Статья 83 Жилищного кодекса РФ устанавливает порядок расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Но несмотря на то что сторонами такого договора являются наймодатель и наниматель, расторжение договора социального найма без согласия членов семьи нанимателя не допускается, поскольку, как уже отмечалось выше, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 ЖК РФ имеют равные с нанимателем права и обязанности. Значит, при поступлении в адрес наймодателя заявления нанимателя о расторжении договора социального найма наймодатель обязан удостовериться в согласии всех членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма на расторжение такого договора. А поскольку все члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма, то граждане, согласие которых необходимо, достоверно известны. Именно причиной необходимости обеспечения прав граждан, являющихся членами семьи нанимателя, и объясняется установление нормы ЖК РФ (п. 3 ст. 69) о необходимости их включения в договор социального найма. Законодатель не устанавливает положений о необходимости уведомления нанимателем наймодателя о предстоящем расторжении договора социального найма жилого помещения.. В соответствии с п. 3 ст. 83 в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое постоянное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Для расторжения договора в таком случае необходимо, чтобы и наниматель, и все члены его семьи выехали в другое место жительства. Значит, если хоть один член семьи останется проживать в таком жилом помещении, договор не расторгается, а происходит его изменение - нанимателем будет являться оставшийся член семьи. В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения (т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях, установленных п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Данный перечень является исчерпывающим. При предъявлении наймодателем исковых требований о расторжении договора социального найма необходимо указать основание его расторжения. Если указанное наймодателем основание отличается от перечисленных в статье 83 ЖК РФ, суд не вправе удовлетворить его исковые требования (т.е. в удовлетворении исковых требований наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения будет отказано). Основанием для расторжения договора социального найма по требованию наймодателя в судебном порядке являются (п. 4 ст. 83 ЖК РФ):
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по назначению.
Рассмотрим более подробно каждое из перечисленных оснований расторжения договора социального найма в судебном порядке по требованию наймодателя.
Одной из основных обязанностей граждан, проживающих по договору социального найма, является обязанность своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, что устанавливается ст. 67 ЖК РФ. Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма устанавливается и ст. 153 ЖК РФ. Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органами местного самоуправления (субъекта Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы за коммунальные услуги, указанные выше, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в установленном федеральным законом порядке. Информация об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть доведена наймодателем (управляющей организацией) до сведения нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (а также собственников жилых помещений) не позднее чем за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.
Неисполнение нанимателем обязанности по оплате жилья и коммунальных услуг является достаточным основанием для расторжения договора социального найма. Следует учитывать, что члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и так же, как и наниматель, обязаны нести расходы по оплате жилья и коммунальных услуг.
Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членов его семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние.
Использование жилого помещения в соответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Указанная статья закрепляет право граждан на использование жилого помещения, в котором они проживают на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
Порядок выселения граждан из жилого помещения в случаях разрушения или повреждения жилого помещения, использования его не по назначению рассматривается ниже в комментарии к статье 91 ЖК РФ.
Статья 83 также устанавливает, что договор социального найма прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Очевидно, что в случае утраты (разрушения) жилого помещения договор прекращается в связи с отсутствием предмета договора (т.к. в соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом должно быть жилое помещение), а в случае смерти одиноко проживающего нанимателя - по общему правилу прекращения обязательств.