Статья 28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.. Исходя из положений ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Когда речь идет о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), предмет договора должен быть определен конкретно, поэтому норма ст. 28 Закона о приватизации может являться основанием для понуждения к заключению договора, если из иных норм законодательства следует однозначный вывод о том, какое право на земельный участок должно быть приобретено собственником недвижимости.

При решении вопроса об обращении в суд с понуждением к заключению договора следует иметь в виду, что Земельный кодекс и Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Вводный закон) в вопросах, касающихся приобретения прав на земельные участки, условно "разделили" собственников недвижимого имущества на несколько категорий, в зависимости от правового статуса собственника (граждане Российской Федерации, иностранцы, лица без гражданства) и правового положения земельного участка, зданий и сооружений.
Исходя из круга отношений, урегулированных Законом о приватизации, можно предположить, что ст. 28 этого Закона должна распространяться на общие случаи приобретения прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности собственниками недвижимости, не обладающими правами на землю.
Что касается установленных специальных условий приобретения прав на землю, то действовать должны именно эти нормы.
В частности, если здание, строение, сооружение расположены на земельном участке, ограниченном в соответствии с ЗК РФ (ст. 27) и иными федеральными законами в обороте, в любом случае собственник недвижимости не может заключить договор купли-продажи участка. Так, в частности, согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, лицо, приватизирующее недвижимость, может заключить договор аренды только в случае, если земельный участок ограничен в обороте.
Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было оформлено ранее, однако по новым положениям ЗК РФ (ст. 20) оно подлежит переоформлению, при решении вопроса о том, должен ли это быть договор аренды или купли-продажи, и за кем - органом государственной власти или местного самоуправления либо собственником недвижимости - остается выбор, следует учитывать положение ст. 3. Согласно этой статье при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Причем в законе прописано: по выбору собственника зданий, строений, сооружений.
Анализ норм ст. 3 Вводного закона Российской Федерации в связи с положениями Закона о приватизации еще раз обращает внимание правоприменителя на соотношение категорий "приватизация" и "переоформление" прав на землю. В отличие от специалистов, стоящих на позиции, согласно которой любой переход имущества из публичной собственности в частную является приватизацией, а значит, на переоформление прав на землю распространяются все положения о приватизации, считаем, что переоформление прав имеет все-таки особое регулирование. Расхождение объема прав пользователей земельных участков по ст. 3 Вводного закона и Закона о приватизации является дополнительным к тому подтверждением.
Содержание ст. 28 Закона о приватизации и ст. 3 Вводного закона задает еще один дополнительный вопрос о том, может ли служить основанием к понуждению заключить договор норма, не указывающая на один конкретный вид этого договора. Считаем, что стороной договора, обращающейся в суд, должны быть представлены достаточно веские доказательства необходимости заключения именно договора аренды или купли-продажи.
Е.Г.
Влекут ли автоматическое изменение договора аренды земельного участка положения п. 1 ст. 450 ГК РФ и Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ, вносящего изменения в часть вторую Налогового кодекса РФ в части применения коэффициентов к ставкам арендной платы? И если нет, то можно ли понудить к внесению изменений в договор аренды на основании указанных норм в судебном порядке?
Пункт 1 ст. 450 ГК РФ гласит, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. Указанный Закон N 110-ФЗ уточняет, что "действующие в 2002 г. размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8".
Таким образом, автоматического изменения условий договора аренды земельного участка данные нормы не влекут.
Основанием для обращения в суд о понуждении арендатора изменить размер арендной платы могут служить ст. 424 (ч. 1, 2) и 450 (п. 2 ч. 2) ГК РФ. Однако если условие пересмотра арендной платы в связи с изменением соответствующего коэффициента (или условие, сходное с этим) не было закреплено договором, требование, возможно, не будет удовлетворено судом. Дело в том, что пересмотр арендной платы подчиняется требованиям ст. 614 ГК РФ. Следует обратить внимание, что данной статьей прямо указывается на то, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Прямое толкование этой нормы означает, что изменение размера арендной платы зависит от условий договора.
При этом существенная часть реализации пересмотра арендной платы зависит от текста, закрепленного договором. Если, например, договором указано, что при изменении условий, в том числе принятия соответствующих коэффициентов, арендная плата (со следующего платежа, разумеется) подлежит изменению, а перерасчет осуществляется арендодателем, арендатор, подписывая такой договор, соглашается на соответствующие действия арендодателя.
Однако, по нашему мнению, для того чтобы соблюсти права арендатора и избежать конфликтов по сумме, о новой арендной плате следует предварительно извещать арендатора, чтобы он мог заранее убедиться в том, что сумма соответствует новым нормативам.
Е.Г.
Глава 8. КОНТРОЛЬ ЗА СОБЛЮДЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОНТРОЛЬ)
Какие органы осуществляют государственный земельный контроль за состоянием земельных участков в хозяйствах?
Согласно Постановлению Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418, которым утверждено Положение о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, на это агентство возложены функции государственного земельного контроля.
Федеральное агентство и его территориальные органы осуществляют государственный земельный контроль за:
соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель;
соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельных участков или использование их без оформленных в установленном порядке документов, удостоверяющих право на землю;
соблюдением порядка переуступки права пользования землей;
предоставлением достоверных сведений о состоянии земель;
своевременным выполнением обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации после завершения разработки месторождений полезных ископаемых (включая общераспространенные полезные ископаемые), строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе работ, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей;
использованием земель по целевому назначению;
своевременным и качественным выполнением обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой и водной эрозии, засоления, заболачивания, подтопления, опустынивания, иссушения, переуплотнения, захламления, загрязнения и по предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель и вызывающих их деградацию;
выполнением требований по предотвращению уничтожения, самовольного снятия и перемещения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;
исполнением предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;
наличием и сохранностью межевых знаков границ земельных участков;
выполнением иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель.
Названное агентство и его территориальные органы осуществляют государственный земельный контроль во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.
Государственный земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в установленном порядке, на основании предписания (распоряжения) руководителя органа, осуществляющего государственный земельный контроль, с соблюдением прав и законных интересов организаций и граждан.
Плановые проверки в отношении каждого земельного участка проводятся не чаще одного раза в два года.
Внеплановые проверки проводятся для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства, а также в случае обнаружения государственными инспекторами по использованию и охране земель достаточных данных, указывающих на наличие земельных правонарушений, или получения от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушений земельного законодательства.
Мероприятия по государственному земельному контролю в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проводятся в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 134-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)".
Федеральная служба земельного кадастра разрабатывает по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и утверждает в установленном порядке нормативные, инструктивно-методические и другие документы по вопросам организации и проведения государственного земельного контроля.
Ю.Ж.
В чем состоят права и обязанности должностных лиц Федерального агентства кадастра объектов недвижимости?
Должностные лица и специалисты Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, осуществляющие государственный земельный контроль, одновременно по должности являются:
руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, его заместители и руководитель структурного подразделения центрального аппарата Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, ведающие вопросами государственного земельного контроля, его заместители, а также специалисты структурных подразделений центрального аппарата Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, ведающие вопросами государственного земельного контроля, - соответственно главным государственным инспектором Российской Федерации по использованию и охране земель, его заместителями, а также государственными инспекторами Российской Федерации по использованию и охране земель;
руководитель территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в субъекте Российской Федерации, его заместители и руководитель структурного подразделения указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля, его заместители, а также специалисты указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля, - соответственно главным государственным инспектором субъекта Российской Федерации по использованию и охране земель, его заместителями, а также государственными инспекторами субъекта Российской Федерации по использованию и охране земель;
руководитель территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в городе или районе, его заместители и руководитель структурного подразделения указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля, его заместители (в случае отсутствия этих должностей - специалисты указанного органа, на которых возложены функции по государственному земельному контролю), а также специалисты указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля, - соответственно главным государственным инспектором города или района по использованию и охране земель, его заместителями, а также государственными инспекторами города или района по использованию и охране земель;
в случае отсутствия территориального органа Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в городе или районе руководитель структурного подразделения территориального органа агентства в субъекте Российской Федерации, ведающий вопросами государственного земельного контроля в соответствующем городе или районе, его заместители - соответственно главным государственным инспектором города или района по использованию и охране земель, его заместителями, а государственными инспекторами города или района по использованию и охране земель - специалисты указанного органа, ведающие вопросами государственного земельного контроля.
Функциональные обязанности и права должностных лиц, осуществляющих государственный земельный контроль, распределяются руководителем Федерального агентства кадастра объектов недвижимости согласно Положению об агентстве.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 государственные инспекторы наделены правами и полномочиями, ранее установленными для должностных лиц и специалистов Росземкадастра Постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. N 833 <*>. Они имеют право:
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 47. Ст. 4685.
посещать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде, а также земельные участки, занятые военными, оборонными и другими специальными объектами (с учетом установленного режима посещения);
давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований земельного законодательства, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок;
составлять по результатам проверок акты с обязательным ознакомлением с ними собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков;
составлять в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, протоколы о нарушениях земельного законодательства и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности;
безвозмездно получать сведения и материалы о состоянии, использовании и охране земель, в том числе документы, удостоверяющие право на землю, необходимые для осуществления государственного земельного контроля;
обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотвращении или пресечении действий, препятствующих осуществлению инспекторами законной деятельности, а также в установлении личности граждан, виновных в нарушении земельного законодательства;
носить форменную одежду.
Главный государственный инспектор Российской Федерации по использованию и охране земель и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов РФ, городов, районов и их заместители, помимо указанных выше прав, имеют право:
рассматривать в пределах своей компетенции дела об административных правонарушениях, налагать штрафы на лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, и выносить предупреждения о допущенных земельных правонарушениях по специальной форме с уведомлением об этом соответствующих органов, осуществляющих предоставление земельных участков;
выдавать предписания о приостановлении промышленного, гражданско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геолого-разведочных, поисковых, геодезических и иных работ, ведущихся с нарушением права юридических лиц и граждан на землю или создающих угрозу их нарушения;
направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях земельного законодательства для рассмотрения вопроса о привлечении виновных лиц к ответственности;
направлять в государственные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления материалы о принудительном прекращении права на земельные участки ввиду их ненадлежащего использования в случаях, предусмотренных земельным законодательством;
вносить в установленном порядке предложения о приведении актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, касающихся вопросов земельных отношений, в соответствие с земельным законодательством.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы оказывают методическую помощь в организации муниципального, производственного и общественного земельного контроля.
Ю.Ж.
Каковы полномочия негосударственных органов земельного контроля?
Муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами (ст. 72 ЗК РФ).
К органам местного самоуправления относятся как выборные органы, так и выборные должностные лица местного самоуправления, избираемые непосредственно гражданами на территориях, на которых осуществляется местное самоуправление, в соответствии с действующим законодательством.
Муниципальный земельный контроль осуществляется на территории соответствующих муниципальных образований (городские, сельские поселения и др.).
Возможность привлечения к ответственности органами муниципального земельного контроля должна быть предусмотрена в нормативных актах Российской Федерации и субъектов РФ. В настоящее время на федеральном уровне данный вопрос не урегулирован.
Общественный земельный контроль осуществляется органами территориального общественного самоуправления, другими общественными организациями (объединениями), гражданами за соблюдением установленного порядка подготовки и принятия исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления решений, затрагивающих права и законные интересы граждан и юридических лиц в части предоставления им земельных участков, а также за соблюдением требований использования и охраны земель.
Как следует из текста ст. 72 ЗК РФ, субъектами общественного земельного контроля являются: органы территориального общественного самоуправления; общественные организации (объединения); граждане.
Органы территориального общественного самоуправления действуют в пределах части территории муниципального образования, населенного пункта. Их формирование происходит путем выборов на общих собраниях граждан по месту их жительства на срок полномочий представительного органа местного самоуправления (или иной срок по решению общего собрания).
Общественные организации (объединения) создаются в соответствии с Федеральным законом от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" <*> в одной из следующих организационно-правовых форм: общественная организация; общественное движение; общественный фонд; общественное учреждение; орган общественной самодеятельности.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930.
Общественное объединение - это добровольное, самоуправляемое, некоммерческое формирование, созданное по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе общественного объединения.
Необходимо также отметить, что вмешательство органов государственной власти и их должностных лиц в деятельность общественных объединений, равно как и вмешательство общественных объединений в деятельность органов государственной власти и их должностных лиц, не допускается (ст. 17 Федерального закона "Об общественных объединениях"). С другой стороны, общественность вправе активно осуществлять свои права в полном объеме, выступать с собственными инициативами по различным земельным вопросам, вносить предложения в органы государственной власти.
В целях привлечения широкой общественности к осуществлению контроля за использованием и охраной земель приказом государственных органов земельного контроля на местах назначаются внештатные общественные инспекторы по использованию и охране земель соответствующих территорий из числа лиц, хорошо знающих земельное законодательство, имеющих опыт работы в деле сохранения и улучшения природной среды.
Общественные инспекторы осуществляют свою деятельность под руководством соответствующих государственных органов земельного контроля и обеспечиваются ими законодательными актами, инструкциями, рекомендациями, разъяснениями, иными нормативно-методическими документами по организации госземконтроля.
За объективность и качество представляемых материалов по результатам проверок общественные инспекторы несут персональную ответственность. Свои обязанности они выполняют на безвозмездной основе, за активную работу могут поощряться органами Росземкадастра в установленном порядке.
Производственный земельный контроль осуществляется собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка в ходе осуществления хозяйственной деятельности на земельном участке.
Задача производственного земельного контроля - обеспечение исполнения действующего земельного и иных отраслей законодательства, соблюдение установленных требований по использованию и охране земель, выполнения соответствующих программ и мероприятий в деятельности конкретной организации, т.е. с учетом конкретных условий (состояния земель, цели и технологии их использования и т.п.).
Как правило, предприятие, осуществляющее землепользование, создает в штатном расписании должность инспектора, который следит за соблюдением земельного законодательства. Данное должностное лицо является материально ответственным, и в случае привлечения данного предприятия к ответственности администрация предприятия вправе потребовать от инспектора предприятия возмещения ущерба имуществу предприятия в соответствии с Трудовым кодексом РФ, вызванного, к примеру, наложением на предприятие штрафа.
Сведения об организации производственного земельного контроля предоставляются лицами, использующими земельные участки, по письменному запросу территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости не чаще одного раза в год.
Ю.Ж.
В чем содержание правовых действий органов земельного контроля?
В зависимости от последовательности совершения действий их можно разделить на три вида: а) информационно-правовые действия органов контроля при сборе материалов; б) принятие решений по результатам проведенного контроля; в) исполнение решений контрольных органов.
Для того чтобы принять квалифицированное решение по результатам контроля, любой орган контроля должен располагать точной и объективной информацией о том, имеет ли место нарушение земельного законодательства, в чем оно выражается, кто виновен в этом, что нужно предпринять, чтобы правонарушение не оказалось длящимся, каков вред, причиненный правонарушением, а если правонарушение еще не совершено, как его предупредить или пресечь в самом его начале. Возникают и другие вопросы на первоначальной стадии земельного контроля. Их выяснение требует сбора материалов (документов), проведения проверок, ревизий, исследования (анализа) этих материалов. В необходимых случаях может назначаться экспертиза материалов, полученных в процессе контроля.
Независимо от того, проводит ли государственный инспектор плановую проверку состояния использования того или иного объекта природы или выезжает по жалобе, закон дает ему право совершать ряд правовых действий: проверку законности оснований пользования земельным участком; обследование фактического состояния использования или неиспользования данного объекта; проверку его использования в соответствии с его целевым назначением и в соответствии с правовым положением субъекта природопользования.
Так, например, проверка оснований (законности) природопользования должна касаться каждого земельного участка, находящегося в собственности, землевладении, землепользовании, включая массивы, закрепленные за коллективами, арендуемые участки, земли крестьянских (фермерских) хозяйств и т.д. Особую значимость такие проверки приобретают в случаях выявления нарушений законности приватизации земель.
Инспектор единолично или совместно с комиссией проверяет объект, выполняет необходимые работы, в состав которых могут входить натурные измерения, сбор образцов, опрос граждан и должностных лиц, получение объяснений, и принимает решение.
Все этапы работы должны быть отражены в соответствующих документах, и в первую очередь в акте обследования землевладения, землепользования и др. При этом могут быть обнаружены самые разнообразные отклонения от требований земельного законодательства. Так, если находящаяся во владении государственного предприятия земля является излишней для их производственной и иной деятельности, то эта часть земельного участка может быть изъята и передана в установленном законом порядке в пользование другим землепользователям, среди которых преимущество на получение указанной земли имеют сельскохозяйственные предприятия, пользовавшиеся ею ранее. Полученные сведения отражаются в акте.
При установлении частичного неиспользования земель сельскохозяйственными коммерческими предприятиями органы контроля применяют иные меры: с одной стороны, меры принуждения в форме предписаний, указаний к этим предприятиям, с тем чтобы они полностью использовали предоставленные им земли, а с другой стороны, оказывают им всестороннюю помощь для устранения недостатков в землепользовании.
Важной задачей контроля является проверка целевого использования земель. В соответствии с законом все владельцы земли, в том числе собственники, обязываются использовать землю в соответствии с целевым назначением.
Целевое назначение того или иного земельного участка указывается в решении о его предоставлении и в документах на право собственности, владения или пользования, причем констатация цели является непременным элементом содержания документа. Рассматриваемый принцип в качестве основной обязанности закреплен в законах и иных нормативных актах о природопользовании.
При агрохозяйственном обследовании осматривают каждый контур в натуре для установления фактического состояния и использования угодий и определения их более целесообразной эксплуатации. Земельно-учетные сведения получают также путем обмеров (сплошных и выборочных). В практике органов земельного контроля проводятся в основном обмеры посевных площадей, других земельных участков.
Характер принимаемого решения и его содержание основываются на данных проведенных проверок, обследований и анализа полученных материалов.
Принимаемое решение может носить предварительный характер. Это бывает, когда необходимо проведение дополнительных работ (лабораторных анализов, экономических расчетов, оценки экологических последствий и т.д.) при длящемся нарушении и невозможности его немедленного устранения, при невыявлении субъекта или оспариваний им факта (вины) нарушения. В дальнейшем при получении госинспектором всех материалов, позволяющих вынести правильное обоснованное решение, они передаются в комиссию и другие органы.
Решение по рассматриваемому вопросу может приниматься и на месте путем дачи соответствующих распоряжений об устранении выявленного нарушения или применения административных санкций. Так, госинспектор при тех или иных обстоятельствах может принять следующие решения:
дать указание (по утвержденной форме) о выполнении определенных действий, адресованных пользователю данного земельного участка, со ссылкой на требования закона, с определением срока выполнения перечисленных конкретных работ, мероприятий, отдельных действий; в указании дается также предупреждение пользователю земельного участка: если он не выполнит всех требований, содержащихся в указании, то материалы будут переданы в комиссию по контролю за использованием и охраной земель соответствующего (местного) комитета по земельным ресурсам и землеустройству для привлечения нарушителя к ответственности;
составить протокол о нарушении земельного законодательства (по форме), который направляется в названную выше комиссию;
вынести постановление о наложении взыскания на лиц, виновных в совершении земельного правонарушения;
предписать нарушителю требование (по форме) о приостановлении работ, эксплуатации объекта, ведущихся с нарушением земельного законодательства; в требовании указывается также срок, в течение которого надлежит устранить допущенные недостатки, и предупреждение, что если работы будут продолжаться без устранения нарушений, то по предписанию госинспектора будет прекращено финансирование работ;
направить банку или другой организации, финансирующей работы, предписание (по форме) о прекращении финансирования (кредитования) строительства, эксплуатации объекта. Оно вручается нарушителю после того, как он не выполнит определенных действий по приостановке работ, указанных в требовании госинспектора. Лишь после устранения тех нарушений, которые были зафиксированы в требовании, госинспектор дает правонарушителю уведомление (также по форме) о праве возобновить приостановленные работы. И одновременно с этим посылается уведомление о возобновлении приостановленного финансирования (кредитования) работ.
Как известно, исполнение судебного решения обеспечивает судебный пристав. Исполнение решения госинспектора любой службы государственного контроля обеспечивается самим госинспектором. В этих целях инспекторы имеют книгу (журнал) учета выявленных земельных правонарушений, ведут записи в ней о принятых мерах, добиваются восстановления нарушенных прав, делают отметки об исполнении предписаний и указаний по вопросам надлежащего исполнения требований экологического законодательства.
Согласованная деятельность государственных органов земельного контроля и общественности с непременным участием экологических служб предприятий, учреждений и организаций позволяет своевременно предупредить правонарушения, повысить эффективность работы всей системы земельного контроля и надзора в стране.
Ю.Ж.
Глава 9. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА
ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ ЗЕМЕЛЬ
9.1. Земли сельскохозяйственного назначения
Если гражданин решит продать земельный участок, на котором расположено его приусадебное хозяйство, будут ли действовать ограничения, установленные законом в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения?
В данном случае ограничения, установленные законом для земель сельскохозяйственного назначения, не действуют. При разрешении подобного рода вопросов всегда следует иметь в виду, что, во-первых, не все земли, используемые в сельскохозяйственных целях, входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения и, во-вторых, что Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" распространяется не на все земли сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим подробнее оба эти обстоятельства.
В соответствии со ст. 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Используемые в сельскохозяйственных целях участки, находящиеся в пределах городской черты, черты поселков и сельских поселений, входят в состав земель поселений. Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к зонам сельскохозяйственного использования. Это земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения; они используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки. Такие земельные участки занимают, к примеру, расположенные в городах тепличные и иные аграрные производства, а также личные подсобные хозяйства граждан в сельских, поселковых населенных пунктах.
Участки земель, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются также в составе земель транспорта и земель лесного фонда: участки, предоставляемые гражданам для сенокошения и пастьбы скота, служебные земельные наделы, предоставляемые работникам лесного хозяйства для ведения подсобного хозяйства. На них распространяется правовой режим соответствующей категории земель.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения установлены упомянутым выше Федеральным законом. Однако действие этого Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениям (абз. 2 п. 1 ст. 1). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, земельные участки, используемые под личные подсобные хозяйства, могут отчуждаться без использования особых процедур, установленных законодательством для иных земель сельскохозяйственного назначения.
Е.М.
Какие особенности установлены законом по отношению к распоряжению земельными участками фермерских хозяйств?
Земельный кодекс РФ никаких особенностей земельных отношений с участием крестьянских (фермерских) хозяйств не устанавливает. Имущественные, в том числе земельные, отношения крестьянских хозяйств регулирует Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и частично Гражданский кодекс РФ.
Согласно названному Федеральному закону земельный участок может входить в состав имущества фермерского хозяйства (перечень объектов, входящих в состав имущества фермерского хозяйства, устанавливается членами хозяйства по взаимному согласию). Как правило, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное, т.е. члены крестьянского хозяйства могут договориться и о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности. В этом случае доли членов фермерского хозяйства устанавливаются также соглашением между ними.
Вообще соглашение, о котором идет речь, - новое явление в законодательстве о крестьянских (фермерских) хозяйствах. До принятия вышеуказанного Федерального закона такого письменного соглашения при создании фермерского хозяйства не требовалось. Поэтому в ныне существующих хозяйствах данного документа нет, а между тем его наличие позволило бы избежать многих правовых проблем. Поэтому было бы правильно в фермерских хозяйствах обсудить и разработать соответствующие соглашения.
Соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства, определяется порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе земельным участком. В интересах фермерского хозяйства распоряжение его имуществом осуществляется главой фермерского хозяйства, т.е. если члены хозяйства решат продать часть своего земельного участка, сделку совершает без доверенности глава хозяйства. Сделка считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах.
Раздел земельного участка крестьянского хозяйства производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства, например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится в соответствии с долями участников по соглашению между ними; при общей совместной собственности на земельный участок необходимо для его раздела также определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными. Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела земельного участка - например, о том, кому конкретно какой будет выделен участок на местности в счет его доли, - спор рассматривается в суде.
При выходе одного из членов крестьянского хозяйства земельный участок разделу не подлежит; вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное. Срок выплаты денежной компенсации определяется по взаимному согласию между членами фермерского хозяйства или в случае, если взаимное согласие не достигнуто, в судебном порядке, и не может превышать год с момента подачи членом фермерского хозяйства заявления о выходе из фермерского хозяйства.
По соглашению между членами крестьянского хозяйства часть земельного участка крестьянского хозяйства может быть на общих основаниях, установленных законом, продана, обменена, сдана в аренду и т.д.
Каждый член крестьянского хозяйства может также завещать причитающуюся ему долю земельного участка любому лицу. Однако, в соответствии со ст. 1179 ГК РФ, если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами хозяйства, а при отсутствии соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства. При отсутствии соглашения между членами хозяйства и указанным наследником об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается.
Если же после смерти члена крестьянского (фермерского) хозяйства это хозяйство прекращается (в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства), а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по общим правилам.
Е.М.
В каком порядке предоставляются земельные участки крестьянским (фермерским) хозяйствам?
Земельные участки для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться из земель сельскохозяйственного назначения, а для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности крестьянского хозяйства, - и из земель иных категорий.
Порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности установлен Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (ст. 12).
Граждане, заинтересованные в предоставлении указанных земельных участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявление, в котором должны быть указаны:
1) цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);
2) испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);
3) условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);
4) срок аренды земельных участков;
5) обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);
6) предполагаемое местоположение земельных участков.
К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства (см. ответ на предыдущий вопрос).
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация в течение месяца с момента получения заявления (или обращения исполнительного органа государственной власти, если заявление подано туда) с учетом зонирования территорий обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает их. После этого в течение 14 дней исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. Если будет принято решение об отказе в предоставлении земельного участка, его можно оспорить в судебном порядке.
Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение 7 дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Важная особенность установлена рассматриваемым Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых для крестьянских хозяйств.
Как известно, п. 1 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. А в соответствии с п. 7 ст. 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов Российской Федерации.
Е.М.
В каком порядке предоставляются земельные участки гражданам, которые решили создать садоводческое, огородническое, дачное объединение?
В соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <*> могут быть созданы садоводческие, огороднические или дачные: некоммерческие товарищества, потребительские кооперативы либо некоммерческие партнерства. Их отличает главным образом форма собственности на имущество общего пользования, приобретенное тем или иным садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением или созданное им за счет взносов его членов. В некоммерческом товариществе оно является совместной собственностью его членов (кроме средств специального фонда, образованного по решению общего собрания товарищества и являющегося собственностью самого товарищества); в потребительском кооперативе и некоммерческом партнерстве - находится в собственности такого кооператива или некоммерческого партнерства как юридического лица.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.
Отличаются и обязательственные отношения членов указанных некоммерческих объединений по отношению к объединению. Члены садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ и некоммерческих партнерств не отвечают по их обязательствам, товарищества и партнерства не отвечают по обязательствам своих членов. Члены садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива обязаны ежегодно покрывать образовавшиеся убытки посредством внесения дополнительных взносов, а также нести субсидиарную ответственность по обязательствам такого кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива.
В таких объединениях имеются земли общего пользования, принадлежащие непосредственно объединению, остальные участки принадлежат на праве собственности или ином вещном праве гражданам - членам некоммерческого объединения, а также индивидуальным садоводам и огородникам. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования этого некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Упоминавшийся выше Федеральный закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан 1998 г. достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.
Размер садового, огородного или дачного земельного участка устанавливается законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации с учетом установленных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации для граждан отдельных категорий предельных норм предоставления земельных участков.
Обязанность обеспечивать граждан земельными участками для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства лежит на органах местного самоуправления. Они определяют потребность в земельных участках для создания соответствующих объединений путем приема заявлений от граждан и составления списков желающих участвовать в таких объединениях. Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получил бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве), и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков.
Орган местного самоуправления по месту жительства заявителей в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления или органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков. На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. После государственной регистрации этого объединения земельный участок ему предоставляется бесплатно первоначально в срочное пользование, а после утверждения проекта организации и застройки территории объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Причем при создании садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения члену такого объединения предоставляется один земельный участок.
Земли общего пользования предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.
Общее собрание членов огороднического некоммерческого объединения вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.
В соответствии со ст. 15 рассматриваемого Федерального закона на территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Е.М.
В каком порядке граждане могут приватизировать земельные участки, предоставленные им в садовых, огороднических и дачных объединениях?
Нормы об особенностях приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков закреплены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Установлено, что садоводам, огородникам, дачникам и их некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность. При этом приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законодательством Российской Федерации и ее субъектов.
Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) должно принять решение о приобретении прав на землю общего пользования (в качестве собственности такого объединения как юридического лица либо общей совместной собственности членов такого объединения) и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков. Члены объединения подают заявления о приватизации земельных участков, в которых указывают размеры участка и на каком праве они хотели бы его переоформить (например, собственность одного гражданина, общая совместная собственность супругов или общая долевая собственность).
После проведения инвентаризации земель, объединения и решения спорных вопросов о границах земельных участков общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных, правление) принимает решение о ходатайстве перед соответствующими органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким объединением, а садовых, огородных и дачных земельных участков - за конкретными гражданами, их супругами. Решение органа местного самоуправления о приватизации садового, огородного или дачного земельного участка принимается в месячный срок со дня подачи соответствующего заявления и является основанием для выдачи гражданину и садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению свидетельств, удостоверяющих их права на землю.
Граждане вправе приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки и в индивидуальном порядке. При наличии встречных требований к границам земельных участков спор рассматривается органом местного самоуправления или в суде.
Согласно ст. 29 данного Федерального закона при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Не допускаются также сделки с этими участками, если они приводят к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности соблюдать целевое назначение указанных земельных участков и условия их разрешенного использования. Отчуждение, залог, сдача в аренду садового, огородного или дачного земельного участка, находящегося в общей собственности, осуществляются при согласии всех участников общей собственности. Земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.
Е.М.
Можно ли получить земельный участок под строительство промышленного предприятия, если этот участок находится на землях сельскохозяйственного назначения?
Земельное законодательство исходит из того, что сельскохозяйственные угодья должны использоваться только по целевому назначению, и предоставление их для любых иных нужд нежелательно. Но поскольку в жизни возникают ситуации, когда перевода сельскохозяйственных земель в иные категории избежать нельзя, Земельный кодекс РФ (ст. 79) и Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*> (ст. 7) устанавливают дифференцированный подход к возможности такого перевода в зависимости от качества и ценности угодий. Показатели качества основываются исключительно на данных земельного кадастра. Соответственно выделяются сельскохозяйственные земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой ниже среднерайонного уровня, сельскохозяйственные угодья с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5276.
Установлено, что перевод любых земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий; с установлением или изменением черты поселений; с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства, добычей полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, со строительством объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и других линейных объектов при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
На земельных участках сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов меньше кадастровой стоимости среднерайонного уровня, может осуществляться строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефте-, газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (линейных объектов), при условии размещения этих объектов вдоль дорог и границ полей севооборотов.
Земли, непригодные для осуществления сельскохозяйственного производства, могут быть переведены в иную категорию земель в связи со строительством на них промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами, а также в связи с включением их в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса.
Не допускается перевод в другую категорию земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 30 и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Отнесение земель к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям находится в компетенции субъектов Российской Федерации. В ЗК РФ указывается, что в утверждаемый субъектами Российской Федерации перечень таких угодий могут быть включены сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень.
Например, в Московской области в соответствии с Законом от 12 июня 2004 г. N 75/2004-03 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" <*> (п. 4 ст. 5) к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям относятся:
--------------------------------
<*> Ежедневные новости. Подмосковье. 2004. 26 июня.
сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень более чем на 10%;
сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, государственных сортоиспытательных станций и государственных сортоиспытательных участков;
искусственно орошаемые сельскохозяйственные угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами.
Этим Законом установлено, что не допускается использование особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не только для несельскохозяйственных нужд, но и для целей дачного строительства.
В любом случае при переводе земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию согласно ст. 58 ЗК РФ подлежат возмещению потери сельскохозяйственного производства. Они возмещаются в трехмесячный срок после принятия решения о таком переводе лицами, на основании ходатайства которых данное решение было принято. При расчете потерь сельскохозяйственного производства используются нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий, а также в зависимости от качества сельскохозяйственных угодий иные установленные Правительством РФ методики.
Е.М.
Что такое фонд перераспределения земель, для чего он создается и какие участки включаются в его состав? Можно ли получить земельный участок из этого фонда для ведения крестьянского хозяйства?
Фонд перераспределения земель создается именно для того, чтобы у государства имелись резервные земельные участки, которые можно было бы на тех или иных условиях предоставить как физическим, так и юридическим лицам для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, садоводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота. Этот фонд формируется только из участков земель сельскохозяйственного назначения, по тем или иным причинам оказавшихся свободными. В статье 80 ЗК РФ перечислены случаи, когда земельный участок поступает в данный фонд. Это:
1) добровольный отказ от земельного участка. Добровольный отказ от земельных участков регламентирован ст. 53 ЗК РФ. При добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается ст. 225 ГК РФ; при добровольном отказе лица от права пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным участком осуществляет государственный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления - собственник земельного участка;
2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства. Как известно, отношения, связанные с переходом земельных участков государству по наследству, регулируются в соответствии с нормами части третьей ГК РФ. Наследование осуществляется по закону и по завещанию; наследование по закону имеет место, поскольку оно не изменено завещанием. Если же нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству;
3) принудительное изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие земельного участка возможно по нескольким основаниям. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, по основаниям, указанным в ст. 49 ЗК РФ. При этом у собственника земли такое изъятие осуществляется путем выкупа (ст. 279 - 282 ГК РФ). Без какой-либо компенсации осуществляется конфискация по решению суда земельного участка у собственника как санкция за совершение уголовного преступления или за умышленное систематическое совершение земельных правонарушений (ст. 50 ЗК РФ), а также принудительное лишение прав на земельный участок в случае его ненадлежащего использования или использования не в соответствии с его назначением (ст. 284 - 287 ГК РФ, ст. 54 ЗК РФ).
Таким образом, сельскохозяйственные земли, временно выпавшие из оборота, не переходят в фонд запаса, и целевое назначение их не меняется. В дальнейшем они предоставляются для использования в целях ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целях в соответствии со ст. 78 ЗК РФ гражданам, хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям; некоммерческим организациям, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям; казачьим обществам; учебным, опытным, опытно-производственным подразделениям научно-исследовательских и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Следует отметить, что фонды перераспределения существовали и до принятия нового ЗК РФ, но их статус несколько отличался от нынешнего. Создание фондов перераспределения впервые было предусмотрено Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", которым предписывалось включить в фонды перераспределения земель участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам сельскохозяйственных предприятий. Местные администрации обязывались организовывать продажу земель фонда по конкурсу и передачу их в аренду с правом последующего выкупа.
Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено (п. 11 ст. 3), что с момента вступления Земельного кодекса в силу в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на дату вступления Кодекса в силу в фондах перераспределения земель, образованных в соответствии с Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР".
В соответствии со ст. 19 ЗК РФ не переданные в частную собственность земельные участки государственного фонда перераспределения земель могут находиться в собственности субъектов Российской Федерации.
Законом (п. 4 ст. 80 ЗК РФ) закреплена норма об общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения. Это очень важно, т.к. в соответствии с этими сведениями граждане решают вопросы о создании новых садоводческих товариществ, возможности получения участка для личного подсобного хозяйства; сельскохозяйственные коммерческие организации и фермеры - о покупке дополнительных участков у государства. При этом имеют значение расположение и качество имеющихся в фонде участков. Поэтому, хотя конкретный порядок применения данной нормы будет установлен законодательством, можно сделать вывод, что местные землеустроительные органы обязаны предъявлять соответствующие данные всем заинтересованным лицам, а также публиковать в местной прессе сведения о поступающих в фонд и предоставляемых из фонда землях.
Е.М.
В каком порядке вносится земельный участок в уставный капитал сельскохозяйственной организации? Может ли участник такой организации при выходе из нее получить этот участок обратно?
В сельском хозяйстве действуют различные виды коммерческих организаций - акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, полные товарищества, товарищества на вере, сельскохозяйственные кооперативы. Имущество любой коммерческой организации создается первоначально в основном за счет вкладов их учредителей (участников, членов). При этом вкладом могут быть как деньги, так и ценные бумаги, вещи, в том числе з