Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома. 1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.
3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.
4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.
Комментарий к статье 88
1. Осуществление капитального ремонта жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, - одна из основных обязанностей наймодателя, закрепленных ст. 65 (ч. 2) нового ЖК РФ. Этой обязанности наймодателя и последствиям ее неисполнения посвящена также ст. 66 Кодекса.
Более пристальное внимание законодателя к этому вопросу обусловлено тем, что капитальный ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов зачастую проводится с нарушением сроков, что приводит не только к обветшанию домов, но и к их разрушению в силу ветхости.
В Приложении N 8 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Госстроем России 27 сентября 2003 г. N 170, содержится перечень работ, которые относятся к числу капитальных. В их число входят, в частности, перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство лифтов и т.д.
Проведение таких работ, безусловно, требует выселения граждан из занимаемых помещений, которое, как и ранее, подробно регламентировано ст. 88 нового ЖК РФ.
2. Для проведения капитального ремонта или реконструкции, которые требуют переселения проживающих граждан, нанимателям жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на время капитального ремонта предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Договор социального найма жилого помещения, находящегося в доме, где проводится капитальный ремонт или реконструкция, не расторгается (см. комментарий к ст. 88 ЖК). Переселение граждан в жилые помещения маневренного фонда, а также после проведения капитального ремонта из маневренного фонда в ранее занимаемое жилое помещение производится за счет наймодателя.
В случае отказа нанимателя и (или) членов его семьи от переселения в жилые помещения маневренного фонда их выселение производится в судебном порядке.
Как правильно отмечалось в литературе, для вынесения судебного решения о выселении нанимателей из подлежащих капитальному ремонту или реконструкции домов требуется соблюдение ряда условий:
1) установление факта того, что жилое помещение действительно нуждается в капитальном ремонте;
2) осуществление ремонтных работ, требующее освобождения жилого помещения;
3) переселение нанимателя, носящее временный характер и предполагающее возврат нанимателя в ранее занимаемое помещение;
4) наличие жилого помещения маневренного фонда, которое должно соответствовать необходимым требованиям и быть пригодным для проживания конкретных нанимателей <*>.
--------------------------------
<*> См.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 203.
3. Наймодатель вправе не переселять нанимателя и членов его семьи в жилые помещения маневренного фонда, а предоставить им до начала капитального ремонта другое жилое помещение по договору социального найма с их согласия. При этом договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению. Такое расторжение договора социального найма является примером расторжения договора по соглашению сторон, о котором говорится в ст. 83 ЖК РФ, только происходит оно не "в любое время", как указано в этой статье, а при определенной ситуации.
Следует отметить, что предоставление другого жилого помещения является правом наймодателя, и, соответственно, наниматель не вправе требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения взамен подлежащего ремонту или реконструкции. В то же время и наймодатель не вправе требовать переселения граждан в другое благоустроенное жилое помещение в случае несогласия нанимателя или кого-либо из членов его семьи переселиться в предоставляемое помещение.
4. Капитальный ремонт и реконструкция жилого дома производятся на основании утвержденного проекта. В проекте указываются все изменения, которые будут произведены в жилом доме, включая перепланировку жилых помещений, их переустройство и реконструкцию. Наймодателю до начала капитального ремонта и реконструкции известно, какие жилые помещения будут перепланированы, размеры каких жилых помещений будут увеличены или уменьшены, а также то, какие жилые помещения перестанут существовать в результате объединения их с другими помещениями. Как следствие, в таких случаях наниматели жилых помещений не могут быть переселены в те жилые помещения, размеры которых будут существенно изменены либо которые прекратят свое существование.
Малоимущий наниматель жилого помещения, которое будет значительно уменьшено в размере в результате проведения капитального ремонта и реконструкции, может быть признан нуждающимся в жилом помещении, если обеспеченность общей площадью нового жилого помещения на одного члена семьи будет менее учетной нормы (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК). В этом случае наймодатель должен предоставить такой семье до начала ремонта другое благоустроенное жилое помещение, размер которого соответствует размеру ранее занимавшегося помещения.
Другое благоустроенное жилое помещение должно быть предоставлено и в случае, когда размер жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, увеличится, в результате чего его общая площадь на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления и у нанимателя и членов его семьи образуются излишки жилой площади.
5. Частью 4 комментируемой статьи нанимателю предоставлено право вселиться в жилое помещение, общая площадь которого уменьшилась в результате проведения капитального ремонта и реконструкции. При сопоставлении ее с ч. 3 комментируемой статьи, в которой говорится, что в случае уменьшения размера ремонтируемого жилого помещения, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, наймодатель должен предоставить другое благоустроенное жилое помещение, возникает вопрос: вправе ли переселиться наниматель только в то помещение, которое уменьшится в определенных пределах, либо такое переселение возможно и в случае, когда на каждого члена семьи размер приходящейся общей площади окажется менее учетной нормы?
Вопрос этот является спорным. Представляется, что обязанность наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение исключает его право поступить иначе. Во всяком случае к возможному признанию граждан нуждающимися в получении жилого помещения по договору социального найма не должны приводить действия наймодателя. Существует и другая точка зрения, согласно которой наниматель вправе вселиться после ремонта в ранее занимавшееся и существенно уменьшившееся помещение, поскольку он может быть признан в этом случае нуждающимся в получении жилого помещения через пять лет (см. комментарий к ст. 53 ЖК). Разъяснения по этому вопросу предстоит дать Пленуму ВС РФ.
6. Проведение капитального ремонта и реконструкции жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, и предполагаемое изменение размера этого жилого помещения невозможны без согласия собственника помещения. Поэтому при реконструкции жилых помещений, находящихся в собственности, орган государственной власти либо орган местного самоуправления должен получить согласие собственников этих помещений на такую реконструкцию. Если собственник жилого помещения не согласен с тем, чтобы его помещение было изменено, проведение такой реконструкции невозможно.