Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. 1. Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

2. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
3. Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав, указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 22
1. Комментируемая статья определяет особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.
2. Предприятие является специфическим объектом гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст. ст. 559 - 566), указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п. 2 ст. 549).
Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст. ст. 559 - 566 ГК).
Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст. ст. 656 - 664); доверительного управления (п. п. 1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах "О несостоятельности (банкротстве)" (ст. 85); "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст. 26); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст. ст. 69 - 73).
3. Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (п. п. 2 - 3 ст. 559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.
Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.
В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.
ГК содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п. 2 ст. 561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560).
Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.
Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562).
Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.
Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.
Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.
Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.
День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.
Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564).
Обращает на себя внимание, что несмотря на то что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.
4. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).
Договор аренды, так же как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК).
5. По договору доверительного управления предприятием как имущественным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п. 1 ст. 1012, п. 1 ст. 1013 ГК).
При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного управления предприятием необходимо учитывать ограничения, установленные ГК в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора. Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) (ст. 1013 ГК).
Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст. 1014 ГК).
В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и органам местного самоуправления (ст. 1015 ГК).
Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание на следующие существенные условия договора доверительного управления: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, являющегося учредителем и (или) выгодоприобретателем; размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора (п. 1 ст. 1016 ГК).
К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договора продажи предприятия (см. п. 3 комментария к настоящей статье).
6. Предприятие как имущественный комплекс является объектом имущественных прав при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 3 июля 1991 г. Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программой приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст. 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").
7. Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации - должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).
Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.
В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (ст. ст. 83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
В отличие от договора продажи предприятия (§ 8 гл. 30 ГК), при продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, т.е. предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.
Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.
Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В таком случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.
При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывают победитель конкурса и организатор торгов на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.
8. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса входят материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст. ст. 69 - 70 Закона об ипотеке).
Состав передаваемого имущественного комплекса и оценка его стоимости должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. При несоблюдении этого требования договор ипотеки является недействительным.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. В этом случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст. 71 Закона об ипотеке).
При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах, с момента государственной регистрации права собственности.
9. В п. 2 комментируемой статьи содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав предприятия, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица.
Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.
10. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством юстиции Российской Федерации.