Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. 1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
Комментарий к статьям 57 - 59
1. В ст. 57 сохранен принцип, установленный ст. 33 ЖК РСФСР, о том, что граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности исходя из времени принятия их на учет для улучшения жилищных условий. В ч. 2 данной статьи перечислены категории граждан, которым жилое помещение предоставляется вне очереди. В этой связи следует иметь в виду, что теперь новым Кодексом не предусмотрено первоочередное предоставление жилых помещений.
2. В ЖК РСФСР случаи первоочередного предоставления жилья были перечислены в ст. 36. В первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:
"1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;
3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;
4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;
5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;
7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;
8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим троих и более детей) и одиноким матерям;
9) семьям при рождении близнецов;
10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;
11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований...".
Перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений, не был полным. Имелись и другие категории граждан, которым федеральными законами или подзаконными актами было предоставлено право на первоочередное получение жилого помещения.
Так, согласно Закону РФ от 18.10.1991 N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" (в ред. от 23.12.2003) <*> право на первоочередное предоставление жилья имели реабилитированные граждане. ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (в ред. от 18.07.2003) <**> право на первоочередное предоставление жилого помещения было установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме того, в ряде законов были установлены конкретные сроки обеспечения их жильем.
--------------------------------
<*> Ведомости РСФСР. 1991. N 44. Ст. 1228; Ведомости РФ. 1992. N 28. Ст. 1624; 1993. N 1. Ст. 21; РГ. 1993. N 193; 1994. N 8; N 11; 1995. N 104; N 219; СЗ РФ. 2000. N 33. Ст. 3429; Ст. 3348; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 53 (ч. 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5132; 2003. N 6. Ст. 509; N 43. Ст. 4108; N 52 (ч. 1). Ст. 5038.
<**> Ведомости РФ. 1992 N 8. Ст. 366; СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 1999. N 7. Ст. 878; N 47. Ст. 5620; 2000. N 2. Ст. 140; N 9. Ст. 1066; N 16. Ст. 1774; 2001. N 1 (ч. 1). Ст. 2; N 53 (ч. 1). Ст. 5018; Ст. 5030; 2002. N 30. Ст. 3029; N 31. Ст. 3160; N 40. Ст. 3853; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; N 30. Ст. 3101.
Перечисленные в ст. 36 ЖК РСФСР граждане должны были включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений. Пунктом 22 Примерных правил учета граждан было установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений указанным категориям граждан определяется в действующих на территории субъектов РФ правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.
Отметим, что прежнее законодательство не предусматривало предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом на первоочередное обеспечение жилой площадью они могли пользоваться неоднократно (по мере возникновения нуждаемости в жилье).
В настоящее время возникает вопрос о сохранении за указанными лицами права на получение жилья. Данный вопрос должен решаться с учетом положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона (см. коммент. к нему).
3. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади, утвержден Приказом Министерства здравоохранения СССР от 28.03.1983 N 330 (в ред. от 06.06.1991) <*>. Медицинское заключение о заболевании, дающем право больному на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебно-консультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади.
--------------------------------
<*> Здравоохранение. 2004. Прил. N 3/4.
4. Конкретный порядок ведения учета граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения, и предоставления им жилья по договору социального найма определяется законодательством субъектов РФ с учетом требований ЖК РФ (ч. 5 ст. 57 и ст. 58). Новый Кодекс не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что, как правило, очередникам должны выделяться жилые помещения в виде отдельных квартир. Кроме того, снижены правовые гарантии относительно заселения в жилые помещения лиц разного пола. Теперь с согласия этих лиц их можно вселить и в одну комнату (ч. 1 ст. 58). Статья 41 ЖК РСФСР устанавливала, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
5. В ЖК РФ не сохранено право граждан на дополнительную жилую площадь. В какой-то мере это право осталось только для лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58).
Ст. 39 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, т.е. жилой площади сверх нормы - 12 кв. м на человека. В настоящее время предоставление жилья осуществляется по общей площади. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, указанная статья не содержала, действовало Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 "О праве пользования дополнительной жилой площадью", отдельные законы и другие нормативные акты.
Однако императивная норма о предоставлении дополнительной площади не выполнялась. На практике вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от имеющихся возможностей. Ссылаясь на отсутствие специального законодательного акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, указанные органы зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении.
6. Следует обратить внимание, что новым ЖК РФ не сохранен документ, дающий право на вселение граждан в жилое помещение (ордер), который был предусмотрен ст. 47 ЖК РСФСР. Его заменило решение местного самоуправления о предоставлении жилого помещения (см. ч. 3 и 4 ст. 57).
7. Статьей 59 определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах. Ранее он регламентировался ст. 46 ЖК РСФСР. Было установлено следующее: если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование.
Спорные вопросы о заселении указанных жилых помещений разрешались в судебном порядке. Они нашли отражение в Постановлении Пленума N 5.
Пленум Верховного Суда РФ отметил, что при решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освобождающееся изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей, претендующих на получение этого помещения.
Необходимо также учитывать, что иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает установленной нормы, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь либо такое превышение является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя (например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке члена семьи и т.п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено, - до разрешения дела в суде. Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).
Вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах были урегулированы и ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно была предусмотрена купля-продажа этих жилых помещений и др.
Статья 59 в целом сохранила ранее действующий порядок. Вместе с тем следует иметь в виду, что таким правом (присоединить комнату на безвозмездной основе) пользуются только малоимущие, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками жилых помещений.
Глава 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЕМ