Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. 1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
2. Отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается.
3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Комментарий к статье 20
1. В п. 1 комментируемой статьи содержится перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием, как правило, права на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать от возвращения документов заявителю(ям).
Основной причиной для возвращения документов следует считать непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует заявление о регистрации от одного из участников договора и т.п.
Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона перечень документов, необходимых для государственной регистрации, должен быть доступен для ознакомления всем заинтересованным лицам. При этом речь идет обо всех документах, необходимых для регистрации в каждом конкретном случае (сделки с земельными участками, сделки с жилыми помещениями и т.п.). Истребование у заявителя каких-либо дополнительных документов, кроме тех, которые предусмотрены законом, не допускается.
Другая причина возврата документов названа в п. 3 ст. 18 Федерального закона: это представление документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления; документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (п. 3 ст. 18 Федерального закона).
По требованию заявителя возврат документов должен быть оформлен письменным документом регистратора. Только в этом случае возврат, если он необоснованный, может быть обжалован в суде.
Возврат документов не препятствует вторичному обращению с заявлением о регистрации после восполнения недостающих документов. Кроме того, в этом случае установленный п. 3 ст. 13 Федерального закона месячный срок на проведение государственной регистрации не начинает течь.
В тех случаях, когда отсутствие отдельных документов, необходимых для государственной регистрации, выявляется в процессе самой регистрации и правообладатель не представляет их в установленный законом месячный срок, в государственной регистрации должно быть отказано (п. 3 ст. 13 Закона). В этом случае правообладатель также не лишен права вторичного обращения с заявлением о регистрации, но с внесением самостоятельной платы за регистрацию.
Иначе решается поднятый вопрос в Законе об ипотеке. В соответствии с п. 2 ст. 21 этого Закона орган, осуществляющий регистрацию, не вправе отказать в приеме документов на регистрацию и в самой регистрации в случае непредставления заявителем документов, необходимых для ее проведения. Перечень этих документов предусмотрен в п. п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке. В этом случае регистрация откладывается до представления необходимых документов в срок не более одного месяца.
2. Статья закрепляет основания для отказа в государственной регистрации. Содержащийся в ней перечень в сочетании с основаниями, установленными п. 3 ст. 13 и п. 2 ст. 19 Закона, является исчерпывающим. В соответствии с п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке они же, за некоторыми исключениями, служат основаниями для отказа в государственной регистрации ипотеки.
К основаниям для отказа в регистрации относятся случаи, когда:
а) право на недвижимость, за регистрацией которого обратился заявитель, в силу ГК или Федерального закона государственной регистрации не требует. Государственной регистрации подлежат возникновение, переход или прекращение любого вещного права на недвижимое имущество (ст. 131 ГК, ст. 4 Федерального закона). Кроме того, согласно ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом.
Судебная практика исходит из того, что учреждение юстиции вправе отказать юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, даже если стороны договорились об этом, поскольку закон не предусматривает регистрации такого договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>).
--------------------------------
<*> Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 22.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации лишь в случае, если он заключен на срок не менее года. При обращении за регистрацией договора аренды здания на срок 10 месяцев в государственной регистрации должно быть отказано. Аналогичные правила должны применяться при государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений <*>.
--------------------------------
<*> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
Не подлежит государственной регистрации договор коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК); договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом (гл. 36 ГК);
б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени юридического лица.
Другой пример. Не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку как сам договор, так и заявление о его регистрации могут быть от его имени совершены только родителями, усыновителями либо опекунами (п. 1 ст. 28 ГК);
в) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Например, заявление о проведении государственной регистрации договора продажи жилого дома подано от имени собственника лицом, чья доверенность оформлена ненадлежащим образом. В частности, доверенность получена в порядке передоверия и не имеет нотариальной формы (п. 3 ст. 187 ГК). В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано, когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст. 555 ГК), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме.
Судебной практикой был признан правомерным отказ в государственной регистрации по рассматриваемому основанию договора купли-продажи земельного участка, поскольку земельный участок относился к землям лесного фонда (леса первой категории), являлся особо охраняемым природным объектом и потому не подлежал продаже (п. 7 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства <*>).
--------------------------------
<*> Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 // Вестник ВАС РФ. 2001. N 5. С. 101.
Иначе решен вопрос о последствиях несоответствия договора об ипотеке, закладной или иных документов, относящихся к ипотеке, требованиям законодательства. Согласно абз. 3 п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке регистратор при выявлении указанного несоответствия регистрацию откладывает и требует от заявителя устранить это несоответствие;
г) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан судом недействительным. Соответственно должно быть отказано в регистрации прав на недвижимость, возникших на основании этого акта.
Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого признан судом недействительным;
д) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст. 295 ГК государственное унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;
е) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор продажи квартиры без приложения перечня лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением (ст. 558 ГК);
ж) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, лицо, продавшее жилой дом полностью, обратилось с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего документа следует, что оно располагает правом собственности лишь на часть дома, а не на весь дом. В этом случае договор купли-продажи может быть зарегистрирован только в отношении той части дома, которая перешла по наследству.
3. В п. 2 комментируемой статьи решается вопрос о соотношении государственной регистрации как единственного доказательства существования прав на недвижимое имущество с работой по учету (инвентаризацией) недвижимости, которая сопровождает проведение регистрации (см. комментарий к ст. 1 Федерального закона).
Отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ основанием для отказа в приеме документов и соответственно для отказа в самой регистрации служить не может.
В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ.
До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подразделы I - II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 с изм. и доп.).
В дальнейшем при наличии письменного согласия правообладателя (правообладателей) уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество без повторной регистрации.
Судебный спор о границах земельного участка не следует отождествлять со спором о праве на земельный участок. При наличии подобного спора, если имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь п. 4 ст. 19 и п. 2 ст. 28 Федерального закона, обязан приостановить регистрацию.
Не имеется оснований для отказа в проведении государственной регистрации прав в случае, когда не закончены работы по учету зданий, сооружений или их частей. Однако в отличие от государственной регистрации прав и сделок с земельными участками, работа по их учету должна быть закончена к моменту государственной регистрации прав на здания, сооружения или их части.
При применении п. 2 комментируемой статьи необходимо учитывать требования Федерального закона "О Государственном земельном кадастре" от 24 ноября 1999 г. (2 января 2000 г.) <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.
4. Решение об отказе в регистрации должно быть принято в письменной форме, с указанием мотивов для отказа, в общий месячный срок, установленный для регистрации, либо в сроки, определяемые в соответствии со ст. 19 Федерального закона (см. комментарий к указанной статье).
Мотивированное решение об отказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней после окончания срока регистрации. Сообщение об отказе в регистрации должно быть направлено заявителю по форме, предусмотренной п. п. 15 - 17 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста, Минимущества, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. N 194/16/1/168.
В соответствии с п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке мотивированный отказ в регистрации должен быть направлен в течение общего срока регистрации, т.е. определены более короткие сроки для уведомления.
В обоих случаях копия сообщения об отказе должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов, которое в соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
5. В судебной практике встречаются случаи, когда при обоснованном отказе в регистрации суды тем не менее удовлетворяют требования о возврате платы за регистрацию, внесенной заявителем. Между тем согласно ст. 11 Закона плата установлена за проведение учреждением юстиции процедуры государственной регистрации. Если при проведении процедуры регистрирующий орган придет в том числе, и к отрицательным результатам, это вовсе не означает, что сама процедура не была соблюдена. Следовательно, основания для возврата платы за регистрацию в данном случае отсутствуют.
6. Отказ в государственной регистрации заинтересованные лица, и прежде всего заявители, вправе обжаловать в судебном порядке.
Граждане подают жалобу в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл. 24.1 ГПК РСФСР. Юридические лица и индивидуальные предприниматели отказ в государственной регистрации обжалуют в арбитражный суд по правилам подведомственности, установленным ст. 22 АПК РФ.
Отказ в государственной регистрации целесообразно обжаловать лишь в случаях, когда правообладатель считает его необоснованным, поскольку отказ в регистрации не лишает заявителя права обратиться за регистрацией вновь, если существует возможность устранить обстоятельства, послужившие основанием для отказа. Решение об отказе в регистрации может быть обжаловано, когда регистратор вышел за пределы перечня оснований, предусмотренных законом, неправильно применил эти основания для отказа, а также в иных случаях.
В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона заинтересованные лица вправе обжаловать также уклонение от регистрации, т.е. непринятие соответствующим органом решения о регистрации либо об отказе в регистрации в установленные сроки.