Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия. 1. Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем имущество, относящееся к предприятию, переданному в ипотеку, и иным образом распоряжаться указанным имуществом, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости имущества, относящегося к предприятию, а также не нарушает других условий договора об ипотеке.

Без разрешения залогодержателя залогодатель не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества, относящегося к предприятию, если иное не установлено договором об ипотеке.
2. В случае непринятия залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.
Решением суда залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:
требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы, предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными;
осуществлять иные права, предусмотренные ипотечным контролем за деятельностью залогодателя.
Комментарий к статье 72
1. Целью ипотеки является обеспечение надлежащего исполнения основного обязательства должника в будущем, после наступления срока его исполнения. Поэтому залогодатель сохраняет до реализации предмета ипотеки принадлежащее ему право на заложенное имущество, но с некоторыми ограничениями, установленными комментируемой статьей в отношении заложенного предприятия.
2. Поскольку сохранение предприятия "на ходу", т.е. поддержание его в работоспособном состоянии, предполагает изготовление и продажу определенной продукции (работ, услуг), что требует совершения многочисленных сделок залогодателя в отношении отдельных объектов, входящих в состав единого имущественного комплекса, залогодатель сохраняет принадлежавшие ему ранее права по владению и пользованию имуществом, на которое установлена ипотека. Он вправе распорядиться объектами ипотеки, например заменить устаревшее оборудование, продавать продукцию предприятия и т.п., за исключением отчуждения недвижимого имущества, относящегося к предмету ипотеки, и передачи этого имущества в залог. Тем самым комментируемая статья содержит специальное правило, отличное от положения ст. 37 Закона и ст. 346 ГК, которые требуют для распоряжения заложенным имуществом (в том числе и для распоряжения движимым имуществом) согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (см. комментарий к ст. 37).
3. Для отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав государственного или муниципального предприятия, необходимо не только получить разрешение залогодержателя, которое может быть обусловлено в договоре об ипотеке, но и собственника имущества. Ведь согласно ст. 295 ГК предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
4. Самостоятельное владение, пользование и отчуждение имущества, входящего в состав заложенного предприятия, не должны ущемлять права и интересы залогодержателя. Эти права определены в комментируемой статье и имеют целью сохранить стоимость предприятия, указанную в договоре ипотеки, в случае необходимости реализации его имущества, если основное обязательство должником будет нарушено.
Необходимым условием распоряжения залогодателем заложенным имуществом, как движимым, так и недвижимым, является сохранение указанной в договоре ипотеки стоимости имущества. Следовательно, при замене оборудования, транспортных средств, продаже готовой продукции и т.п. сделок залогодатель обязан заменить их равноценным или более дорогим имуществом, чтобы в случае реализации предприятия сохранилась его цена, определенная в договоре ипотеки. Конечно, в период после заключения договора цена предприятия может уменьшаться по объективным, не зависящим от залогодателя причинам. К таким случаям комментируемая статья не относится.
5. Пункт 2 определяет негативные последствия для залогодателя при нерациональном владении, пользовании и распоряжении заложенным имуществом. К ним относятся неэффективное управление предприятием, создающее угрозу сохранности имущества, непринятие залогодателем мер по обеспечению сохранности имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия. В таких случаях залогодатель вправе требовать в судебном порядке либо досрочного выполнения обеспеченного ипотекой обязательства, либо введения ипотечного контроля за деятельностью залогодержателя.
Применение одной из этих мер предоставлено усмотрению суда, который будет исходить из степени нарушения залогодателем своих обязанностей по обеспечению сохранности имущества (см. ст. 35 и комментарий к ней) и возможных последствий этих нарушений для стоимости предмета ипотеки.
В данном случае комментируемая статья предусматривает в отличие от ст. 35 введение ипотечного контроля, целью которого является восстановление нормальной деятельности заложенного предприятия.
6. Конкретные права залогодержателя при осуществлении им ипотечного контроля определены в п. 2 и сводятся к таким возможностям:
а) залогодержатель приобретает право реально контролировать сделки залогодателя, относящиеся к заложенному движимому и недвижимому имуществу. Для этого залогодатель обязан предоставлять залогодержателю или уполномоченным им лицам бухгалтерские и иные отчетные документы, а также предварительно согласовывать с ними вопросы, относящиеся к заключению таких сделок. Поскольку условием заключения такой сделки с третьим лицом является ее предварительное согласование с залогодержателем, необходимо, чтобы контрагенты залогодателя были поставлены в известность о введении ипотечного контроля. Обязанность их извещения лежит на залогодателе, который будет нести негативные последствия в случае признания сделки недействительной. Такая сделка будет недействительна на основании положений ст. 168 ГК, если впоследствии не получит одобрения залогодержателя. Если же контрагент сделки не знал и не должен был знать о введении ипотечного контроля, то последствия сделки будут решаться в соответствии со ст. 183 ГК, согласно которой неуправомоченное лицо или превысившее свои полномочия лицо должно нести перед контрагентом обязанности и ответственность от своего имени. Практика ВАС РФ исходит из того, что лицо, заключившее такую сделку, в данном случае залогодатель, должно нести перед контрагентом обязанности и ответственность за ее ненадлежащее исполнение. Однако эти обязанности нельзя возложить на работников залогодателя, которые не могут выполнить сделку прежде всего по ее содержанию и которые будут нести ответственность перед залогодателем по нормам трудового права (Вестник ВАС. 1996. N 6. С. 90);
б) вторая возможность относится к ипотеке предприятия, собственником которого является не залогодатель. Чаще всего это имущество, закрепленное за государственным или муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения или переданное по договору доверительного управления. Залогодержатель вправе требовать от собственника расторжение контракта с руководителем предприятия, который, по мнению залогодержателя, не способен обеспечить сохранность заложенного имущества.
Руководитель унитарного государственного или муниципального предприятия назначается соответствующим исполнительным органом, уполномоченным Правительством РФ или органом местного самоуправления. Согласно ст. 113 ГК деятельность унитарных предприятий должна регулироваться специальным законом (п. 6), который еще не принят. Поэтому их деятельность, помимо норм ГК, регулируется многочисленными указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, Положением о Мингосимуществе и другими актами.
Требование залогодержателя к собственнику заложенного имущества о смене руководителя не подлежит безусловному исполнению, так как собственник может принять другие меры, обеспечивающие сохранность имущества предприятия. В таких случаях залогодатель, если он не согласен с принятыми мерами, сохраняет право требовать через суд досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если он имеет для этого достаточные основания (см. ст. 37 Закона и комментарий к ней);
в) в качестве третьей возможности залогодержателю предоставлено право предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными. В отличие от требования предварительно согласовать вопросы, связанные с заключением сделок после введения ипотечного контроля, данная возможность предоставляет залогодержателю право предъявлять в суд иски и оспаривать действительность сделок и применять последствия ничтожных сделок к другим соглашениям, в том числе заключенным до введения ипотечного контроля, для того чтобы обеспечить стоимость заложенного имущества, предусмотренную договором об ипотеке.
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает наряду с перечисленными другие права, предусмотренные ипотечным контролем. Эти права должны быть предусмотрены решением суда при введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя. Они будут определяться конкретными обстоятельствами в зависимости от эффективности деятельности данного имущественного комплекса.