Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. 1. Возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные:

1) изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2) ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3) временным занятием земельных участков;
4) ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
2. Убытки возмещаются:
1) землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи;
2) собственникам земельных участков в случаях, предусмотренных подпунктами 2, 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.
3. Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно - защитных зон и влечет за собой ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшение качества земель.
4. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
5. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Комментарий к статье 57
Возмещение убытков согласно ст. 12 ГК РФ - один из способов защиты прав граждан и организаций. Причиненные убытки подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
В состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено, понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).
В состав убытков включается и упущенная выгода, т.е. неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Упущенная выгода рассчитывается на весь период времени, необходимый для восстановления сельскохозяйственного производства. Если земельные участки выкупаются или реализуются иным образом, убытки собственников земли (включая упущенную выгоду) входят в стоимость (цену) участка.
Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.
Наиболее часто убытки причиняются в результате изъятия или временного занятия используемого земельного участка. Такое изъятие возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. В частности, в ст. 235 ГК РФ названы основания прекращения права собственности: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по другим основаниям, отчуждение в связи с этим недвижимого имущества, конфискация и реквизиция (см. комментарий к гл. VII).
Земельный участок может быть изъят для размещения государственных или муниципальных объектов. Кроме того, участок и другое имущество могут быть изъяты в интересах общества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и эпизоотий, а также при иных чрезвычайных обстоятельствах - реквизиция (ст. 51 ЗК РФ и ст. 242 ГК РФ). Такое изъятие возможно лишь по решению государственных органов с обязательной выплатой стоимости реквизированного имущества. Это общее правило. Однако, если имущество сохранилось после прекращения чрезвычайных обстоятельств, оно может быть возвращено по суду тому лицу, у которого было реквизировано.
В настоящее время порядок возмещения убытков и потерь регламентирован Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 1993 г. N 77, с последующими изменениями и дополнениями. Этим Постановлением кроме названного Положения утверждены также нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд.
Особенности возмещения убытков утверждаются также на уровне субъектов Российской Федерации. Так, в Москве распоряжением мэра от 7 декабря 1993 г. N 705-рм было утверждено Положение о порядке возмещения убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, общественных и других нужд, а в Санкт - Петербурге распоряжением мэра от 15 июня 1993 г. N 442-р - нормативы оценки плодово - ягодных насаждений для возмещения стоимости этих насаждений гражданам при отводе принадлежащих им земельных участков для государственных или общественных нужд.
В названном Положении, утвержденном Правительством РФ, установлен порядок возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением их прав или ухудшением качества земель, а также потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием или ограничением использования, ухудшением качества сельскохозяйственных угодий. Правила Положения распространяются на земли всех категорий, за исключением земель, для которых предусмотрен иной порядок возмещения.
Нормы Положения не распространяются на принудительный выкуп земельных участков у собственников в части возмещения убытков и упущенной выгоды, и не предусматривают порядка возмещения ущерба в связи с утратой значения сельскохозяйственных угодий при их предоставлении для несельскохозяйственных нужд (например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и т.п.).
В случаях, когда земельные участки изымаются для несельскохозяйственных нужд, размеры убытков и потерь устанавливаются на стадии предварительного согласования места размещения объекта и уточняются на стадии изъятия и предоставления участков.
Землеустроительный проект формирования землепользования несельскохозяйственного назначения, подготавливаемый в процессе изъятия, должен включать следующие сведения:
- размещение земельного участка и объектов строительства;
- площадь земельного участка, состав предоставляемых и включаемых в санитарную (охранную) или защитную зону земельных угодий и их кадастровая оценка;
- площадь, состав и кадастровую оценку угодий, предназначенных для размещения объектов, вносимых с отводимых земель или с земель санитарной (охранной) либо защитной зоны;
- условия и сроки восстановления нарушенного производства;
- условия и сроки снятия, хранения (консервации) и использования нарушаемого плодородного слоя почвы;
- условия и сроки проведения рекультивации земель;
- размер убытков, включая упущенную выгоду;
- размер потерь;
- размер земельного налога с предоставляемых земель до изъятия и предполагаемый размер земельного налога после их изъятия;
- условия и сроки изъятия, занятия и использования предоставляемых земель.
Составленный землеустроительный проект подлежит обязательной государственной экологической экспертизе.
Если земельные участки не изымаются, но права владельцев ограничиваются, или если ухудшается качество земель в результате деятельности других лиц, землеустроительный проект, устанавливающий размеры убытков и потерь, должен включать следующие разделы:
- площадь, состав и кадастровая оценка угодий, на которые распространяется ограничение прав пользователей земли или ухудшение качественного состояния их земель;
- влияние ограничения прав пользователей земли или ухудшения качественного состояния их земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
- меры по сокращению или устранению дальнейшего влияния ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества земель на продуктивность земельных угодий и доходность производства;
- условия и сроки восстановления нарушенного производства;
- размер убытков, включая упущенную выгоду;
- размер потерь;
- размер земельного налога, взимаемого до и после ограничения прав пользователей земли или ухудшения качества их земель.
В случае временного изъятии земельных участков (обычно на срок до трех лет) убытки и потери возмещаются при предоставлении земель в пользование и уточняются после освобождения этих участков.
Во всех случаях произведенные расчеты убытков и потерь должны согласовываться с заинтересованными сторонами. После такого согласования составляется акт, который регистрируется местной администрацией. Споры о размерах и порядке возмещения убытков и потерь разрешаются судом или арбитражным судом в соответствии с их компетенцией.
Убытки возмещаются собственникам земли, землевладельцам и землепользователям. Обязанность по возмещению лежит на организациях (гражданах), в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных зон и влечет ограничения прав на земельный участок или ухудшение качества земель.
В состав убытков, подлежащих возмещению, включаются:
стоимость жилых зданий, объектов культурно - бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место. В этих случаях оценка производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации (по типовым проектам);
стоимость плодово - ягодных, защитных и иных многолетних насаждений, незавершенного производства;
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землевладения и землепользования, убытки (затраты), необходимые для восстановления ухудшенного качества земель;
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователя земли;
упущенная выгода.
Возмещение убытков может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. В последнем случае организация, которой отведен участок, за свой счет производит строительство новых объектов на другом месте. При этом если стоимость вновь возводимых объектов выше, нежели тех, которые утрачиваются, разница выплачивается за счет лица, в пользу которого производится строительство.
При изъятии или временном занятии земельных участков, в результате которого частично или полностью нарушается работа оросительных, осушительных, противоэрозионных и противоселевых объектов и сооружений (систем), убытки определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство или реконструкцию объектов и сооружений (систем), включая стоимость проектно - изыскательских работ, по нормам, расценкам и ценам, действующим на момент изъятия земель.
Оценка водных источников (колодцев, прудов, скважин и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно - изыскательских работ.
Оценка плодоносящих плодово - ягодных насаждений, а также защитных и других многолетних насаждений производится по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент изъятия земель). В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово - ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения урожая плодово - ягодных насаждений на новых землях, равный достигнутому на изымаемых землях.
Все остальные объекты, в том числе незавершенное строительство и неплодоносящие плодово - ягодные насаждения, оцениваются по фактически произведенным пользователем земли объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земель.
Если в результате изъятия участка возникли неудобства в использовании земли (например, произошло образование островов при наполнении водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение территории коммуникациями и т.п.), они определяются суммой единовременных затрат на строительство дамб, мостов, дорог, подъездов, других сооружений, а также на приобретение лодок, катеров, паромов и иных транспортных средств. Упущенная выгода, вызванная возникшими неудобствами, исчисляется в размере десятикратной разницы ежегодных затрат на эксплуатацию транспортных средств после изъятия земель (с образованием неудобств) и до изъятия земель.
В ряде случаев убытки могут возникнуть на будущее, например в виде затрат на восстановление ухудшенного качества земель. При этом в их состав необходимо включать затраты на проведение почвенных, агрохимических и других специальных обследований и изысканий, а также мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель, которые определяются проектной документацией.