Статья 4 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" признает почвы самостоятельным объектом природы наряду с землей. Если почвам Закон придает такое самостоятельное значение, то возникает ли право у собственника распоряжаться почвами так же, как и земельным участком? На этот вопрос может быть только отрицательный ответ. Статья 4 названного Закона выделяет почвы в числе других объектов природы (недра, земля) с целью их особой охраны, но не как объект иных вещных (имущественных) отношений. Земельный участок представляет ценность вместе с почвой, за исключением тех случаев, когда почвенный слой должен сниматься при различных видах строительства, храниться и использоваться для окультуривания других земельных участков, которые нуждаются в рекультивации (Постановление Правительства РФ от 23 февраля 1994 г. N 140 "О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы") <*>.. --------------------------------

<*> САПП РФ. 1994. N 10. Ст. 779.
Анализируя ст. 135 ГК РФ с точки зрения главной вещи и ее принадлежности, можно заявить, что земельный участок является, безусловно, главной вещью, а почва - его принадлежностью. Следовательно, юридическая судьба почвы (принадлежности) следует судьбе земельного участка (главной вещи). Если по поводу земельного участка заключаются какие-либо сделки, то предметом их одновременно является и почва этого участка. Земля и почва выступают в земельных правоотношениях как единое целое. Правообладатель земельного участка получает его в пользование вместе с почвой, и он не может распорядиться ею отдельно от земельного участка. Именно поэтому ст. 6 ЗК РФ, определяя объекты земельных отношений, говорит о земле, как о: 1) природном объекте и природном ресурсе; 2) земельном участке; 3) части земельных участков. Почва при этом подразумевается как естественная составная часть земли - природного ресурса.
Российское природоресурсное законодательство позволяет сделать еще один важный вывод. Если иностранный инвестор, купив высокоплодородные сельскохозяйственные угодья (черноземы), пожелает снять их, "оскальпировать" территорию и распродать почву как обычный товар, то он этого сделать не сможет. Он может продать земельный участок вместе с почвой, но не отдельно почву. Иначе и быть не должно, ибо почва - национальное достояние нашей страны, не подлежащее свободной распродаже, несмотря на то, что существует физическая возможность отделить ее от окружающей природной среды.
Ю.Ж.
Глава 6. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
В каких случаях, кому и кем возмещаются убытки?
Согласно ст. 57 ЗК РФ убытки в полном объеме, в том числе упущенная выгода, возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков:
1) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) в связи с ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) при временном занятии земельных участков;
4) при ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.
Собственникам земельных участков убытки возмещаются во всех названных случаях, кроме случаев изъятия у них земельных участков, при котором убытки покрываются стоимостью изымаемого земельного участка, выплачиваемой данному собственнику.
Возмещение убытков производится за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон, что повлекло за собой ограничение прав или ухудшение качества земель.
Основания для возмещения убытков указаны в Правилах возмещения собственниками земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.
Как сказано в названных Правилах, основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:
соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
решение суда.
Основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является:
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
соглашение о временном занятии земельного участка между землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав землепользователя, землевладельца, арендатора земельного участка, соглашение о сервитуте;
акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
решение суда.
Размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми компетентными государственными органами Российской Федерации. При этом споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.
Определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды. Учитываются расходы, связанные с временным занятием земельных участков.
При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
При определении размера убытков, причиненных землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков ограничением их прав на земельные участки, учитываются убытки, которые землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.
Определение размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, производится с учетом убытков, которые они несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, а также затрат на проведение работ по восстановлению качества земель.
При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, о временном занятии участка или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов.
Ю.Ж.
В каких случаях, кому и кем возмещаются потери сельскохозяйственного производства?
Возмещение потерь сельскохозяйственного производства - это не возмещение убытков. Для их возмещения установлен иной порядок.
Потери сельскохозяйственного производства образуются при изъятии сельскохозяйственных угодий для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства. Они выражаются в сокращении (безвозвратной потере) площадей используемых сельскохозяйственных угодий или ухудшении их качества (снижения плодородия почв) под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций и возмещаются в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления площадей сельскохозяйственных угодий и их качества.
Потери возмещаются в размере стоимости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке). При определении затрат на эти цели под освоением новых земель (включая их окультуривание и повышение плодородия почв) понимается комплекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовлечению в сельскохозяйственное использование земель, занятых кустарниками, малоценными лесами, вырубками и другими несельскохозяйственными угодьями, путем проведения мелиоративных работ (осушение, орошение, культурно-технические и другие мероприятия).
Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или получаемого ранее, до снижения их качества. Названные нормативы периодически обновляются (в связи с изменениями курса рубля).
Потери, вызванные ограничением использования или ухудшением качества сельскохозяйственных угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений, организаций, определяются в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).
Для определения размера потерь используются планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.
Размеры потерь, связанные с изъятием земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель. Если потери дополнительно выявились в период строительства или после введения в действие объекта, то они определяются на основании фактического отрицательного воздействия объекта на качество прилегающих сельскохозяйственных угодий.
Потери сельскохозяйственного производства возмещаются: 1) лицами, которым предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения, оленьи пастбища для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; 2) лицами, для которых устанавливаются охранные, санитарно-защитные зоны. Средства, поступающие в порядке возмещения потерь, перечисляются не бывшим пользователям угодий, а в соответствующие местные бюджеты и могут направляться на финансирование мероприятий по охране земель, в том числе на повышение плодородия почв, а при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы проекта освоения новых земель на их освоение в соответствии с бюджетным законодательством.
Потери подлежат возмещению в трехмесячный срок после принятия решения об: 1) изъятии участков сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства; 2) изменении целевого назначения сельскохозяйственных угодий, оленьих пастбищ, находящихся в собственности граждан или юридических лиц.
В случаях продажи земельных участков или передачи их в аренду (для целей, не связанных с сельским хозяйством) потери сельскохозяйственного производства включаются в стоимость продаваемых участков, а при аренде учитываются в суммах арендной платы. Потери подлежат возмещению, если земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование или передаются в собственность бесплатно (также для несельскохозяйственных целей).
Порядок возмещения потерь сельскохозяйственного производства, в отличие от возмещения убытков, определяется Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77 <*>, которое признано утратившим силу в части возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам вышеназванным Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.
--------------------------------
<*> САПП РФ. 1993. N 6. Ст. 483; СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 190; N 49. Ст. 4808; 1996. N 28. Ст. 3383; 1999. N 21. Ст. 2625.
Сельскохозяйственные потери могут произойти (и часто происходят) от соседства вредных производств и других отрицательных влияний на деятельность сельскохозяйственных пользователей угодий. Поэтому Постановление N 77 (с изм. и доп.) предусматривает, что потери, вызванные ограничением использования или ухудшением качества угодий под влиянием деятельности предприятий, учреждений и организаций, определяются в процентах от норматива стоимости освоения новых земель пропорционально снижению качества сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке земель).
Для определения размера потерь используются планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.
Размеры потерь, связанные с изъятием земель, определяются на стадии предварительного согласования места размещения объекта с уточнением при предоставлении земель. Если потери дополнительно выявились в период строительства или после введения в действие объекта, то они определяются на основании фактического отрицательного воздействия объекта на качество прилегающих угодий.
Потери сельскохозяйственного производства не возмещаются:
при предоставлении земельных участков для строительства мелиоративных систем на землях сельскохозяйственного назначения;
при предоставлении естественных кормовых угодий под строительство прудов рыбных хозяйств, рыбопитомников, нерестово-выростных хозяйств и рыбоводных предприятий;
при отводе земель под индивидуальное жилищное строительство в границах населенных пунктов;
при изъятии земель или ограничении использования земель в случаях отнесения земельных участков в установленном законодательством порядке к землям природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также при отводе земель под кладбища из состава государственных и муниципальных земель (в ред. Постановления Правительства РФ от 15 мая 1999 г. N 534);
при консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами, в случаях, если виновные в деградации угодий и загрязнении земель юридические лица не установлены, а также в случаях, если виновные лица своевременно выполнили необходимые мероприятия по восстановлению деградированных сельскохозяйственных угодий и реабилитации загрязненных земель.
Потери возмещаются в полном объеме при предоставлении сельскохозяйственных угодий во временное пользование с условием рекультивации нарушенных земель под несельскохозяйственные угодья, в размере 50% от норматива - при нанесении снятого плодородного слоя почвы на малопродуктивные или непродуктивные угодья за счет средств предприятий, организаций и учреждений, которым предоставляется земельный участок.
Ю.Ж.
На какие виды работ могут использоваться средства, перечисляемые в счет возмещения потерь?
Вышеназванным Постановлением Правительства РФ N 77 (в ред. 2003 г.) установлен Перечень видов работ, на которые могут использоваться средства, поступающие в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, их временным занятием или ухудшением качества.
В этот Перечень включены следующие работы:
освоение новых земель под сельскохозяйственные угодья за счет земель, не используемых в сельскохозяйственном производстве, проведение работ по окультуриванию осваиваемых земель и повышению их плодородия;
засыпка и выполаживание оврагов, освоение крутых склонов со строительством комплекса гидротехнических сооружений по защите земель от эрозии, оползней и селей;
строительство дорог к осваиваемым земельным участкам;
коренное улучшение сельскохозяйственных угодий, известкование и гипсование почв;
восстановление плодородия почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений;
обводнение сельскохозяйственных угодий, строительство и реконструкция оросительных и осушительных систем, защита земель от подтопления, заболачивания, засоления и иссушения;
создание на землях сельскохозяйственного назначения защитных лесных насаждений;
работы по заготовке и использованию торфа на удобрение, включая строительство площадок для приготовления компостов;
выявление деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель, разработка мероприятий, а также оформление документов и материалов по консервации земель;
проведение топографо-геодезических, почвенных, геоботанических и других проектно-изыскательских и научно-исследовательских работ, связанных с изучением земельных ресурсов, освоением новых земель и повышением их плодородия, улучшением используемых сельскохозяйственных угодий.
Другие виды работ, связанные с освоением новых земель и улучшением сельскохозяйственных угодий, не указанные в настоящем Перечне, могут выполняться за счет средств, поступающих в порядке возмещения потерь сельскохозяйственного производства, по решению соответствующего органа исполнительной власти.
Ю.Ж.
Глава 7. ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ГОСУДАРСТВЕННЫЙ
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ
Каково значение государственного земельного кадастра?
В целом кадастровый учет земель в Российской Федерации производится в нескольких основных целях: на основе данных земельного кадастра принимаются решения в области государственного управления земельными ресурсами; как информационный ресурс, земельный кадастр представляет данные о сформированных земельных участках и иных объектах кадастрового учета; для осуществления государственной регистрации прав на земельные участки кадастровый учет представляет собой подтвержденное государством доказательство наличия земельного участка как объекта права.
Государственный земельный кадастр (ГЗК) как часть общей системы государственных информационных ресурсов должен осуществляться по единой системе, не должно быть противоречащих законодательству препятствий сбору этих сведений, кроме того, ГЗК представляет собой единую для всего государства систему. В целом, формирование информационного пространства России важно для всего общества, но если оно формируется в интересах органов государственной власти, должно быть направлено на объединение и развитие существующих информационно-аналитических ресурсов, предназначенных для обеспечения их эффективной управленческой деятельности. Поэтому ГЗК не может существовать автономно, а должен находиться в постоянном взаимодействии с иными информационными источниками, имеющими значение для эффективного государственного управления. В частности, ГЗК должен быть согласован с предусмотренными законодательством кадастрами иных природных ресурсов при условии их надлежащего формирования В связи с действием ГЗК следует заметить, что в настоящее время осуществляется работа по созданию кадастра недвижимости, который должен включить в себя и действия по кадастровому учету земельных участков.
Правовое содержание государственного земельного кадастра установлено ст. 70 ЗК РФ. Согласно этой статье государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества. В государственный земельный кадастр включается информация о субъектах прав на земельные участки.
Порядок ведения государственного земельного кадастра устанавливается федеральным законом о государственном земельном кадастре. Таким законом в настоящее время является Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", которым определены цели создания и ведения государственного земельного кадастра.
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель; государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; установления обоснованной платы за землю; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
Однако наибольшее практическое значение в настоящее время осуществление кадастрового учета имеет при государственной регистрации прав на земельные участки. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" специально установлено, что идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
Е.Г.
Какими органами государственной исполнительной власти осуществляется ведение государственного земельного кадастра?
Статьей 9 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" установлены основные полномочия Российской Федерации в области ведения кадастра.
Следует заметить, что государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра является одним из полномочий Российской Федерации в области земельных отношений, установленных ст. 9 ЗК РФ.
Органам государственной власти Российской Федерации предоставлены наиболее важные координационные полномочия в области ведения земельного кадастра.
Так, к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра относятся:
разработка и принятие федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в данной области, контроль за их соблюдением;
разработка, утверждение и реализация федеральных программ развития государственного земельного кадастра;
определение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление деятельности по ведению государственного земельного кадастра;
определение перечня основных сведений государственного земельного кадастра;
установление порядка финансирования деятельности по ведению государственного земельного кадастра;
установление предельного размера и порядка использования платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра;
определение перечня сведений государственного земельного кадастра, отнесенных к категории ограниченного доступа, и порядка предоставления таких сведений;
координация деятельности органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления в случае наделения их в установленном законом порядке отдельными государственными полномочиями в данной области;
иные вопросы, отнесенные к полномочиям Российской Федерации Конституцией РФ и федеральными законами.
Государственное управление в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется Правительством РФ непосредственно или через федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами.
Федеральный орган исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами осуществляет возложенные на него полномочия в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра непосредственно и через свои территориальные органы.
Обратим внимание на то, что ряд положений, обозначенных как полномочия органов государственной власти Российской Федерации, определен Федеральным законом "О государственном земельном кадастре". В частности, состав сведений государственного земельного кадастра установлен ст. 12 данного Закона. При этом сведения, которые обязательно должны содержаться в государственном земельном кадастре определяются настоящей статьей в соответствии с нормой ст. 70 ЗК РФ.
Статьей 13 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" определен состав документов государственного земельного кадастра. Основы финансирования деятельности по ведению государственного земельного кадастра установлены ст. 24 этого Федерального закона.
В настоящее время ведение государственного земельного кадастра находится в ведении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Это агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению государственным имуществом и оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастров объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценки земель и государственного мониторинга земель, а также по государственному земельному контролю.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости организует создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов капитального строительства, а также предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости осуществляет свою деятельность: непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.
Е.Г.
Каково значение Единого государственного реестра земель?
Согласно ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Он содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.
Единый государственный реестр земель - один из наиболее важных документов государственного земельного кадастра. В нем должны содержаться сведения о всех земельных участках Российской Федерации.
Порядок ведения Единого государственного реестра земель определен указанным Федеральным законом, а также несколькими подзаконными нормативными актами федеральных органов исполнительной власти Российской Федерации.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, являются достоверными и не требуют дополнительных справок или иных документов для их подтверждения. Перечень сведений, поступающих в Реестр, составляется на основаниях и в порядке, предусмотренном вышеназванным Законом. При ведении земельного кадастра отступление от приведенного в ст. 14 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" перечня сведений о земельном участке не допускается и считается нарушением закона.
Пополняются сведения при осуществлении землеустроительных действий (когда изменяется или ликвидируется участок), а также при совершении действий по государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На основании этого Закона органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на земельные участки, обязаны направлять информацию о регистрации в Единый государственный реестр земель.
Под кадастровым номером земельного участка, который в обязательном порядке должен быть внесен в Реестр для каждого земельного участка, понимается уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует как единый объект зарегистрированного права.
Целевое назначение земельных участков (принадлежность их к той или иной категории), фиксируемое в Реестре, определяется на основании ст. 7 и 8 ЗК РФ, согласно которым земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.
Земли в Российской Федерации используются строго в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. В связи с этим указание категории земель в Реестре имеет весьма важное юридическое значение.
Если в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, устанавливается особый правовой режим использования земель указанных категорий, он также должен быть оговорен в Реестре.
Помимо Единого государственного реестра земель и иных кадастровых документов, категория земель указывается в: актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
5) земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.
Порядок отнесения земель или земельных участков к определенным категориям установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".
Экономические характеристики земельного участка могут включать в себя кадастровую, а также рыночную стоимость земельного участка. Размеры платы за землю определяются для земельного налога на основании Закона РСФСР от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю", а также налогового законодательства РФ, для арендной платы - на основании договора аренды земельного участка.
Данные по качественным характеристикам, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель, определяются в порядке, предусмотренном для проведения мониторинга земель, основания проведения которого определены ст. 67 ЗК РФ. В соответствии с этой статьей задачами государственного мониторинга земель являются: своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов; информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также землеустройства; обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.
Достоверные сведения о наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками, поступают в Реестр из органов юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Е.Г.
Что такое кадастровое дело?
Понятие и содержание кадастрового дела введено ст. 15 Федерального закона "О государственном земельном кадастре".
Кадастровое дело само по себе является частью документов земельного кадастра. Каждый сформированный в соответствии с требованиями о земельном кадастре земельный участок должен иметь такое кадастровое дело.
Кадастровое дело входит в состав основных документов земельного кадастра, к которым относятся также:
государственный реестр земель кадастрового района, назначение которого заключается в проведении государственного кадастрового учета земельных участков;
дежурные кадастровые карты (планы), в которых содержатся сведения о границах земельных участков, учтенных в государственном земельном кадастре (ГЗК);
журналы учета кадастровых номеров, в которые заносятся кадастровые номера, присвоенные в кадастровом районе.
Помимо основных документов определены также вспомогательные: книги учета документов; книга учета выданных сведений; каталоги координат опорной межевой сети, - и производные документы государственного земельного кадастра: кадастровые планы земельных участков (выписки из ГЗК) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений; справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту; перечни земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований; статистические отчеты; производные кадастровые карты (планы); другие справочные и аналитические документы.
Кадастровое дело открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГЗК занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации.
Номер кадастрового дела идентичен кадастровому номеру земельного участка.
Кадастровое дело может быть заведено только на существующий как объект правовых отношений земельный участок. Если его объединяют с другим участком, после объединения участок "ликвидируется" и кадастровое дело на него закрывается.
В кадастровое дело включаются следующие документы:
заявление на кадастровый учет;
правоустанавливающие документы, предоставленные заявителем;
план формирования земельного участка;
акт проверки результатов межевания и формирования земельного участка;
выписка из государственного земельного кадастра;
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
выписка из бюро технической инвентаризации;
межевое дело;
другие документы.
Е.Г.
Каков порядок кадастрового учета земельных участков?
В соответствии со ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике.
Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены. Не подлежат приему для проведения государственного кадастрового учета земельных участков документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
Получение заявок о проведении государственного кадастрового учета земельных участков подтверждается соответствующими записями в книге учета документов и выдачей заявителям расписок о получении соответствующих документов.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителям документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в течение месяца со дня подачи заявки о проведении государственного кадастрового учета определенного земельного участка.
В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков. Плата за проведение государственного кадастрового учета земельных участков с заявителей не взимается. Деятельность по проведению государственного кадастрового учета земельных участков подлежит страхованию в установленном порядке.
Требования к оформлению заявок о постановке земельных участков на государственный кадастровый учет утверждены Приказом Росземкадастра от 13 июня 2001 г. Указанные Требования распространяются на формы заявок, состав элементов заявок (реквизитов), а также порядок их оформления.
В соответствии с данным Приказом для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели (или уполномоченные ими лица) подают в органы (организации), осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки, документы о межевании земельных участков. Указанные документы должны быть надлежащим образом оформлены.
К оформлению заявок предъявляются следующие требования.
"Адресат" является обязательным реквизитом заявки и включает сокращенное наименование организации, осуществляющей постановку земельных участков на государственный кадастровый учет (в именительном падеже). Если постановку земельных участков на государственный кадастровый учет осуществляет территориальное подразделение указанной организации, то в "Адресате" дополнительно указывается его наименование в именительном падеже.
В реквизите "Автор" указываются все лица (правообладатели, правоприобретатели), заинтересованные в постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков по результатам совершения сделки с существующими земельными участками. Реквизит "Автор" включается в текст заявки.
Наименование вида документа является обязательным реквизитом заявки и состоит из написанных заглавными буквами слов "Заявка о постановке на государственный кадастровый учет".
Текст заявки является обязательным реквизитом. Текст составляется от имени всех правоприобретателей вновь образуемых земельных участков, заинтересованных в постановке на государственный кадастровый учет указанных участков.
Текст заявки составляется на русском языке и оформляется в виде соединения связного текста и анкеты заявителя.
Связный текст заявки должен содержать просьбу провести государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков и выдать кадастровые планы земельных участков (КПЗУ) для представления в учреждение юстиции в качестве приложения к документам, предъявляемым для регистрации прав. Формулировки связного текста должны быть логичны, максимально кратки и исключать возможность двоякого понимания содержания текста.
В анкете заявителя, оформляемой в виде таблицы, последовательно располагаются пронумерованные по порядку и идентифицированные по заявителям записи, содержащие сведения о:
заявителе (авторе заявки);
земельных участках, правоприобретателем которых является заявитель.
Реквизит "Автор" (графа "Заявитель" анкеты заявителя) включает:
фамилию, имя, отчество (для физических лиц); сокращенное наименование и код ОКПО (для юридических лиц);
ИНН (при отсутствии ИНН у физического лица заносится наименование, серия и номер документа, удостоверяющего личность);
подпись заявителя.
Если правоприобретателем вновь образуемого земельного участка является группа лиц, допускается в реквизите "Автор" указывать одного правоприобретателя.
Сведения о заявителе вносятся непрерывной записью без ограничения числа занимаемых строк. Каждая пронумерованная запись отделяется от другой незаполненной строкой.
В случае подачи заявки доверенным лицом заявителя вместо подписи производится запись "По доверенности" и указываются сведения о доверенном лице, такие же как и о заявителе. В случае подачи заявки полномочным представителем юридического лица производится запись "В соответствии с полномочиями" и указывается должность полномочного представителя. Дальнейшее заполнение соответствует отражению сведений о доверенном лице.
Если заявитель совершает одностороннюю сделку по слиянию или разделению принадлежащих ему земельных участков, то количество записей должно соответствовать количеству объединяемых (или образующихся) земельных участков.
Описание земельных участков в графе "Сведения о земельных участках" составляется из описаний исходных земельных участков и обозначений частей участков в документах о межевании. Описание земельного участка, из которого образуются новые участки, представляет собой кадастровый номер существующего земельного участка, правообладателем которого является данный заявитель.
В случае отсутствия кадастрового номера земельного участка записывается номер свидетельства на право собственности на землю данного заявителя или местоположение данного участка.
В текст заявки в качестве обязательного элемента содержания включается адрес для доставки документов почтой (контактный). Отказ заявителя в указании контактного адреса должен быть отражен в тексте заявки.
Кроме этого, в тексте заявки должно быть указано место получения КПЗУ: по контактному адресу или в органе, осуществляющем кадастровый учет земельного участка.
Рекомендуется предлагать заявителям к документам, представленным для кадастрового учета, приложить конверт соответствующего формата с заполненным адресом и наклеенными знаками почтовой оплаты, а также квитанцию об оплате копирования и доставки документов.
Отметка о поступлении документа в организацию является служебным реквизитом и состоит из следующих простых реквизитов:
слова "Зарегистрировано";
регистрационного номера;
даты регистрации.
Заявки на государственный кадастровый учет земельных участков оформляются на бланках.
С целью упрощения оформления заявок рекомендуется также включать в постоянную информацию бланка реквизит "Адресат", часть связного текста, классификационный номер заявки. Примеры форм бланков для различных видов заявок приведены в приложении 3. По мере обобщения и анализа поданных заявок необходимо уточнять содержание текста заявок.
Бланки заявки могут быть изготовлены типографским способом, с помощью средств оперативной полиграфии или вычислительной техники.
При недостатке места на одном листе для размещения таблицы текста, содержащей необходимые сведения, заявки оформляются на двух и более листах. Последующие листы нумеруются посередине верхнего поля листа с указанием общего количества листов. Нумерация является сквозной в пределах общего количества листов заявки.
В исключительных случаях допускается оформление заявок на кадастровый учет на чистых листах бумаги формата А4 с обязательным отражением всех реквизитов, предусмотренных настоящими требованиями, и учетом рекомендаций, изложенных в приложениях.
Е.Г.
Какие изменения произошли в правовом регулировании взимания земельного налога?
До 1 января 2006 г. продолжает действовать Закон РСФСР "О плате за землю". Однако с указанной даты регулирование налогообложения земель будет осуществляться на основании иных нормативных правовых актов.
Федеральным законом от 29 ноября 2004 N 141-ФЗ утверждена гл. 31 Налогового кодекса РФ "Земельный налог", которая вступает в действие именно с 1 января 2006 г.
Статьями данной главы, в частности, установлено, что земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается Налоговым кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с НК РФ и законами указанных субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на территориях указанных субъектов Российской Федерации.
Устанавливая налог, представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые ставки в пределах, установленных указанной главой, порядок и сроки уплаты налога.
При установлении налога нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.
Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.
Не признаются объектом налогообложения:
1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
3) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;
5) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Е.Г.
Исключает ли уплата лицом, не имеющим правоустанавливающих документов на землю, платежей в размере ставки земельного налога возможность взыскания с него суммы неосновательного обогащения, рассчитанной в соответствии с методикой расчета арендной платы, действующей на соответствующей территории?
Взыскание денежной суммы в качестве неосновательного обогащения в размере земельного платежа за определенный срок пользования земельным участком основано в данном случае на намерении решить правовым способом проблему длительного использования земельных участков без надлежащего их оформления. Поэтому возможность применения данной конструкции должна рассматриваться в каждом конкретном случае особо.
Из представленного вопроса можно сделать вывод о том, что владелец недвижимости длительное время надлежащим образом не оформлял права на земельный участок, однако выплачивал денежные суммы, соизмеримые с земельным налогом. Обратиться за взысканием сумм неосновательного обогащения в данном случае, на наш взгляд, возможно, если право на данный земельный участок оформлено или будет оформлено в последующем (т.е. земельный участок не подлежит возврату собственнику как самовольно занятый). Размер взыскиваемой суммы при этом будет зависеть от оформляемого права, а также от срока пользования земельным участком без надлежащего оформления (срок придется доказывать). Если земельный участок передается на праве аренды (можно предположить, что намерение или договоренность приобрести участок в аренду было изначально), действительно можно говорить о расчете неосновательного обогащения, исходя из размера арендной платы. При этом представляется, что целесообразнее заявить цену иска в виде разницы между расчетом по ставке арендной платы и уплаченной суммой. Это дополнительно покажет, что пользование земельным участком в течение установленного времени, по мнению истца, должно было быть оформлено договором аренды, а выплаченная сумма должна рассматриваться как часть выплаченной за этот срок арендной платы.
При этом, на наш взгляд, взыскание должно быть связано с возникающим у лица правом на земельный участок. При любом варианте надлежащее оформление прав на землю и использование земельного участка только на основе приобретенного права является важнейшим условием обеспечения правопорядка. Это, а не взыскание платежей с любого пользователя, является основным. Если же право не оформляется, речь должна идти о понуждении к оформлению права или, при подходящих обстоятельствах, о самовольном занятии участка со всеми вытекающими последствиями.
Следует обратить внимание на то, что принятие платежей от пользователя земельного участка может вызвать дополнительные вопросы к истцу. Так, резонным является вопрос о том, почему взыскивался земельный налог в то время, когда не было определено право на земельный участок и не был определен объект налогообложения. Кроме того, принятие сумм в размере земельного налога и в порядке, предусмотренном для взимания налогов, может служить косвенным доказательством того, что истец рассматривал пользование земельным участком скорее как близкое вещному праву, а не праву аренды.
Для поддержания довода о том, что выплачиваемые суммы не являлись земельным налогом, понадобятся дополнительные доказательства (например, финансовые документы). Для внесения налоговых платежей в бюджет имеется установленная процедура, здесь надо проверить, в каком порядке принимались платежи, и доказать, что они перечислялись не как земельный налог.
Е.Г.
Может ли норма ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" наряду со ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей принцип платности использования земли, являться основанием для понуждения в судебном порядке собственников объектов недвижимости, не выкупивших земельные участки и не выразивших такое волеизъявление, к заключению договоров аренды земельных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ.