Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. 1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.

При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью второй пункта 1 настоящей статьи.
3. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
Комментарий к статье 64
1. Согласно п. 1 ст. 64 комментируемого Закона при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, распространяется только в том случае, если об этом прямо говорится в договоре об ипотеке, где в качестве предмета ипотеки наряду с земельным участком будет указано наименование, место нахождения, идентификационное описание соответствующего здания или сооружения. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 9 комментируемого Закона предметом ипотеки может быть принадлежащее залогодателю право аренды здания или сооружения, при этом обязательно указание в договоре об ипотеке срока аренды.
2. Если залогодатель не заложил залогодержателю наряду с земельным участком находящееся или возводимое на нем здание или сооружение, то при обращении изыскания на земельный участок залогодатель сохраняет соответствующее вещное право на это здание или сооружение, а что касается части земельного участка, необходимой для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением (например: подъездная дорога), то на нее залогодатель приобретает право ограниченного пользования (сервитут). Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок к зданию или сооружению, для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и иных нужд залогодателя как собственника здания или сооружения. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Сервитут подлежит государственной регистрации в порядке п. 1 ст. 131 ГК РФ и Закона о государственной регистрации. Условия сервитута определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом. По требованию залогодержателя залогодатель обязан выплачивать ему соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом (п. 5 ст. 274 ГК РФ). В случае отчуждения залогодателем другому лицу здания или сооружения и отсутствия соглашения с залогодержателем об ином (например, залогодержатель может потребовать изменения условий сервитута), права этого лица в отношении заложенного участка ограничиваются теми же условиями сервитута, которые существовали для залогодателя.
3. Согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ в случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется; п. 2 этой же статьи гласит, что сервитут не может быть самостоятельным предметом залога и может принадлежать лишь собственнику здания или сооружения, находящегося на обремененном сервитутом земельном участке.
Следует отметить, что нормы о сервитутах, указанные выше, как и вообще вся гл. 17 ГК РФ, подлежат введению в действие одновременно с новым Земельным кодексом РФ.
4. Согласно п. 2 комментируемой статьи залогодатель вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями или сооружениями, если право залога распространяется только на земельный участок. Согласно ст. 209 ГК РФ он вправе отчуждать свое недвижимое имущество, отдать его в залог (при этом сервитут на земельный участок в залог передан не будет) и обременять другими способами, осуществлять перестройку или снос зданий и сооружений при условии соблюдения градостроительных, архитектурных и строительных норм и правил.
Следует заметить, что спорным представляется положение о том, что объем сервитута на пользование земельным участком определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Ведь собственность на заложенный земельный участок при обращении взыскания на него переходит не обязательно к залогодержателю, но и к приобретателю участка в результате его реализации (продажи). Конструкция ипотеки вовсе не предполагает, что приобретателем земельного участка непременно станет залогодержатель.
5. Что касается случая, когда залогодатель наряду с земельным участком закладывает тому же залогодержателю здание или сооружение, находящееся или возводимое на таком участке, то условия отчуждения заложенного имущества в пользу других лиц, а также последствия этого отчуждения определены гл. VI комментируемого Закона.