Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме. 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

2. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
Комментарий к статье 158
1. Статья 158 ЖК РФ развивает положения ст. 156 данного Кодекса в части определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимость дополнительного регулирования связана с особенностями оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, а также с необходимостью установления правовых последствий непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Нормы данной статьи распространяются на собственников как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме.
2. Положения ч. 1 ст. 158 ЖК РФ развивают норму ст. 210 ГК РФ, устанавливающую, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Содержание понятия собственности физических и юридических лиц в многоквартирных домах содержится в ст. 289 ГК РФ, определяющей, что "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома". Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в соответствии со ст. 290 ГК РФ понимаются "общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры".
3. Нормы ЖК РФ конкретизируют и расширяют понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 36 - 43 ЖК), а также устанавливают, что бремя содержания жилого помещения и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарии к ст. ст. 30, 39 ЖК) заключается во внесении собственниками помещений платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственники помещений участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно их доле в праве общей собственности на это имущество, определяемой в соответствии с нормами ст. 37 ЖК РФ.
4. Нормы ЖК РФ, определяющие обязанности собственников помещений по внесению платы за содержание и ремонт жилого помещения, не устанавливают, что указанная плата должна вноситься собственниками помещений только лично, а в случае, предусмотренном ч. 4 комментируемой статьи, прямо возлагают часть этой обязанности на нанимателя, однако в случае нарушений обязанностей по внесению этой платы лицом, на которое возлагается ответственность за допущенное нарушение, является собственник помещения в многоквартирном доме.
5. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК). Часть 2 комментируемой статьи содержит новый подход к принятию решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и об определении размера платы за капитальный ремонт. Все вопросы организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещения в многоквартирном доме. До вступления в действие ЖК РФ вопросы очередности и объемов проведения капитального ремонта многоквартирных домов, как правило, решали органы местного самоуправления.
6. Отношения по организации и оплате капитального ремонта многоквартирных домов урегулированы ст. 158 ЖК РФ исчерпывающим образом. Данный Кодекс не предусматривает возможность регулирования таких отношений нормативными правовыми актами органов государственной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Возможность предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов управляющим организациям, ТСЖ либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам предусматривается ст. 165 ЖК РФ (подробнее см. комментарий к данной статье).
7. Согласно ч. 2 комментируемой статьи решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома (срок начала, необходимый объем работ) и об оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимается общим собранием собственников помещений (ст. 164 ЖК), а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом - органами управления соответствующей некоммерческой организации (ст. 137 ЖК).
8. Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (ч. 4 ст. 161, ст. 18 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В этом случае осуществление капитального ремонта может быть одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.
При этом обязательства по проведению капитального ремонта и его оплате возникнут между собственниками помещений и выбранной органом местного самоуправления управляющей организацией на основании договора управления (ч. 5 ст. 161 ЖК), а не правового акта органа местного самоуправления. Кроме того, размер платы за капитальный ремонт может устанавливаться органом местного самоуправления в случае, указанном в ч. 4 комментируемой статьи.
9. В зависимости от условий договора управления обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома может возникать у собственников помещений в таком доме как до проведения капитального ремонта, так и непосредственно после его проведения. Установление обязательной платы за капитальный ремонт в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения в конкретном многоквартирном доме ЖК РФ не предусматривает. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить иной порядок финансирования расходов на капитальный ремонт (например, накопление необходимых средств на капитальный ремонт, получение займа или банковского кредита, предварительная оплата ремонта управляющей организации и др.). При принятии решения о порядке финансирования расходов на капитальный ремонт собственники самостоятельно оценивают связанные с таким решением риски (влияние инфляции, риск смены управляющего и др.).
10. Если расходы возмещаются после проведения капитального ремонта, собственники помещений возмещают понесенные расходы лицу, проводившему ремонт: управляющему - при управлении управляющей организацией, подрядной организации - при непосредственном управлении. Срок возмещения расходов на капитальный ремонт согласовывается сторонами в договоре управления (при управлении управляющей организацией) либо договоре строительного подряда (при управлении ТСЖ или при непосредственном управлении).
11. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Если права собственности на помещение в многоквартирном доме перешли к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 3 ст. 158 ЖК).
12. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта впервые возникнут у нового собственника.
13. Согласно комментируемой статье размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. также комментарий к ст. 156 ЖК) устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это в свою очередь означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также на его текущий и капитальный ремонт (подробнее см. комментарий к ст. 156 ЖК).
14. Если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органами местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является важным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным.