Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц. 1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.
Комментарий к статье 15
Данная глава посвящена в основном субъектам права собственности на земельные участки в Российской Федерации, в ее статьях определяется, кому и какие земли могут принадлежать на праве собственности. Определение земельного участка как объекта права собственности содержится в ст. 6 комментируемого Кодекса. Права и обязанности собственников земельных участков, основания возникновения и прекращения права собственности регламентированы в других главах Кодекса.
Содержание права собственности на землю составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица - возможность числить его на своем балансе. Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства; можно, например, использовать землю как пространственный базис для размещения различных построек или использовать ее свойства как средство производства растениеводческой продукции. По российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде. Суть правомочия распоряжения состоит в том, что собственник вправе отчуждать земельный участок в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.), передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать его в залог и т.д. Однако все это возможно только в рамках закона. Так, Земельным кодексом в ст. 27 установлены ограничения оборотоспособности земельных участков, в ст. 37 - особенности порядка заключения договоров купли - продажи земельных участков; особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения будут установлены специальным законом.
Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Земля в России может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.
В Советском Союзе существовало право исключительной государственной собственности на землю: земельные участки гражданам и юридическим лицам предоставлялись только в пользование, любые сделки с землей были запрещены. Введение множественности форм собственности на землю было одной из основных задач земельной реформы. Закон РСФСР 1990 г. "О земельной реформе" впервые провозгласил существование в стране частной собственности на землю в форме индивидуальной, коллективно - долевой и коллективно - совместной.
Земельный кодекс РСФСР 1991 г. установил наличие в России государственной собственности на землю, собственности граждан и коллективной (в форме коллективной совместной или коллективно - долевой) собственности на земельные участки. Таким образом, право частной собственности на землю юридических лиц на том этапе не признавалось. Земли колхозов и других негосударственных сельскохозяйственных предприятий могли передаваться в собственность коллективов этих предприятий с определением или без определения доли каждого работника. Однако в дальнейшем эти статьи Земельного кодекса РСФСР были отменены Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации".
Принятая 12 декабря 1993 г. Конституция РФ установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст. 9). При этом в ст. 36 специально подчеркнуто, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, а в ст. 35 - что право частной собственности охраняется законом. По гражданскому законодательству права всех собственников защищаются равным образом (п. 4 ст. 212 ГК РФ).
Что касается иных форм собственности на землю, о которых упоминается в ст. 9 Конституции РФ, то таковых законодательством в настоящее время не предусмотрено. От конструкции коллективной собственности законодательство отказалось. Общая собственность по гражданскому праву представляет собой собственность на имущество двух или нескольких лиц и является, таким образом, разновидностью частной собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Так, совместная собственность на имущество, в том числе и земельные участки, бывает у супругов; общая долевая собственность на земельный участок - у сособственников жилого дома, который расположен на этом участке.
Основания приобретения права собственности регулируются гражданским законодательством (гл. 14 ГК РФ). Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательской давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс кроме этого предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. Земельный кодекс установил перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, ограниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).
Возможность иметь имущество (в том числе земельные участки) на праве собственности входит в содержание правоспособности гражданина, признаваемой в равной мере за всеми гражданами.
Что касается юридических лиц, то собственниками земли могут быть все коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственниками учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учредителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. При этом общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды являются собственниками приобретенной ими земли и могут использовать ее лишь для целей, предусмотренных их учредительными документами.
В пункте 3 комментируемой статьи названы случаи, когда иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства не могут обладать земельными участками на праве собственности. Следовательно, по общему правилу на всех остальных территориях, кроме перечисленных в статье, указанные лица могут приобретать земельные участки в собственность.
Однако в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" иностранные граждане и лица без гражданства не могут приобрести в собственность земельные участки до вступления в силу указа Президента РФ, устанавливающего перечень пограничных и других территорий, где иностранные граждане и лица без гражданства могут обладать земельным участком на праве собственности.
Закон РФ от 1 апреля 1993 г. "О Государственной границе Российской Федерации" включает в пределы приграничной территории пограничную зону, российскую часть вод пограничных рек, озер и иных водоемов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно - курортных зон, особо охраняемых природных территорий, объектов и других территорий, прилегающих к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водоемов, побережью моря или пунктам пропуска.
В действующих федеральных законах нет пока специальных запретов на приобретение тех или иных земель иностранцами, но они могут быть установлены в дальнейшем - например, в отношении закрытых административно - территориальных образований или других территорий.
Закон о введении в действие Земельного кодекса установил также временный запрет - до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения - на приобретение в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, а также лицами без гражданства участков из земель сельскохозяйственного назначения. Указанные лица пока могут владеть и пользоваться такими земельными участками только на праве аренды.