Статья 86. Пригородные зоны. 1. В состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

2. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.
3. Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации.
4. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.
5. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции и в границах которых запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
6. Перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства Российской Федерации.
Комментарий к статье 86
1. Некоторые особенности правового режима территорий, расположенных за пределами городской черты (пригородная и зеленая зона), обусловлены их непосредственной близостью к городу. В соответствии с п. 1 ст. 86 Земельного кодекса РФ в состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за пределами черты городских поселений, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений. Граница пригородной зоны устанавливается на основе градостроительной документации.
Пригородную зону ст. 49 Градостроительного кодекса РФ определяет как земли за пределами городской черты, примыкающие к ней, служащие резервом для развития города, местом размещения и строительства сооружений, необходимых для нормального его функционирования, последующего развития зон застройки, производственных, ландшафтно-рекреационных и иных зон, размещения складских и коммунальных объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, организации отдыха населения, улучшения качества окружающей природной среды в соответствии с градостроительными и иными специальными требованиями, и составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию. Определения, приведенные в Земельном кодексе РФ и Градостроительном кодексе РФ, подчеркивают общее в правовом регулировании пригородной зоны, однако определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, более детально описывает пригородную зону с точки зрения ее строительного использования.
Выделение пригородной зоны особенно актуально для крупнейших городов-мегаполисов. В этом случае особенно важно согласовать перспективы развития города и окружающих его муниципальных образований. Поэтому в последние годы законодательство о пригородной зоне принимается не только на федеральном уровне, но и на уровне субъектов Российской Федерации. Например, Закон Московской области от 9 января 1997 г. "Об организации и функциональном зонировании территории Московской области" <*> дает следующее определение пригородной зоны: это территория, которая примыкает к внешней границе города и имеет с ним устойчивые социальные, трудовые, производственные, экономические и инфраструктурные связи; является резервом территориального развития города, местом размещения объектов, необходимых для его нормального функционирования, обеспечения жителей города и прилегающих территорий земельными участками для индивидуального и коллективного жилищного строительства, ведения подсобного сельского хозяйства, садоводства и огородничества, организации мест отдыха с использованием местных рекреационных возможностей и выполняет защитные и санитарно-гигиенические функции.
--------------------------------
<*> Вестник Московской областной Думы. 1997. N 3.
2. В Земельном кодексе РФ закреплено, что в пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города. Сельскохозяйственные угодья в пределах пригородных зон используются в первую очередь для производства сельскохозяйственной продукции, в том числе для обеспечения потребностей городского населения. В пригородной зоне размещаются садоводческие товарищества и дачные кооперативы, которые выполняют в первую очередь функции рекреационных объектов, но, кроме этого, там также ведется производство сельскохозяйственной продукции. В пригородной зоне также располагаются рекреационные объекты: леса, лесопарки, озера, пруды, реки, где специально выделяются зоны рекреации, располагаются дома отдыха, пансионаты, туристические базы, гостиницы. За последние годы широкое распространение в связи с возросшей популярностью получает строительство спортивных баз отдыха, в том числе горнолыжных, при этом не только в окрестностях Москвы, но и, например, Норильска, Челябинска, Красноярска и др.
Кроме того, территория пригородной зоны предназначена также для развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований, расположенных на ее территории (ст. 49 Градостроительного кодекса РФ). На федеральном уровне в градостроительном законодательстве было впервые введено понятие территорий резерва для развития поселений, расположенных в пределах пригородной зоны, которое теперь также закреплено и в Земельном кодексе РФ. Строительство, реконструкция и расширение объектов недвижимости на территориях резерва осуществляются по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. При необходимости использования данной территории для расширения поселения может производиться выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности, в соответствии с требованиями земельного и гражданского законодательства.
Законодательство Московской области определяет резервные территории градостроительного значения (в отличие, например, от резервных территорий лесохозяйственного освоения) как территории, резервируемые в соответствии с утвержденными генеральными планами муниципальных образований для территориального развития городов и других поселений, в целях размещения в перспективе объектов городского строительства, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреации <*>. До передачи резервируемых территорий для намеченных целей городского развития изменение их назначения не допускается.
--------------------------------
<*> Вестник Московской областной Думы. 1997. N 3.
Использование территории пригородной зоны города, в том числе для ее градостроительного развития, осуществляется с учетом интересов населения города, с одной стороны, и населения городских и сельских поселений, других муниципальных образований, входящих в пригородную зону данного города. Территория пригородной зоны также подлежит зонированию на основании комплексных схем планирования развития территории различных уровней, начиная от субъекта Российской Федерации и до районов, уездов, сельских округов, с учетом земле- и лесоустроительной документации.
3. Земельным кодексом РФ установлено, что границы и правовой режим пригородных зон, за исключением пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов Российской Федерации. Границы и правовой режим пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральными законами.
Создание и использование пригородных зон городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга регулируется особым образом, так как в этом случае должна быть выработана согласованная позиция двух субъектов Российской Федерации по использованию указанных земель. В целях восстановления и рационального использования природного и историко-культурного потенциала г. Москвы и пригородных территорий Московской области, выполняющих средозащитные, санитарно-гигиенические и рекреационные задачи и способствующих осуществлению г. Москвой функций столицы Российской Федерации, Правительство Российской Федерации поручило правительствам Москвы и Московской области совместно разработать положение о пригородных зеленых зонах и проект планировки этих зон, а также усилить контроль за отводом земель под индивидуальное и иные виды строительства. Пригородные зеленые зоны составляют целостную непрерывную систему территорий Московской области, примыкающих к границам г. Москвы и городов Московской области, занятых лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями и выполняющих средозащитные (средообразующие), экологические, санитарно-защитные и рекреационные функции, и поэтому являются предметом совместных интересов двух субъектов Российской Федерации по их созданию и развитию. Это будет достигаться путем разработки и осуществления совместных программ по улучшению экологической ситуации и развитию экологической и рекреационной инфраструктуры, обеспечению условий для устойчивого развития.
Правовой режим пригородной зоны Санкт-Петербурга регулируется ст. 10 Градостроительного кодекса Ленинградской области <*>. И в этом случае пригородная зона определяется как территория взаимных интересов двух субъектов Российской Федерации. Градостроительная деятельность в пределах этой зоны регулируется градостроительным законодательством Ленинградской области и градостроительными договорами, заключаемыми между Ленинградской областью и Санкт-Петербургом. Граница и градостроительный регламент пригородной зоны Санкт-Петербурга определяются проектом концепции градостроительного развития Санкт-Петербурга и его пригородной зоны, основные положения которого в части градостроительного развития и границ зоны утверждаются также Законодательным собранием Ленинградской области. Границы и градостроительный регламент пригородных зон городов Ленинградской области, являющихся муниципальными образованиями, утверждаются Правительством Ленинградской области по согласованию с заинтересованными муниципальными образованиями.
--------------------------------
<*> Областной закон Ленинградской области от 7 июля 1998 г. N 15-03 "Градостроительный кодекс Ленинградской области" // Вестник Законодательного собрания Ленинградской области. Вып. 4 (28). 20.08.1998.
4. В составе пригородных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. В границах зеленых зон запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное (вредное) воздействие на окружающую среду.
Зеленая зона, или зеленая пригородная зона, которая является частью пригородной зоны, включает земли, занятые лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные, санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Как правило, зеленые зоны служат местом отдыха населения. Поэтому в зеленых зонах запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую природную среду.
Пригородные зоны в целом, в отличие от входящих в них зеленых зон, выполняют в основном хозяйственные функции: служат резервом расширения территории города, местом размещения и строительства необходимых сооружений, связанных с благоустройством и нормальным функционированием города. Зеленые зоны в силу их естественных свойств (занятость этих земель лесами, лесопарками и другими зелеными насаждениями) призваны выполнять преимущественно экологозащитные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Однако не каждый земельный участок, занятый естественной растительностью, автоматически относится к зеленой зоне. Зеленая зона - понятие правовое, поэтому земельные участки должны быть отнесены к зеленой зоне соответствующим решением. Действующее земельное законодательство (п. 4 ст. 98 Земельного кодекса РФ) рассматривает земли пригородных зеленых зон в качестве разновидности земель рекреационного назначения.
5. В связи с тем что пригородная зона является естественным пространственным базисом для расширения территории города, под застройку отводятся земли иных категорий, в первую очередь сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. За последние годы, в связи с передачей земель, находящихся в государственной собственности, в ведение органов местного самоуправления, отмечался массовый перевод особо охраняемых лесных территорий под индивидуальную застройку. Поэтому в Земельный кодекс РФ была включена специальная норма о том, что перевод земель в границах пригородных и зеленых зон, занятых лесами первой группы, в земли иных категорий допускается на основании решения Правительства Российской Федерации.
Глава XVI. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ,
ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ,
ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ
И ЗЕМЛИ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ