Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Комментарий к статье 11
При работе по подготовке отчета об оценке профессиональный оценщик должен соблюдать следующие правила:
а) компетентно охарактеризовать вид и особенности объекта недвижимости, установить ставку возможных процентных доходов от недвижимости; установить назначение и характер последующего использования подготовленного отчета об оценке; проанализировать достаточность и достоверность собранной информации; установить перечень всех обременений недвижимости и специфические условия, ограничивающие использование недвижимости; установить дату вступления в силу подготовленного отчета об оценке;
профессиональный оценщик обязан ясно обосновать в отчете параметры, по которым он определил данную стоимость;
б) принять во внимание и указать в отчете об оценке установленное разрешенное использование недвижимости, наличие обременений недвижимости, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений, иных ограничений по использованию недвижимости, а также указать на наличие существующих льгот по налогообложению конкретного объекта недвижимости;
в) учитывать существующий для данной территории процент по кредитам, в том числе под залог недвижимости, особенности местного законодательства, наличие арендуемых земельных участков и иных объектов недвижимости, а также установить пропорциональность воздействия упомянутых и иных факторов на стоимость оцениваемой недвижимости.
От профессионального оценщика не требуется оценка недвижимости в целом, если перед ним поставлена частная задача, например, оценить размер процентного дохода от недвижимости;
г) учитывать влияние на использование и стоимость недвижимости таких факторов, как: положения действующего законодательства в отношении участков территории, включающих земельный участок, участок недр, участок воздушного пространства, а также положения действующего законодательства об иной недвижимости; сложившуюся или складывающуюся конъюнктуру на рынках недвижимости; данные маркетинговых исследований; физическую пригодность оцениваемой недвижимости для существующего или предполагаемого использования; общие тенденции в отношении недвижимости в прилегающих местностях; наиболее доходное использование недвижимости в рамках ее разрешенного использования; иные существенные для определения стоимости факторы;
д) исходить из предпосылки, что здания, сооружения и иные улучшения, планируемые к строительству на участке территории, земельном участке или участке недр, приведут к более доходному использованию такого участка, и оценка всех улучшений основана на их действительном вкладе в повышение доходности такого участка.
Это правило требует от профессионального оценщика, чтобы он в ходе проведения оценки установил возможные доходы и расходы от владения недвижимостью, характер движения денежных потоков, учитывая информацию исторического порядка и возможные тенденции развития экономики и конкретного рынка недвижимости, существенные особенности современного рынка недвижимости, которые могут оказать влияние на эти тенденции и все ожидаемые события, как, например, состояние конкуренции на фоне развития строительства;
е) изучить и проанализировать при оценке арендованной недвижимости возможное влияние на стоимость недвижимости условий договоров аренды;
ж) рассмотреть и проанализировать возможное влияние на стоимость недвижимости того обстоятельства, что оцениваемая недвижимость может представлять собой совокупность ряда отдельных объектов недвижимости или состоять из отдельных компонентов, представляющих собой разные виды недвижимости.
Общая стоимость недвижимости может быть определена как сумма стоимостей отдельных объектов или компонентов, однако вполне вероятны случаи, когда общая стоимость недвижимости отличается от стоимости, полученной путем суммирования. Поэтому общая стоимость, полученная путем суммирования, должна быть подвергнута анализу и проверке путем изучения конъюнктуры существующего рынка недвижимости и полученных при этом данных.
Этого правила следует придерживаться, когда установлена общая стоимость недвижимости, а профессиональному оценщику требуется определить стоимость какой-либо ее части;
з) учитывать и анализировать возможное влияние на стоимость недвижимости существующих или ожидаемых улучшений на соседних участках территории или близко прилегающей к оцениваемой недвижимости территории и отражать это в отчетных документах.
Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого "Отчет об оценке". Основной формой "Отчета об оценке" является полный отчет.
Содержание полного отчета излагается в повествовательной форме. Для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе оно должно включать:
титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика;
сопроводительное письмо с указанием полученных результатов;
краткое содержание основных фактов и выводов;
основные предпосылки, допущения и ограничения;
перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них;
дату и объем технического освидетельствования и экологической экспертизы;
полное определение применяемой базы оценки с соответствующим комментарием.