Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости. 1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (статьи 268 - 270), на котором расположено это недвижимое имущество.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Комментарий к статье 271
1. Право пользования земельным участком собственник недвижимости имеет как в случае предоставления ему этого права в официальном порядке, так и в случае, если в отсутствие надлежащим образом предоставленного и зарегистрированного права строительство здания осуществлялось с разрешения собственника.
Строительство здания на земельном участке может производиться только с разрешения собственника участка. В противном случае постройка будет считаться самовольной. После завершения строительных работ собственник недвижимости имеет право пользоваться находящейся под зданием частью земельного участка вне зависимости от предоставления или непредоставления со стороны собственника участка прав на его использование.
Следует обратить внимание на то, что абз. 2 п. 1 комментируемой статьи регулирует отношения между собственником земельного участка и таким собственником недвижимости, который, построив здание с разрешения собственника, не получил при этом право пользования земельным участком на основании закона, решения о предоставлении участка в пользование или договора. На случаи, когда право пользования было получено, но впоследствии прекратилось, правила п. 1 не распространяются, так как правовые последствия прекращения права на земельный участок регулируются ст. 272 ГК.
Если право, на котором собственник недвижимости пользуется земельным участком, не определено законом, решением о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договором, собственник недвижимости приобретает на расположенный под ней участок право постоянного пользования (см. комментарий к ст. 269 ГК).
2. Исходя из объективного физического единства недвижимости и участка, на котором она расположена, п. 2 комментируемой статьи закрепляет и единство их юридической судьбы в рамках гражданского оборота. В отличие от принципа единства судьбы участка и здания (сооружения), установленного ЗК (подп. 5 п. 1 ст. 1), в гражданском обороте право на земельный участок не связано с недвижимостью. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи только та часть земельного участка, на которой расположено это недвижимое имущество, следует юридической судьбе здания (сооружения).
Приобретатель здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает в полном объеме те права и обязанности в отношении использования участка, которые принадлежали прежнему собственнику здания в силу прямого указания закона. Специальной оговорки об этом в договоре или каком-либо ином законе не требуется.
Перемены лиц в обязательстве по аренде или срочному безвозмездному пользованию земельным участком при смене собственника здания не происходит. Под приобретением прав на часть участка под недвижимостью, о котором идет речь в данном случае, следует понимать возникновение нового обязательства, сторонами которого являются собственник участка и новый собственник недвижимости, при одновременном прекращении обязательств бывшего собственника здания.
Из этого следуют два чрезвычайно важных практических вывода: 1) новый собственник здания не несет ответственности по обязательствам бывшего собственника, вытекающим из использования участка (например, по долгам по арендной плате); 2) не происходит правопреемства и в отношении обременений права пользования земельным участком (право аренды в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК может быть предметом залога, вноситься в уставный капитал хозяйственного общества, передаваться в качестве паевого взноса в производственный кооператив).
В соответствии с ЗК (п. 1 ст. 35) новый собственник здания приобретает право не только на ту часть участка, которая непосредственно занята объектом недвижимости, но и на соответствующую часть земельного участка, которая необходима для использования здания. Площадь части участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности и целей землепользования в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.