Статья 73 Жилищного кодекса РФ устанавливает ограничения на обмен жилыми помещениями. В соответствии с указанной статьей обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в следующих случаях:. - к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения,

- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке,
- обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания,
- принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях,
- принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме,
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ перечне.
Все перечисленные условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, направлены на защиту прав наймодателя, потенциального нового нанимателя, иных лиц. При наличии хотя бы одного из указанных условий наймодатель вправе отказать в обмене жилыми помещениями. Осуществление обмена вопреки изложенным условиям является основанием для признания такой сделки недействительной, как не соответствующей требованиям закона.