Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Комментарий к статье 223
1. Общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору основывается на традициях римского права, согласно которому передача была необходимой формой добровольного отчуждения телесных вещей.
Приурочение возникновения права собственности к моменту передачи вещи означает, что в случае расторжения договора право собственности у продавца будет сохраняться лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого, согласно известному правилу о том, что расторжение договора имеет силу лишь с момента такового (ст. 453 ГК), возврат имущества невозможен, и продавец вправе лишь требовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК).
Определение момента возникновения права собственности в соответствии с общим правилом п. 1 комментируемой статьи означает, что приобретатель, не получивший вещь в фактическое обладание, не становится собственником из договора, не только если не произошла передача, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца или от уполномоченных им лиц. Поэтому получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже при условии, что эта вещь была предметом договора о ее отчуждении, не может привести к возникновению права собственности у приобретателя, который в такой ситуации становится недобросовестным владельцем, поскольку знал о действительном собственнике.
2. Норма, содержащаяся в п. 1 комментируемой статьи, является диспозитивной. Поэтому стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. В этом заключается одно из проявлений принципа свободы договора (ст. 421 ГК). Необходимость диспозитивного характера определения момента возникновения права собственности на вещь также возникла в период классического римского права. Уже Дигесты Юстиниана содержали специальную оговорку, согласно которой купленная вещь могла считаться некупленной в случае неуплаты денег в срок.
Стороны в договоре могут предусмотреть любой момент возникновения права собственности, если только такой момент не установлен законом. Так, возникновение права собственности у покупателя может быть приурочено к полному внесению покупной цены, которое может произойти как до передачи вещи, так и после. В договоре может быть предусмотрено любое отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности. В этом случае покупатель будет лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником, - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив право собственности, может потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В то же время следует отметить, что практикой выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной по отношению к приобретаемой, и др.
3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен не только договором, но и законом. Причем такое установление может быть как диспозитивным, так и императивным. К примеру, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Императивно установленным, приуроченным к дате государственной регистрации отчуждения имущества является момент приобретения права собственности на недвижимость (п. 2 комментируемой статьи).
4. И ГК, и Закон о регистрации прав на имущество предусматривают два вида регистрационных действий: регистрацию прав и регистрацию сделок (см., например, п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК; п. 1 ст. 2 Закона). Практика, к примеру, в Москве, также исходит из данного положения: на договоре купли-продажи здания или сооружения штамп о произведенной государственной регистрации не ставится. Пункт 1 ст. 551 ГК говорит лишь о необходимости регистрации перехода права собственности. Сопоставление указанного правила с п. 2 комментируемой статьи способно привести к неверному толкованию правовых норм. Ведь очевидно, что "отчуждение имущества" и "переход права на имущество" - понятия не тождественные (см. также комментарий к ст. 219).
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25 февраля 1998 г. N 8 разъяснил, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимое имущество, судам следует исходить из того, что до произведенной государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору купли-продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом покупатель, являясь законным владельцем переданного объекта недвижимости, также не вправе распоряжаться данным объектом до государственной регистрации перехода права собственности на него. С момента государственной регистрации перехода права собственности продавец, в случае неоплаты покупателем переданного имущества, может лишь на основании п. 3 ст. 486 ГК требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК. В отличие от договора купли-продажи движимого имущества, стороны не вправе установить иной срок возникновения права собственности на недвижимость. Однако продавец не лишен возможности истребовать у покупателя неоплаченное недвижимое имущество, несмотря на то что собственником уже является последний. Для этого в договоре должна быть предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по сделке. Речь в данном случае идет, по сути, о двусторонней реституции (см. комментарий к ст. 167).