Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке. 1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. К его отношениям с этим залогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Комментарий к статье 47
1. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, залогодержатель, согласно п. 1 комментируемой статьи, вправе уступить принадлежащее ему на основании договора об ипотеке право другому лицу.
Уступка обязательственного права (цессия) представляет собой отчуждение кредитором принадлежащего ему обязательственного права другому лицу: новый кредитор становится на место прежнего кредитора, а прежний кредитор лишается уступленного им права.
Уступка обязательственного права (цессия) осуществляется, как правило, на основании договора, по условиям которого одна сторона (цедент) передает (уступает) другой стороне (цессионарию) обязательственное право, принадлежащее цеденту.
Общие положения, регулирующие переход обязательственных прав, в том числе их уступку, установлены в гл. 24 ГК РФ. Однако уступка некоторых прав, в том числе - уступка права залогодержателя по договору об ипотеке, урегулирована помимо норм гл. 24 ГК РФ рядом иных гражданско - правовых норм. В связи с тем, что гл. 24 ГК РФ расположена в разделе III "Общая часть обязательственного права" ГК РФ, соотношение норм гл. 24 ГК РФ и иных гражданско - правовых норм, регулирующих уступку права залогодержателя по договору об ипотеке, можно определить следующим образом: если иное не предусмотрено специальными нормами, регулирующими уступку права залогодержателя по договору об ипотеке, необходимо руководствоваться нормами гл. 24 ГК РФ. Пункт 2 комментируемой статьи дает перечень статей гл. 24 ГК РФ, правила которых подлежат применению к отношениям залогодержателя - цедента и цессионария. В данном перечне не названы ст. 383, 387 и 389 ГК РФ, поскольку ст. 383 ГК РФ запрещает уступку прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, а право залога к числу таких прав не относится; ст. 389 ГК РФ посвящена форме соглашения об уступке и его регистрации, а применительно к уступке права залогодержателя эти вопросы урегулированы непосредственно Законом - см. п. 4 комментируемой статьи, ст. 48 Закона, хотя нельзя не отметить, что п. 4 комментируемой статьи содержит ссылку на п. 1 и 2 ст. 389 ГК РФ; ст. 387 ГК РФ посвящена переходу прав кредитора к другому лицу на основании закона, а не уступке требования (переходу прав кредитора к другому лицу по сделке).
2. На основании норм ГК РФ и комментируемой статьи рассмотрим, какие правила должен учитывать залогодержатель, желающий уступить принадлежащее ему на основании договора об ипотеке право другому лицу.
А. Уступка права залогодержателя по договору об ипотеке не должна противоречить закону, иным правовым актам или договору, поэтому уступка права залогодержателя невозможна, если она запрещена договором об ипотеке - см. п. 1 комментируемой статьи, п. 1 ст. 388 ГК РФ.
Б. Если в соответствии с договором об ипотеке для уступки права залогодержателем другому лицу необходимо согласие залогодателя, то без такого согласия уступка невозможна - см. п. 2 ст. 382 ГК РФ.
В. Залоговое обязательство является обеспечительным и в силу обеспечительного характера - дополнительным (акцессорным) по отношению к основному. Данное обстоятельство обусловливает правило, закрепленное в ч. 1 п. 3 комментируемой статьи, ч. 2 ст. 355 ГК РФ: уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой.
Из данной нормы может быть сделан вывод: если недействительна уступка права требования к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, - недействительна и уступка права залогодержателя по договору об ипотеке.
Г. Уступка права требования кредитора - залогодержателя к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству будет действительна при условии соблюдения следующих правил:
- уступка права не должна противоречить закону, иным правовым актам или договору; в случаях, предусмотренных законом или договором, для уступки права необходимо согласие должника (п. 2 ст. 382, ст. 383, 388 ГК РФ);
- при уступке права должно соблюдаться правило, выраженное в гл. 24 ГК РФ (хотя и не зафиксированное в конкретной норме права): если иное не предусмотрено законом, уступка обязательственного права должна быть сопряжена с переменой лиц в обязательстве. Данное положение означает, что если иное не предусмотрено законом, передача стороной обязательства принадлежащего ей права без перевода возложенной на нее обязанности, равно как и выделение стороной обязательства из состава принадлежащего ей права и передача третьему лицу отдельного правомочия, недопустимы. Указание на невозможность уступки права без перемены лиц в обязательстве встречаем также в юридической литературе <*>. Положение "переход права должен быть сопряжен с переменой лиц в обязательстве" нашло широкое практическое применение - о чем свидетельствует ряд постановлений Президиума ВАС РФ <**>.
--------------------------------
<*> См.: Гавзе Ф.И. Обязательственное право. Общие положения. Минск, 1968. С. 51; Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Рук. авт. колл. М.И. Брагинский. М., 1996. С. 309; Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. К., 1970. С. 320; Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М., 1950. С. 229 - 230; Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. С. 76.
<**> Вестник ВАС РФ. 1996. N 10. С. 32 - 34; N 11. С. 76; 1997. N 4. С. 77 - 78; N 8. С. 47 - 48; 1998. N 3. С. 56 - 58.
Представим, что ипотекой обеспечено право, возникшее из двусторонне - обязывающего договора, например, право исполнителя, оказывающего определенные услуги, требовать от пользователя уплаты периодических платежей (скажем, право организации, оказывающей услуги пользования водопроводом, требовать от пользователя по договору об оказании этих услуг ежеквартально оплачивать услуги). Каждая из сторон данного договора является одновременно и кредитором, и должником, на каждую из сторон приходятся как определенные права, так и обязанности: исполнитель обязан оказывать услуги и имеет право требовать их оплаты, пользователь имеет право требовать оказания услуг и обязан их оплачивать. Поэтому перемена лиц в обязательстве, возникающем из подобного договора об оказании услуг, заключается не только в переходе прав, но и в переводе обязанностей. Следовательно, уступка исполнителем - залогодержателем другому лицу принадлежащего ему права требовать уплаты платежа и соответственно права залогодержателя невозможна без перевода на это же лицо обязанностей исполнителя перед пользователем. В свою очередь, перевод на другое лицо обязанностей исполнителя невозможен без согласия пользователя. В случае, если исполнитель - залогодержатель произведет уступку права залога и соответственно права по обеспеченному залогом обязательству без перевода долга по этому обязательству невзирая на обязанность получить согласие пользователя - и уступка права залога, и уступка права по обеспеченному залогом обязательству будут недействительны.
3. Правило "переход права может происходить только с одновременным переходом обязанности" не означает принципиальной невозможности замены стороны обязательства, возникшего из двусторонне - обязывающего договора, без соглашения всех сторон данного договора. Если потенциальный цедент выполнил перед контрагентом все обязанности, возложенные на него договором с последним, он может передать другому лицу принадлежащее ему на основании такого договора право без одновременной передачи обязанностей, так как обязанности прекращены исполнением. Например, представим, что залогом обеспечено право кредитора по кредитному договору требовать от заемщика возврата суммы предоставленного кредита с начисленными процентами. Кредитор, предоставивший кредит, исполнил все обязанности по кредитному договору, поэтому он может уступить право требования к заемщику без перевода каких-либо обязанностей и без получения согласия последнего. Уступка кредитором, предоставившим в соответствии с условиями кредитного договора кредит, права требования к заемщику приведет, несмотря на двусторонне - обязывающий характер кредитного договора, к перемене лиц в обязательстве. Этот вывод нашел отражение в практике Президиума ВАС РФ - см. Постановление Президиума ВАС РФ N 2422/97 от 5 августа 1997 г. и Постановление Президиума ВАС РФ N 6173/97 от 17 марта 1998 г. <*>.
--------------------------------
<*> Вестник ВАС РФ. 1997. N 12. С. 54 - 55; 1998. N 6. С. 50 - 51.
4. Особую презумпцию, характерную только для ипотеки, устанавливают ч. 2 п. 3 комментируемой статьи и ч. 3 ст. 355 ГК РФ. Согласно названным статьям, если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е. законодатель допускает ситуацию, когда уступка права требования по обеспеченному ипотекой обязательству цедентом (который является залогодержателем) и цессионарием по правилам гл. 24 ГК РФ не оформляется, а презюмируется в случае совершения уступки обеспечивающего указанное требование права залогодержателя по договору об ипотеке. Однако в том случае, когда уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству нарушает хотя бы одно из правил, перечисленных выше, например, если согласно договору между залогодержателем - кредитором и должником уступка права требования кредитора к должнику запрещена, либо требует согласия должника (а оно не получено), либо если договор является двусторонне - обязывающим и уступка права должна сопрягаться с переводом долга, для которого необходимо согласие должника (а оно не получено), - такая уступка не может считаться действительной. Наличие перечисленных нарушений служит обоснованием того, что уступка прав по договору об ипотеке в соответствующих случаях не означает уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. А поскольку для уступки права залогодержателя по договору об ипотеке требуется уступка права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, - наличие перечисленных нарушений свидетельствует о том, что уступка права залогодержателя по договору об ипотеке здесь также является недействительной.
5. Пункт 4 комментируемой статьи устанавливает требования к оформлению соглашения об уступке права и к его регистрации.
Отметим, что под "уступкой права" данный пункт комментируемой статьи подразумевает договор об уступке права (сделку), поскольку переход права - сам по себе - не может нотариально удостоверяться, нотариальному удостоверению может подлежать сделка, по которой такой переход совершается, кроме того, данный пункт содержит указание на порядок, установленный для государственной регистрации сделок.
Договор об уступке права залогодержателя по договору об ипотеке, согласно п. 4 комментируемой статьи, должен быть удостоверен нотариально.
Помимо требования нотариального удостоверения, п. 4 комментируемой статьи устанавливает требование государственной регистрации соглашения об уступке права залогодержателя по договору об ипотеке.
Требование о нотариальном удостоверении и государственной регистрации соглашения об уступке прав залогодержателя по договору об ипотеке вытекает также из п. 1 и п. 2 ст. 389 ГК РФ.
Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации влечет недействительность сделки - см. п. 1 ст. 165 ГК РФ; согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра, регистрация соглашения об уступке права залогодержателя по договору об ипотеке осуществляется путем внесения записи в подраздел III-4 соответствующего раздела Единого государственного реестра - см. п. 44 Правил. Проведение государственной регистрации соглашения об уступке права залогодержателя удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах, который проставляется на оригинале соглашения, - см. п. 77 Правил.
При переходе права залогодержателя к другому лицу прежний залогодержатель лишается этого права. Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра при преобразовании ипотеки в пользу другого лица лист записи об ипотеке (подраздел III), составленный в отношении прежнего залогодержателя, погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, при этом в штампе погашения указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении (в отношении нового залогодержателя).
6. По содержанию договора об уступке права залогодержателя по договору об ипотеке отметим следующее: залогодержатель - цедент и цессионарий могут ограничиться только лишь теми условиями, которые необходимы для уступки права, и не касаться вопроса о том, что лежит в основе уступки (не затрагивать условия о расчетах между цедентом и цессионарием), либо показать, имеет ли место встречное предоставление и если имеет, то какое. При втором варианте сделка, даже обозначенная, например, просто как "соглашение об уступке права требования", на поверку может представлять собой договор купли - продажи, дарения, и т.д. Но описать передаваемое по договору об уступке право с обозначением основания его возникновения следует в любом случае. Эти замечания можно отнести и к договору об уступке права требования по обеспеченному залогом обязательству.
7. Согласно п. 5 комментируемой статьи уступка прав по договору об ипотеке и обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной (ст. 168 ГК РФ).
При выдаче закладной право первоначального залогодержателя удостоверяется двояко: во-первых, договором об ипотеке, во-вторых, закладной. При этом Закон отдает предпочтение закладной, рассматривает закладную как более "важный" документ, чем договор, - см., например, п. 4 ст. 14 Закона. Именно эту позицию Закона проводит п. 5 комментируемой статьи. В случае, если право залогодержателя удостоверено закладной - оно может быть передано иному лицу, но не путем передачи (уступки) прав по договору об ипотеке, а путем передачи прав по закладной, т.е. путем передачи прав по ценной бумаге.
Сделки по передаче ценных бумаг, по выражению Л. Жюлио де ла Морандьера, приводят к передаче обязательственных прав "особенно простыми и надежными способами" <*>. Данное положение находит свое подтверждение и при сравнении порядка передачи прав по закладной с порядком передачи прав залогодержателя, которому не выдана закладная, по договору об ипотеке: состав условий, подлежащих соблюдению для совершения передачи прав, удостоверенных закладной, в целом проще, чем при уступке прав залогодержателя по договору об ипотеке - о передаче прав по закладной см. ст. 48 Закона и комментарий к этой статье.
--------------------------------
<*> Жюлио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. Т. II. М., 1960. С. 605.
8. Уступка прав залогодержателя по договору об ипотеке права аренды недвижимости осуществляется на общих основаниях, так как иного комментируемой статьей не оговорено.
9. Уступка прав залогодержателя в случае возникновения ипотеки в силу закона, при наступлении указанных в законе обстоятельств (п. 1 ст. 77 комментируемого Закона, п. 1 ст. 587 ГК РФ) согласно норме п. 2 ст. 1 комментируемого Закона осуществляется на общих основаниях.
10. В заключение комментария к ст. 47 Закона еще раз отметим, что комментируемая статья посвящена переходу права залогодержателя по сделке - уступке права. Между тем согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. К переходу на основании закона, согласно ст. 387 ГК РФ, относятся любые случаи перехода обязательственных прав, в том числе прав залогодержателя по договору об ипотеке, при универсальном правопреемстве (наследовании и реорганизации юридических лиц). К переходу на основании закона относятся также случаи перехода к новому кредитору в порядке ст. 384 ГК РФ прав, обеспечивающих исполнение обязательства. Поэтому если залогодержатель произведет уступку права требования, обеспеченного ипотекой, к новому кредитору перейдет и обеспечивающее исполнение основного обязательства право залога. Однако в случае выдачи закладной уступка права по обеспеченному ипотекой обязательству не допускается - см. п. 5 комментируемой статьи. Переход права залогодержателя к другому лицу на основании закона следует отличать от уступки этого права, поскольку правовое регулирование перехода права кредитора на основании закона отличается от правового регулирования уступки - так, нормы ст. 388 - 390 ГК РФ, как следует из содержания этих статей, предназначены только для регулирования уступки права и к переходу обязательственного права на основании закона неприменимы.