Статья 17. Аренда жилого помещения. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды. Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

(в ред. Федерального закона от 21.04.1997 N 68-ФЗ)
Порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
Не подлежат передаче в аренду иным лицам заселенные дома государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также специализированные дома и жилые помещения в них.
Комментарий к статье 17
1. Понятие договора аренды дано в ст. 1 Основ, где говорится о предоставлении в аренду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения. Ст. 17 конкретизирует, что по указанному договору могут предоставляться только отдельные квартиры или жилые дома любой площади, т.е. комната(ы) (в отличие от договора социального найма) не может быть предметом договора аренды.
2. Впервые упоминание об аренде жилых помещений как о самостоятельном договоре в жилищной сфере появилось в ЖК (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1). В ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 135 ЖК появились записи об аренде жилых помещений и об арендаторах. В частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. В Основах же говорится об аренде жилых помещений не только физическими лицами (гражданами), но и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), полагаем, что и Основы предусматривали предоставление юридическим лицам жилых помещений в аренду также для этих целей. В частности, ГК РФ на этот счет имеет прямую норму (согласно п. 2 ст. 671 юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды, юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания граждан).
3. В ч. 1 закреплено, что в качестве арендодателей выступают собственники жилищного фонда. Вместе с тем в ч. 2 указано, что порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом).
4. В ч. 1 также установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Эта доля определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Фактически этот вопрос находит отражение только в законодательстве субъектов Российской Федерации, где он решается с учетом местных условий (наличие жилищного фонда, в том числе в домах государственного и муниципального жилищного фонда, средняя обеспеченность граждан жильем, количество очередников и др.). Например, Постановлением правительства Москвы "О Московской городской программе "Жилище" от 19.09.95 N 782 аренда жилых помещений рассматривалась как один из способов улучшения жилищных условий граждан со средними доходами.
5. Ч. 2 установлено, что порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором (гражданином или юридическим лицом) и арендодателем (собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом)).
Вместе с тем ст. 131 ЖК предусмотрен несколько иной подход к решению этих вопросов; согласно указанной статье форма договора аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Федеральное законодательство относительно регламентации аренды жилых помещений каких-либо конкретных норм не содержит. В этой связи следует руководствоваться ч. 2 ст. 17 Основ.
6. Ч. 3 предусмотрено получение согласия на передачу жилых помещений на основе договоров аренды иным лицам (юридическим лицам и гражданам) всех проживающих в этих домах совершеннолетних граждан. Какого-то конкретного правового механизма реализации этого положения не имеется, и оно, по-видимому, имеет "предупредительный характер": не допустить ухудшения жилищных условий граждан.
7. ГК РФ установил принципиально новый подход к заключению договоров аренды на жилые помещения, так как такой вид гражданско - правового договора им не предусмотрен (например, гл. 34 ГК РФ, касающаяся аренды имущества, не содержит какого-либо упоминания об аренде жилых помещений юридическими лицами). По существу в отношении граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), который в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской Федерации получил название "договор коммерческого найма жилого помещения". Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды (жилое помещение передается гражданам во владение и пользование на определенный срок, многие вопросы, касающиеся условий договора найма, в том числе оплата за жилье, определяются по соглашению сторон).