Статья 9. Односторонний отказ от исполнения договора. 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
2. В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Комментарий к статье 9
1. Часть 1 комментируемой статьи приводит перечень оснований досрочного расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. Перечень не является закрытым, и договором стороны могут установить дополнительные обстоятельства. Впрочем, учитывая, что досрочное расторжение договора в одностороннем порядке само по себе не соответствует духу частного права (согласно ст. 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом), практика взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства, а также судебная практика, скорее всего, внесет определенные коррективы, направленные на применение комментируемого пункта.
Среди оснований одностороннего расторжения договора особо выделяется неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок. Для возможности одностороннего расторжения сам участник долевого строительства должен, прежде всего, не уклоняться от процедуры передачи объекта недвижимости.
Следующим основанием законодатель называет прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства. Причем простое приостановление строительства объекта само по себе не является достаточным основанием для одностороннего расторжения договора: участнику долевого строительства необходимо доказать наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Какие обстоятельства могут об этом свидетельствовать, комментируемой статьей не указывается.
Существенное изменение проектной документации строящихся объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства, также является основанием для одностороннего расторжения договора. Критерии существенности, видимо, будут выработаны судебной практикой.
Особо отметим следующее основание одностороннего расторжения договора: изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Речь идет о несущих конструкциях дома, механическом, электрическом, санитарно-техническом и ином оборудовании за пределами или внутри квартиры.
Наконец, основанием досрочного расторжения договора признается неисполнение застройщиком обязанностей безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с нарушением требований к качествам такого объекта или с иными недостатками, а также существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Кроме комментируемой статьи несколько оснований для одностороннего отказа предусмотрены Законом РФ "О защите прав потребителей".
Комментируемой статьей не устанавливается право застройщика, в отличие от участника долевого строительства, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. С другой стороны, Закон не запрещает самим сторонам включать в договор участия в долевом строительстве условия и основания одностороннего расторжения договора по инициативе застройщика на основании норм п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса, которые предусматривают возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон договора. Однако в совокупности с правилами ст. 310 Гражданского кодекса стороны могут в договоре предусмотреть возможность его одностороннего расторжения, только если соответствующие обязательства между сторонами договора возникли из предпринимательской деятельности. Следовательно, правомерность включения в договор участия в долевом строительстве права застройщика в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор будет определяться исходя из того, заключен ли сторонами договор участия в долевом строительстве для осуществления ими предпринимательской деятельности или нет.
2. В части 2 комментируемой статьи закреплены последствия одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора. В таком случае застройщик обязан:
1) возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;
2) уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Нормы о выплате застройщиком процентов на сумму за пользование денежными средствами участника долевого строительства в случае одностороннего расторжения договора по его инициативе вызывают определенное опасение. Они позволяют недобросовестным конкурентам застройщика заключить через подставных физических лиц договоры участия в долевом строительстве, а непосредственно перед сдачей объекта в эксплуатацию расторгнуть все договоры и потребовать выплату процентов за пользование денежными средствами, что может привести к банкротству застройщика.
Возможность одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора, а также его последствия, установленные комментируемой статьей, подчеркивают непредпринимательский характер рассматриваемого договора.