политики, в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (ст. 8 "Общее имущество кондоминиума").
7. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения определены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с долями в праве общей собственности на указанные земельные участки, к выделу земельных участков, определению порядка владения и пользования ими применяются правила ГК с учетом особенностей, установленных указанным Законом.