Статья 10. Обязательные требования к договору. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:
основания заключения договора;
вид объекта оценки;
вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Комментарий к статье 10
Большинство сделок с недвижимостью требует достаточно сложного и дорогостоящего юридического оформления. В России для них необходима государственная регистрация. При сделках с физическими лицами обычно требуется участие нотариуса.
Как правило, объекты недвижимости имеют высокую стоимость по сравнению с другими товарами, что значительно увеличивает риск серьезных потерь при возможных ошибках.
Как правило, перед предприятием, выходящим на рынок недвижимости, стоят следующие проблемы:
оценка недвижимости предприятия и возможностей ее использования с целью привлечения денежных средств на развитие бизнеса;
подготовка необходимых документов, подтверждающих права предприятия на распоряжение недвижимостью;
подготовка коммерческого предложения или бизнес - плана;
организация рекламы и поиск партнеров, оценка их надежности;
установление служебных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;
проведение переговоров и согласование условий сделки;
оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистрация в установленном порядке;
контроль реализации сделки и обеспечение выполнения условий сделки.
Подобные сложные проблемы стоят и перед покупателями (арендаторами) недвижимости (проверка документации, подготовка сделок и т.д.).
Опыт подготовки и заключения подобных сделок в России пока незначителен и известен только узкому кругу специалистов. Без их участия грамотное заключение таких сделок практически невозможно. Но это еще не было осознано многими руководителями предприятий, которые пытались действовать собственными силами. Из-за недостатка профессионализма огромные возможности рынка недвижимости приватизированных предприятий использовались в незначительном объеме.
Отчасти такая позиция руководителей предприятий объяснялась объективными трудностями поиска и выбора надежной риэлторской фирмы - посредника.
Для решения всех перечисленных выше проблем необходимо:
провести техническую экспертизу состояния зданий и сооружений;
оценить недвижимое имущество предприятия на основе современных методик;
разработать эффективную схему использования недвижимости предприятия;
определить финансовые затраты на реконструкцию;
провести юридические консультации по оформлению залогов и получению кредитов в банках;
организовать продажу (покупку) или аренду объектов недвижимости предприятия;
обеспечить быстрое прохождение документов через государственные структуры;
представлять интересы одной из сторон в арбитражном суде по вопросам выполнения условий сделки.
Для выполнения некоторых работ головной фирмой могут привлекаться специализированные фирмы или специалисты - субподрядчики.
В Московском законе указываются только особые обязательные требования к договору на проведение оценки объекта оценки, дополняющие общие нормы гражданского законодательства Российской Федерации.
Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Договор должен содержать:
описание объекта оценки с указанием его вида;
вид определяемой стоимости (стоимостей);
сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии и всех существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);
сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);
сумму вознаграждения профессионального оценщика в денежном выражении.
Договор об оценке как единого объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.
В отношении объектов оценки, принадлежащих г. Москве или муниципальным образованиям г. Москвы, необходимы следующие документы:
а) заключение об оценке - документ об оценке стоимости недвижимости, составленный лицензированным оценщиком на основании отчета об оценке, подготовленного надлежащим профессиональным оценщиком.
Заключение об оценке представляет собой извещение или иной документ для потребителя услуг, который может быть подписан только лицензированным оценщиком, если таковым является индивидуальный предприниматель, или уполномоченным лицом лицензированного оценщика, если таковым является юридическое лицо. Заключение заверяется печатью лицензированного оценщика, а в случае, если лицензированный оценщик является юридическим лицом, - дополнительно подписью руководителя юридического лица.
В заключении об оценке лицензированный оценщик обязан указывать, на каком основании им подготовлено заключение (договор с потребителем услуг, поручение уполномоченного органа Московской городской администрации или решение суда), указать информацию, подтверждающую, что заключение об оценке подготовлено на основании отчета об оценке, подписанного надлежащим профессиональным оценщиком, а также должен указать иные существенные положения, установленные нормативными правовыми актами для заключений об оценке. Составленное и подписанное заключение об оценке подлежит передаче потребителю услуг по договору с лицензированным оценщиком или уполномоченному органу или суду, по поручению или решению которых было составлено такое заключение;
б) техническое задание к договору, которое должно включать:
сроки и условия предлагаемого кредита (при оценке для целей определения величины залогового обеспечения);
перечень особых допущений, ограничений и указаний клиента;
положения, которые должны обеспечивать предварительное согласование текста и контекста открытых публикаций результатов оценки;
меры конфиденциальности, которые оценщик предпринимает в пользу своего клиента;
границы юридической ответственности оценщика перед третьими лицами;
объем технического и экологического освидетельствования;
размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и позиция, касающаяся страхования профессиональной деятельности;
форма представления результатов оценки;
основа, величина и время выплаты вознаграждения, включая возмещение понесенных затрат и расходов, если оценщик не действует как внутренний оценщик;
подписи и печати сторон.
Задание при этом обычно рассматривается как неотъемлемая часть договора и является приложением к нему.
На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:
по распоряжению земельными участками;
купля - продажа земельного участка, земельного пая;
сдача в аренду земельного участка;
купля - продажа права аренды земельного участка;
дарение земельного участка и земельной доли;
обмен земельного участка и земельной доли;
залог земельного участка и права на землю;
передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив.