Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки. 1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Комментарий к статье 62
1. Пункт 1 данной статьи называет залогодателями граждан и юридических лиц, являющихся собственниками земельных участков, но это не означает, что каждый из них может передать участок в залог под полученный кредит или в обеспечение другого обязательства (займа, договора купли-продажи и т.п.). В статье дается исчерпывающий перечень земельных участков, которые могут быть заложены, то есть могут быть предметом договора ипотеки. Это участки, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства.
Поскольку земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств в этом перечне не значатся, они не подлежат залогу. Не могут быть предметом договора ипотеки земельные участки, передача которых в залог запрещена ст. 63 (см. комментарий), а также не отвечающие условиям, указанным в п. 2 ст. 62 (т.е. названные в этой статье участки, находящиеся в общей долевой или совместной собственности, но не выделенные в натуре).
Предметом залога могут быть земельные участки как не занятые строениями, так и застроенные.
Но не может быть заложено строение (например, жилой дом, дача и т.д.) без права пользования участком, на котором это строение возведено.
2. Если лица, заключающие договор ипотеки, делают основным предметом этой сделки не землю, а здание, строение, сооружение, то препятствием для такой сделки не будет отсутствие у залогодателя - собственника строения права собственности на земельный участок. Право пользования участком в случае реализации строения у нового собственника возникнет на ту его часть, которая необходима для хозяйственного обслуживания данного строения (функционального обеспечения). При этом он приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник строения (залогодатель), например, на условии аренды или пожизненного наследуемого владения (подробно об этом см. комментарий к ст. 69), следовательно, когда наступает момент обращения взыскания на строение в счет погашения долга кредитору (залогодержателю) или третьему лицу - к участнику торгов переходит только право собственности на данное строение.
Что касается земельного участка, то он может получить его в пользование лишь на указанных выше условиях. Здесь действует правило: никто не может передать больше прав, чем имеет.
Земельный участок на новых условиях или больших размеров может быть приобретен участником торгов в общем порядке у его собственника или на основании решения компетентного государственного или муниципального органа.
3. Долгое время законодательство Российской Федерации не признавало право продажи, а следовательно, и залога объектов незавершенного строительства (так называемых объектов "долгостроя"). Теперь эта проблема решена, ранее существовавшие ограничения сняты. Недостроенный объект может свободно продаваться. Допускается одновременно и продажа земельного участка, выделенного под названный объект строительства. Однако право залога объекта строительства и земельного участка при нем может возникнуть у собственника только при условии соблюдения требований, установленных Указом N 485, и после осуществления государственной регистрации (см. комментарий к гл. IV).
Данным Указом установлено, что при приобретении объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано, в случае если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.
4. Далее, право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, имеют в первую очередь, как сказано в п. 2 Указа N 485, физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости. Приватизация зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.
При этом объектом продажи, а следовательно, и ипотеки, осуществляемой в соответствии с названным Указом, является земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.
В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих) под приватизированным предприятием - на дату утверждения плана приватизации;
под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства - на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.
5. Предметом ипотеки могут быть земельные участки, приобретенные на основании Указа Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ. 1997. N 48. Ст. 5546). Согласно п. 2 данного Указа названные участки могут приобретаться в собственность лишь в том случае, если они предназначены под застройку в соответствии с градостроительными и землеустроительными документами (ст. 28 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.98 N 73-ФЗ (СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069), ст. ст. 113, 114 ЗК). Продажа земельных участков или передача их в аренду производится на торгах (аукционах, конкурсах). Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 утвержден "Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 263).
Пункт 2 ст. 62 допускает залог только тех земельных участков, находящихся в общей долевой или совместной собственности, которые названы в п. 1 данной статьи, и только при условии, если участок, передаваемый в залог, выделен в натуре (на местности).
Как известно, значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой или совместной собственности бывших членов колхозов и работников совхозов, преобразованных в сельскохозяйственные коммерческие организации. Эти земли передаваться в залог не могут. Но совершение других сделок (не залога) с сельскохозяйственными землями законодательство не запрещает. В п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026) установлено, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе:
передать земельную долю по наследству;
использовать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства;
продать земельную долю;
подарить земельную долю;
обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве;
передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства;
передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания;
внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.
Выделяемые в натуре в счет земельных долей земельные участки могут использоваться только для производства сельскохозяйственной продукции. Целевое назначение этих участков может быть изменено по решению органов власти субъектов Российской Федерации.