Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Комментарий к статье 154
1. Части 1 и 2 комментируемой статьи раскрывают понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, и для собственников помещений в многоквартирном доме.
2. ЖК РФ не устанавливает структуру платы и требования к определению размера платы для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам найма жилого помещения частного жилищного фонда. Этот вопрос урегулирован гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения". Согласно ст. 682 ГК РФ наниматель и наймодатель самостоятельно устанавливают в договоре найма жилого помещения размер платы за жилое помещение.
3. Плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в свою очередь включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также 2) плату за пользование жилым помещением (плату за наем), не уплачиваемую собственниками жилых помещений.
Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 1) определял плату за наем жилого помещения как плату, являющуюся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения внаем. В ЖК РФ такого определения нет, но экономическое содержание платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не изменилось.
Взимая плату за наем или арендную плату (в экономической литературе эти термины используются как синонимы), собственник в первую очередь компенсирует свои капитальные расходы, связанные со строительством данного жилого помещения, а также закладывает в указанный платеж определенную норму прибыли.
Положение Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований как собственников государственного и муниципального жилищных фондов и наймодателей имеет в этом отношении существенные особенности, что и определяет необходимость специального регулирования в ЖК РФ. Во-первых, государственный и муниципальный жилищные фонды предназначены для удовлетворения жилищных потребностей малоимущих и иных установленных законом категорий граждан и, как правило, не должны использоваться с целью извлечения прибыли. Во-вторых, ЖК РФ полностью освобождает от внесения наймодателю платы за наем основную группу пользователей муниципального жилищного фонда - малоимущих граждан (ч. 9 ст. 156 ЖК). Очевидно, что и для остальных категорий пользователей по договорам социального найма и найма в государственном и муниципальном жилищных фондах плата за наем будет устанавливаться, как правило, не в полном размере (т.е. в размере, не обеспечивающем компенсацию капитальных расходов собственника) с целью сохранения доступности платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также комментарий к ст. 156 ЖК).
4. Понятие "плата за содержание и ремонт жилого помещения", используемое в ЖК РФ, включает в себя понятие "плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Важно подчеркнуть, что это понятие не охватывает услуги и работы, связанные с содержанием и ремонтом непосредственно жилого помещения (см. комментарий к ч. 10 ст. 155). Состав общего имущества определен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
5. Плата за содержание и ремонт жилого помещения вносится как нанимателями жилых помещений в государственном или муниципальном жилищных фондах, так и собственниками помещений в многоквартирном доме - как жилых, так и нежилых. Таким образом, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вносит "плату за содержание и ремонт жилого помещения".
6. Согласно п. 2 ч. 1 настоящей статьи плата за жилое помещение для нанимателей таких помещений государственного и муниципального жилищных фондов не включает в себя расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором проживает наниматель. Эти расходы покрываются собственником соответствующих помещений государственного и муниципального жилищных фондов наравне с иными собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется исключительно за счет средств собственников помещений в таких домах (см. комментарий к ст. 158 ЖК).
7. Часть 3 комментируемой статьи определяет структуру платежей для собственников жилых домов - индивидуально-определенных зданий (см. комментарий к ст. 16 ЖК). Для этой категории граждан не установлена жесткая структура платы; комментируемым Кодексом предусматривается лишь обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт принадлежащих им домов, а также по оплате потребляемых коммунальных услуг в соответствии с заключенными договорами (см. также ч. 9 ст. 155 ЖК).
8. Согласно ч. 4 комментируемой статьи плата за коммунальные услуги, вносимая и нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, и собственниками помещений в многоквартирных домах, и собственниками жилых домов, включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Установив непосредственно в федеральном законе перечень коммунальных услуг, предоставляемых нанимателям и собственникам помещений и жилых домов, ЖК РФ положил конец многочисленным спорам среди специалистов жилищно-коммунального комплекса о том, относятся ли, например, вывоз мусора, обслуживание лифтов и иные аналогичные работы, осуществляемые в многоквартирных домах, к коммунальным услугам. Такая определенность будет способствовать осуществлению указанных и иных аналогичных видов деятельности в перспективе не по регулируемым тарифам, а по свободным ценам, устанавливаемым под влиянием спроса и предложения на конкурентном рынке.