Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения. 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Комментарий к статье 687
1. В соответствии со ст. 40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".
Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор коммерческого найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор продолжает свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило - они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.
2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:
а) задолженность по оплате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки исчисления невнесения оплаты, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст. 683);
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) либо другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст. 677, 680, 685).
В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему судебным решением предоставляется льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Комментируемая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более чем на год.
3. В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими настоящая статья (п. 3) вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующееся в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и другие нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и таким состоянием дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в Законе.
Методика делит их на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не то же самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.
Критерии аварийности технического состояния дома можно определить по степени износа основных конструкций дома, конструктивным дефектам при обнаружении факторов, особо опасных для здоровья и жизни людей, когда расселение проживающих в доме необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций.
Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.
4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).
Однако комментируемая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен.
Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения (п. 2), может дать годичный испытательный срок. И уже по итогам этого года (по повторному требованию наймодателя) принимает решение. По просьбе названных лиц суд может расторгнуть договор с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.