Статья 558. Особенности продажи жилых помещений. 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Комментарий к статье 558
1. Статья охватывает случаи т.н. вторичной купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется в рамках Закона РФ от 04.07.91 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст. 959); переход к гражданам права собственности на кооперативные квартиры - согласно п. 4 ст. 218 ГК (ранее она осуществлялась в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 7 Закона СССР от 06.03.90 "О собственности в СССР", п. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.90 "О собственности в РСФСР", Постановлением Верховного Совета РСФСР от 24.10.91 "О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР" на территории РСФСР").
2. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту расположения недвижимости. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию сторон ему может быть придана нотариальная форма (ст. 163 ГК).
Помимо этого обязательной государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение (п. 1 ст. 551 ГК). Порядок государственной регистрации и договора, и перехода права собственности на жилое помещение определяется Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и Инструкцией "О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", утв. Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233 - РГ, 2001, N 162 (далее - Инструкция от 06.08.2001 N 233).
3. Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете (см. коммент. к ст. 554).
На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, нередко - этаж.
Дополнительную особенность предмета договора составляет целевой характер жилого помещения. На момент продажи помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и в этом своем качестве отвечающим установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст. 288 ГК).
4. В соответствии со ст. 3 Закона о жилищной политике и ст. 25 ЖК Правительством РФ принято Постановление от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации". Согласно Положению технический учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (далее - БТИ) по единой для Российской Федерации системе учета.
Поэтому одним из документов, который требуется представлять для проведения государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение, является удостоверенный органами БТИ подлинник плана жилого помещения (п. 4 Инструкции от 06.08.2001 N 233). Помимо подтверждения того, что помещение является жилым, этот документ должен помочь продавцу и покупателю максимально индивидуализировать предмет продажи (ст. 554 ГК), а регистрирующему органу - внести соответствующие сведения о нем в ЕГРП.
5. Комментируемая статья к числу жилых помещений относит: жилой дом; его часть; квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях.
Говоря о квартире в многоквартирном жилом доме, необходимо иметь в виду, что вместе с ее продажей к покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственник квартиры не может продать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от квартиры (ст. 290 ГК).
Под жилым помещением - самостоятельным предметом договора купли-продажи - понимается также комната (несколько комнат) в коммунальной квартире, принадлежащая на праве собственности одному лицу. В основе ее окончательного признания в качестве самостоятельного объекта недвижимости лежит Постановление Конституционного Суда РФ от 03.11.98 N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" (СЗ РФ, 1998, N 45, ст. 5603). Признав ст. 4 указанного Закона в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции, Конституционный Суд РФ разрешил тем самым последующую продажу этих помещений без получения согласия собственников остальных комнат в коммунальной квартире.
На практике спорным остается вопрос о предоставлении права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире собственникам других комнат (ст. 250 ГК). Следует отметить, что попытки вывести это право из существования права общей долевой собственности на места общего пользования и оборудование в коммунальной квартире необоснованны:
во-первых, право на долю в общей собственности в этом случае носит вспомогательный характер и отдельно от самой комнаты отчуждаться не может (по аналогии со ст. 290 ГК);
во-вторых, с равным успехом можно обосновать тогда и право преимущественной покупки квартиры собственниками других квартир в многоквартирном жилом доме.
Представляется, что до тех пор, пока этот вопрос не решен в законодательном порядке, право преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат в коммунальной квартире отсутствует.
Данную ситуацию следует отличать от случаев, когда освободившаяся комната принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. В зависимости от обстоятельств она может быть либо предоставлена проживающим в соседних комнатах нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам по договору социального найма (ст. 46 ЖК, пп. 2 и 3 ст. 15 Закона г. Москвы от 11.03.98 N 6 "Основы жилищной политики города Москвы" (в ред. Законов г. Москвы от 12.05.99 N 23-52 и от 10.07.2002 N 40), либо - при их отсутствии - передана по договору найма или продана иным проживающим в этой квартире гражданам (пп. 4 и 5 ст. 15 Закона г. Москвы "Основы жилищной политики города Москвы").
Под частью жилого дома или жилого помещения имеется в виду продажа принадлежащей гражданам или юридическим лицам доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Согласно ст. 246 и 250 ГК, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с. 10) участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений.
При этом и договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, и переход доли в праве на это помещение подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 251 ГК, п. 3 Инструкции от 06.08.2001 N 233).
6. Цена, как и предмет, является существенным условием договора продажи жилого помещения (ст. 555 ГК). Согласно п. 7 Инструкции от 06.08.2001 N 233 допускается указание цены в рублях, в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади (ст. 555 ГК). При продаже помещения в кредит с условием о рассрочке платежа должна быть указана не только цена, но и порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК).
7. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
в) иные предусмотренные законом лица.
Наличие указанных лиц может быть подтверждено справкой, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и по месту жительства (п. 4 Инструкции от 06.08.2001 N 233), а также иными документами.
§ 8. Продажа предприятия
Комментарий к § 8
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в дореволюционной предпринимательской практике, скромнее - в годы нэпа. Возможность продажи предприятия прямо упоминается в ГК 1922 г. В последние годы, в т.ч. и до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации. Кроме того, в соответствии со ст. 85 и 86 Закона о банкротстве продажа предприятия (бизнеса) должника применяется в качестве одной из мер по восстановлению платежеспособности должника.
Особо следует подчеркнуть, что в положениях комментируемого параграфа предприятие рассматривается не как юридическое лицо - субъект гражданских прав, а исключительно как объект гражданских прав - имущественный комплекс, состав которого в общей форме определен в ст. 132 ГК.