Статья 12. Определение цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества. 1. Нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

2. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Комментарий к статье 12
Нормами статьи устанавливаются правила определения:
- нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (п. 1);
- начальной цены приватизируемого государственного или муниципального имущества (п. 2).
1. Нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества были утверждены Постановлением Правительства РФ от 31 мая 2002 г. N 369 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 16 апреля 2003 г. N 222, от 31 июля 2003 г. N 466).
В соответствии с Правилами нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством РФ о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом следующих особенностей:
а) стоимость земельных участков, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, определяется исходя из цены выкупа земельных участков, установленной в соответствии с законодательством РФ о приватизации;
б) стоимость акций (долей, вкладов) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ (товариществ) в составе долгосрочных и краткосрочных финансовых вложений определяется исходя из нормативной цены указанного имущества, определенной в соответствии с Правилами;
в) учитывается налог на добавленную стоимость в отношении приобретенных ценностей (налог на добавленную стоимость (НДС) - федеральный налог, взимаемый с 1 января 2001 г. на основании главы 21 Налогового кодекса РФ. В соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС, в частности:
- передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению);
- передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации;
- передача на безвозмездной основе объектов основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления, а также бюджетным учреждениям, государственным и муниципальным унитарным предприятиям);
г) не учитывается балансовая стоимость объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия;
д) не учитывается просроченная дебиторская задолженность.
Нормативная цена имущественного комплекса унитарного предприятия при его преобразовании в открытое акционерное общество используется только для определения нормативной цены акций создаваемого открытого акционерного общества.
В случае если с даты регистрации открытого акционерного общества до даты определения нормативной цены его акций прошло не более года, нормативная цена подлежащих приватизации находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытого акционерного общества, образованного в результате преобразования унитарного предприятия, определяется путем корректировки нормативной цены имущественного комплекса этого унитарного предприятия, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 9 Правил. Корректировка осуществляется путем умножения нормативной цены имущественного комплекса унитарного предприятия на долю акций в уставном капитале открытого акционерного общества, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на коэффициент контроля и на коэффициент "золотой акции".
В случае если с даты регистрации образованного в процессе приватизации акционерного общества до даты определения нормативной цены его акций прошло более года либо если акционерное общество, акции которого приватизируются, не было образовано в процессе приватизации, нормативная цена подлежащих приватизации находящихся в государственной или муниципальной собственности акций акционерного общества определяется на основании данных сводной бухгалтерской отчетности общества как средневзвешенное значение следующих величин, умноженное на коэффициент "золотой акции", за исключением случаев, предусмотренных пунктом 9 Правил:
а) стоимость акций на основе чистой прибыли, рассчитанная путем деления средней арифметической величины чистой прибыли акционерного общества за три года, предшествующих году, в котором определяется нормативная цена акций акционерного общества, на действующую на день расчета ставку рефинансирования (учетную ставку) Центрального банка РФ и умножения на долю приватизируемых акций в уставном капитале этого общества и на коэффициент контроля. К расчетам принимается величина чистой прибыли за соответствующий год, определенная в соответствии с правилами бухгалтерского учета и отраженная в отчете о прибылях и убытках акционерного общества;
б) стоимость акций на основе биржевых котировок, рассчитанная путем умножения средней арифметической цены открытия и закрытия торгов акциями акционерного общества, состоявшихся в течение трех месяцев до даты определения нормативной цены (без учета наибольшего и наименьшего значения), на количество приватизируемых акций этого акционерного общества;
в) стоимость акций по чистым активам, рассчитанная путем умножения стоимости чистых активов акционерного общества, рассчитанной в установленном порядке, на долю приватизируемых акций в уставном капитале общества и на коэффициент контроля.
Коэффициент контроля отражает степень влияния акционера на принятие акционерным обществом решений в зависимости от доли принадлежащих ему акций этого акционерного общества. Коэффициент контроля определяется согласно приложению N 1.
Коэффициент "золотой акции" применяется в случае наличия в отношении открытого акционерного общества, акции которого приватизируются, решения об использовании специального права на участие в управлении им ("золотой акции") и устанавливается в размере 0,8.
Определение средневзвешенного значения величин (указанных в п. 5 Правил) осуществляется путем сложения этих величин, умноженных на весовые коэффициенты в следующем порядке:
а) при наличии всех трех величин к наибольшей из них применяется весовой коэффициент 0,6, к средней - 0,3, к наименьшей - 0,1;
б) при наличии двух величин к наибольшей из них применяется весовой коэффициент 0,8, к наименьшей - 0,2;
в) при наличии одной величины к ней применяется коэффициент 1.
В соответствии с п. 9 Правил, в случае если в федеральной собственности находится менее двух процентов акций акционерного общества, балансовая стоимость основных средств которого на последнюю отчетную дату не превышает 500 млн. руб., нормативная цена этих акций устанавливается равной номинальной стоимости одной акции, умноженной на количество акций, подлежащих приватизации.
Нормативная цена находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности акций акционерного общества, балансовая стоимость основных средств которого на последнюю отчетную дату не превышает значение, установленное соответственно решением полномочного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, в случаях, если эти акции составляют менее двух процентов общего количества акций акционерного общества, устанавливается равной номинальной стоимости одной акции, умноженной на количество акций, подлежащих приватизации (п. 9 введен Постановлением Правительства РФ от 16 апреля 2003 г. N 222).
Нормативная цена иного подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, не находящегося в хозяйственном ведении и не закрепленного в оперативном управлении за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями, устанавливается равной балансовой стоимости такого имущества, но не ниже первоначальной (восстановительной) стоимости этого имущества, определенной на основании первичной документации по учету основных средств и умноженной на коэффициент 0,1.
В случае если нормативная цена подлежащих приватизации акций, определенная в соответствии с Правилами, составляет менее 10 руб., нормативная цена таких акций устанавливается равной 10 руб.
В приложении N 1 к Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества установлены следующие значения коэффициентов контроля:
-------------------------------------------T----------------------¬
¦ Количество акций (процентов уставного ¦ Коэффициент контроля ¦
¦ капитала) ¦ ¦
+------------------------------------------+----------------------+
¦ от 75% до 100% ¦ 1 ¦
¦ от 50% плюс 1 акция до 75% минус 1 акция ¦ 0,9 ¦
¦ от 25% плюс 1 акция до 50% ¦ 0,8 ¦
¦ от 10% до 25% ¦ 0,7 ¦
¦ от 1 акции до 10% минус 1 акция ¦ 0,6 ¦
L------------------------------------------+-----------------------
В приложении N 2 к Правилам определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества были установлены значения весовых коэффициентов. Применение весовых коэффициентов было отменено в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 31 июля 2003 г. N 466.
2. Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных комментируемым Федеральным законом (см. комментарий к ст. ст. 6, 15, 19, 22 - 24), на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.
Законодательство РФ об оценочной деятельности (законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность) состоит из Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1).
Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (ст. 2).
Российская Федерация, субъекты РФ или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ (ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Важно отметить, что в ст. 7 "Предположение об установлении рыночной стоимости объекта оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности" установлено следующее:
"В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других".
В соответствии со ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).
К объектам оценки относятся:
- отдельные материальные объекты (вещи);
- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
- права требования, обязательства (долги);
- работы, услуги, информация;
- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте (ст. 5).
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа (ст. 9).
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки;
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ (ст. 10).
Общие требования к содержанию отчета об оценке имущества установлены в ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Отчет об оценке имущества составляется в письменной форме и передается заказчику, что служит подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором об оценке.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются:
- дата проведения оценки объекта оценки;
- используемые стандарты оценки;
- цели и задачи проведения оценки объекта оценки (т.е. в договоре об оценке и в отчете об оценке объекта ипотеки обязательно должны содержаться указания на то, что оценка поводится для целей определения рыночной стоимости объекта оценки);
- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
- дата составления и порядковый номер отчета;
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
- дата определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем (ст. 11).
Итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12).
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (ст. 13).
Оценщик для целей применения нормы, содержащейся в комментируемом пункте, может быть признан независимым оценщиком, только если соблюдаются следующие требования ст. 16 "Независимость оценщика" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора об оценке;
- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.