Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Комментарий к статье 617
1. В комментируемой статье устанавливается судьба договора в случае перемены лиц на стороне как арендодателя, так и арендатора. Договор аренды в ряде случаев сохраняется в силе при изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.
Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п. 23 и 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
Все вышеперечисленное относится и к субаренде. Так, при перенайме договор субаренды сохраняет силу. На это указывает общее правило п. 2 ст. 615 ГК о том, что нормы договора аренды применяются к договору субаренды, а также судебная практика (см. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).
2. Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не всегда. Пунктом 2 комментируемой статьи регулируются отношения, в которых арендатор представлен физическим лицом, и перемена лица на стороне арендатора в договоре происходит ввиду его смерти (или объявления этого лица умершим в судебном порядке). Содержащаяся в данном пункте норма диспозитивна. Правопреемство имеет место лишь в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель вправе даже при отсутствии в договоре условия о расторжении договора аренды по причине смерти арендатора отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.
Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора. По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п. 2 ст. 610 ГК.
В комментируемой статье не регулируются отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК и иного законодательства. Так, в силу п. 2 ст. 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При переуступке прав аренды (перенайме) действует норма п. 2 ст. 615 ГК, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.