Статья 21. Заселение жилищного фонда. Основанием для заселения жилого помещения по договору найма является ордер на жилое помещение, для заселения жилого помещения арендатором - договор аренды, для собственника - документ, удостоверяющий право собственности. Административные ограничения по заселению гражданами нанимаемого, арендуемого либо приобретенного в собственность жилого помещения не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Комментарий к статье 21
1. В коммент. к ст. 7 Основ указываются (с учетом норм Конституции РФ и ГК РФ) три вида жилищного фонда: частный, государственный и муниципальный. В зависимости от вида жилищного фонда, классификация которого произведена по формам собственности, законодательством определен правовой режим использования каждого вида жилищного фонда.
2. По договору найма (по новой терминологии по договору социального найма жилого помещения - см. ст. 672 ГК РФ, коммент. к ст. 13 и 14 Основ и ст. 51 ЖК) жилые помещения заселяются только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Основанием для заселения этих жилых помещений является ордер; в ст. 47 ЖК подчеркивается, что ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (см. коммент. к ст. 47 ЖК), т.е. другие документы или действия должностных лиц не могут служить основанием для вселения граждан в жилое помещение, в том числе решение органов местного самоуправления или администрации и профкома организации о предоставлении жилого помещения гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Согласно ст. 47 и 51 ЖК ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение и основанием для заключения договора социального найма.
Порядок оформления и выдачи ордеров определен разд. VI Примерных правил (см. коммент. к ст. 49 ЖК). Он выдается органами местного самоуправления на все жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда; форма ордера установлена в прил. N 4 к Примерным правилам.
3. В комментируемой статье в качестве другого основания для заселения жилого помещения называется договор аренды. В Основах по вопросу аренды жилого помещения имеется ст. 17, где указывается, что собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры или жилые дома по договорам аренды. Соответствующие нормы о порядке предоставления гражданам жилых помещений по договору аренды содержат ст. 10, 131, 132, 133 и 135 ЖК. Вместе с тем следует иметь в виду, что ст. 671 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды жилого помещения только для юридических лиц с последующим использованием этих жилых помещений только для проживания граждан. Что касается граждан, то согласно гл. 35 ГК РФ им может быть предоставлено жилое помещение в домах частного жилищного фонда (да и в домах государственного и муниципального жилищного фонда часть жилых помещений может выделяться на эти цели) по договору найма (в юридической литературе он получил название "договор коммерческого найма" в отличие от договора социального найма), который содержит основные признаки, характерные для договора аренды (передача жилья во владение и пользование на определенный срок, на условиях, установленных соглашением сторон, и т.п.). Иными словами, ГК РФ не предусматривает сдачу гражданам жилых помещений в аренду. В случае сдачи жилья по договору коммерческого найма основанием для заселения жилого помещения является договор найма. Кроме того, согласно ГК РФ жилое помещение может быть передано гражданам в пользование и на основании других договоров (например, на основании договора о безвозмездном пользовании), и соответственно другой гражданско - правовой договор будет служить основанием для заселения жилого помещения.
4. Частный жилищный фонд может находиться в собственности физических лиц (граждан) или юридических лиц (не относящихся к государственным и муниципальным организациям). Жилье может быть приобретено гражданином в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости по различным основаниям, перечисленным в ст. 19 Основ (путем приватизации занимаемого жилого помещения, купли - продажи и др.). Каких-либо ограничений на приобретение жилья в частную собственность для юридических лиц законодательством также не установлено (см. ст. 6 Основ и ст. 218 ГК РФ). Для собственника документом, удостоверяющим право собственности на жилое помещение, может служить договор купли - продажи, мены, дарения и др., свидетельство о праве собственности (для члена ЖСК, полностью выплатившего пай за квартиру) и другие правоустанавливающие документы. Следует также иметь в виду, что жилые помещения относятся к недвижимому имуществу и право собственности на них возникает только после регистрации их в установленном порядке. Порядок государственной регистрации жилых помещений в учреждениях юстиции определен ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ. По данному вопросу см. коммент. к ст. 6 Основ.
Раздел IV. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ,
СТРОИТЕЛЬСТВА, СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛЬЯ. НАЛОГОВО -
КРЕДИТНАЯ ПОДДЕРЖКА ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ