Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками. 1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);
сервитуты (статьи 274, 277);
право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).
2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
Комментарий к статье 216
1. В ГК положения, относящиеся к вещным правам, сконцентрированы в разд. II "Право собственности и другие вещные права". Наименование раздела свидетельствует как о единстве правовой природы этих прав, так и об особом положении права собственности в группе вещных прав.
Нормы, регламентирующие отдельные виды вещных прав лиц, не являющихся собственниками, содержатся также в ряде специальных нормативных актов, например в Федеральном законе от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" <*>, ст. 32, 35 Закона об общественных объединениях, ст. 41 - 44 ВдК и др. Значительное место правовому регулированию отношений, связанных с использованием земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования, уделено в ЗК.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 2002. N 48. Ст. 4746.
Комментируемая статья определяет основные положения правового режима имущества, принадлежащего лицам не на праве собственности, а на ином вещном праве. Вещные права лиц, не являющихся собственниками этого имущества, в юридической литературе именуются "ограниченными вещными правами". Этим подчеркивается, что никто из субъектов иных кроме права собственности вещных прав не имеет той полноты правомочий в отношении принадлежащего им имущества, какой обладает собственник (см. комментарий к ст. 209 ГК).
2. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, закрепляют следующие положения, характеризующие вещные права лиц, не являющихся собственниками.
Во-первых, устанавливается принцип замкнутости перечня ограниченных вещных прав, означающий, что конструировать (признавать) соответствующее право в качестве ограниченного вещного права может только закон. Это с очевидностью вытекает из смысла ст. 216: вещными являются не любые возможные права, а лишь те, которые названы таковыми в законе. Основные из них перечислены в комментируемой статье (право хозяйственного ведения, право оперативного управления и др.).
Во-вторых, ограниченные вещные права на имущество могут принадлежать только лицам, не являющимся собственниками этого имущества (п. 2 комментируемой статьи). Иное решение невозможно, ибо у лица, которое обладает правом собственности на данное имущество, гарантирующим ему наиболее полный объем правомочий в отношении этого имущества (см. комментарий к ст. 209), не может возникнуть потребность в дополнительном вещном праве на это имущество. Содержание последнего всегда ограничивается законом и является ограниченным, менее объемным по сравнению с правом собственности.
В-третьих, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи ограниченные вещные права, как и право собственности, пользуются абсолютной защитой от нарушения их любым лицом. Защита обеспечивается посредством вещно-правовых исков в порядке, предусмотренном ст. 301 - 305 ГК. Применение вещно-правовых исков свидетельствует о том, что объектами ограниченных вещных прав являются индивидуально-определенные вещи.
В-четвертых, закрепленное в п. 3 комментируемой статьи право следования подчеркивает особую крепость ограниченных вещных прав. Право следования означает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения ограниченного вещного права на это имущество.
С учетом вышесказанного ограниченное вещное право можно определить как установленное в законе абсолютное субъективное право лица, обладающего возможностью в своих интересах в рамках предоставленных ему законом правомочий непосредственно использовать принадлежащую на праве собственности другому лицу вещь, не прибегая к содействию собственника.
3. Согласно п. 1 комментируемой статьи ограниченными вещными правами признаны, в частности: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. комментарий к ст. 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (см. комментарий к ст. 268); сервитуты (см. комментарий к ст. 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (см. комментарий к ст. 294, 295); право оперативного управления имуществом (см. комментарий к ст. 296 - 298).
Употребление законодателем слов "в частности" подчеркивает, что ограниченные вещные права не исчерпываются перечнем, содержащимся в п. 1 ст. 216. В качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, следует признать также следующие закрепленные в законе права: право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (см. комментарий к ст. 292);
право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом как своим (см. комментарий к ст. 234);
право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом (ст. 1137 ГК).
Все названные права обладают полным набором признаков, свойственных ограниченным вещным правам.
В перечень ограниченных вещных прав входит право учреждения самостоятельно распоряжаться доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности (см. комментарий к п. 2 ст. 298).
Итогом дискуссии о том, является ли это право разновидностью права хозяйственного ведения либо права оперативного управления или самостоятельным ограниченным вещным правом, или представляет собой право собственности, должно стать признание этого права самостоятельным видом вещных прав. Анализируемое право не может быть правом собственности учреждения. (В силу ст. 120 и 296 ГК учреждение не может обладать имуществом на праве собственности.) Оно не совпадает по объему ни с правом хозяйственного ведения, ни с правом оперативного управления. По содержанию оно значительно шире как первого, так и второго (ср. ст. 295, 296 и п. 2 ст. 298 ГК).
Тот факт, что право учреждения самостоятельно распоряжаться доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности, не идентифицируется с правом оперативного управления, подчеркивается в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, когда речь заходит о праве собственника изымать у учреждения излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество. Известно, что согласно п. 2 ст. 296 ГК собственник вправе изъять такое имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Однако в отношении доходов и приобретенного на эти доходы имущества, учитываемых на отдельном балансе (т.е. того имущества, которым учреждение может распоряжаться самостоятельно), Пленум ВАС РФ категорически утверждает, что такие объекты "не могут быть изъяты у учреждений по решению комитетов по управлению имуществом или других государственных и муниципальных органов, в том числе и в тех случаях, когда они не используются или используются не по целевому назначению".
Спорным в юридической литературе является вопрос о правовой природе залогового права. Некоторые авторы (Ю.К. Толстой, В.С. Ем) считают залог вещным правом при условии, что его объектом являются недвижимые вещи. Более правильным представляется отнесение залога к обязательственным правам (В.К. Райхер, О.С. Иоффе, В.В. Витрянский). Залоговое право возникает из договора, который имеет решающее значение для установления и осуществления залога. Залоговое обязательство является акцессорным (дополнительным), устанавливается в целях обеспечения исполнения основного обязательства; на первый план выступает относительный характер правовой связи конкретных лиц - залогодателя и залогодержателя. Закон допускает уступку залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу в порядке, предусмотренном для цессии обязательственных прав (ст. 355 ГК).
Обязательственно-правовым является требование залогодержателя в случае неисполнения залогодателем основного обязательства. Он может преимущественно перед другими кредиторами залогодателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 6/8 содержится разъяснение о том, что действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, допускающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые в соответствии со ст. 409 и 414 ГК могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.