Нарушение условий предварительного договора

[Olga23]

22.01.12 мной был подписан ПДКП и также подписано соглашение о задатке в размере 50 тыс. руб., 03.02.12 продавец сдал документы в ФРС на регистрацию ДКП, но уже с другим покупателем. В соглашении прописано, что в случае расторжение договора по инициативе продавца, он должен вернуть мне двойной размер задатка, естественно он отказывается. Арест на квартиру тоже не хотят накладывать, мотивируют тем, что сумма задатка значительно меньше суммы сделки, а другого имущества у него нет. Подскажите, как быть. В суде говорят, что не взыщут двойной задаток, хотя судебный прецедент в городе есть. Могу ли я обратиться в полицию с заявлением о факте мошенничества, ведь он взял деньги и с меня и с другого покупателя.

[Barmaley]

В суде говорят, что не взыщут двойной задаток

Говорят много чего. Вот когда в иске откажут, тогда и будете обжаловать решение. Если соглашение о задатке и расписка в получении денег имеется, какие основания могут быть для отказа?

А в полицию вам обращаться не с чем, это не их кухня.

[Olga23]

А в полицию вам обращаться не с чем, это не их кухня.

а как же мошенничество, ведь он взял деньги с двух человек за одну квартиру?

[JuliK]

а как же мошенничество, ведь он взял деньги с двух человек за одну квартиру?

Здесь нет состава преступления. Если бы он взл у вас деньги после того, как продал квартиру - то можно было натянуть. А так просто передумал продавать Вам.

Это гражданские отношения. Взыскивайте в судебном порядке двойную сумму задатка.

[Olga23]

Говорят много чего. Вот когда в иске откажут, тогда и будете обжаловать решение. Если соглашение о задатке и расписка в получении денег имеется, какие основания могут быть для отказа?

Пример решения по похожему делу:К делу № 2-2601/2010 г.

Заочное решение

Именем Российской Федерации

/не вступило в законную силу/

«27» октября 2010 г. *************************************************************************************************************г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кашкарова С.В.,

при секретаре Данелине С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску*Лобжанидзе В.К.*к*Заяц В.Ф.*о взыскании суммы задатка,

Установил.

Лобжанидзе В.К. обратился в суд с иском к Заяц В.Ф. о взыскании суммы задатка. В обосновании иска указал, что 28.05.2010 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью*<данные изъяты>*кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Красных Военморов, 57, (кадастровый номер 23:47:03: 04 030:№) с Заяц В.Ф. В соответствии с п. 1 указанного договора продавец обязался передать земельный участок в его собственность до 15.07.2010 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору одновременно между ними было заключено соглашение о задатке. Согласно условиям соглашения он передал ответчику в счет причитающихся с покупателя платежей<данные изъяты>*рублей. В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи земельного участка до его подпи***** отчуждаемый объект никому не продан, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения продавец не мог знать. Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2010 г. № 21/139/2010-360 земельный участок находится под запретом на совершение регистрационных действий (Ипотека. Дата регистрации: 25.12.2008 г., № регистрации 23-23-21/132/2008-223. Срок действия с 12.12.2008 г. по 10.12.2009 г. в пользу ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест»). Получив информацию о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка, он неоднократно обращалась к ответчику, как посредством телефонной связи, так и письменно с требованием о возврате суммы задатка. Заяц В.Ф. поначалу обещал ему урегулировать все вопросы и произвести возврат денежных средств в соответствии с условиями соглашения о задатке, а затем перестал отвечать на телефонные звонки. Просит суд взыскать с Заяц В.Ф. в его пользу двойную сумму задатка в размере*<данные изъяты>*рублей и судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере*<данные изъяты>*рублей.

Истец Лобжанидзе В.К. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Ответчик Заяц В.Ф. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования истца частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 28 мая 2010 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Красных Военморов, 57 (кадастровый номер 23:47:03: 04 030:№) с Заяц В.Ф.

В соответствии с п. 1 указанного договора продавец обязался передать земельный участок в собственность Лобжанидзе В.К. до 15.07.2010 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору одновременно между Лобжанидзе В.К. и Заяц В.Ф. было заключено соглашение о задатке. Согласно условиям соглашения Лобжанидзе В.К. передал ответчику в счет причитающихся с покупателя платежей*<данные изъяты>*рублей.

В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи земельного участка до его подпи***** отчуждаемый объект никому не продан, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения продавец мог не знать.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2010 г. № 21/139/2010-360, спорный земельный участок находится под запретом на совершение регистрационных действий - ипотека, дата регистрации: 25.12.2008 г.

Постановлением от 11.08.2010 г. УУМ ОМ-27 УВД г. Новороссийска было отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении Заяц В.Ф.

Получив информацию о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой о возврате суммы задатка. В виду отсутствия со стороны ответчика действий по возврату денежных средств истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Однако в письменном соглашении о задатке не указан срок окончательной оплаты, что является неотъемлемой частью договора о задатке. В связи с чем, возникают сомнения в отношении того, является ли сумма задатком.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что предварительный договор купли-продажи земельного участка заключенный между сторонами 28.05.2010 г. не был зарегистрирован в регистрационной службе, следовательно, данная сделка считается ничтожной и последствия ч. 2 ст. 381 ГК РФ, как к задатку применить нельзя. Однако данный договор и соглашение о задатке подтверждает, что сумма в размере<данные изъяты>*рублей была передана истцом ответчику, следовательно, подлежит возврату.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика Заяц В.Ф. в пользу истца Лобжанидзе В.К. расходы по уплате госпошлины в размере, пропорциональном удовлетворенной части исковых требований, то есть в сумме*<данные изъяты>*рублей.

На основании вышеизложенного,

и руководствуясь ст.ст. 194-199, ст.ст. 233-237 ГПК РФ суд,

Решил:

Исковые требования*Лобжанидзе В.К.*к*Заяц В.Ф.*о взыскании суммы задатка, удовлетворить частично.

Взыскать с*Заяц В.Ф.*в пользу*Лобжанидзе В.К.*сумму аванса, оплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости в размере*<данные изъяты>*руб.

Взыскать с*Заяц В.Ф.*в пользу*Лобжанидзе В.К.*сумму госпошлины в размере 5 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований*Лобжанидзе В.К., отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней, а ответчик Заяц В.Ф. может подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней с момента получения копии решения.

Председательствующий-

[Director]

22.01.12 мной был подписан ПДКП и также подписано соглашение о задатке в размере 50 тыс. руб., 03.02.12 продавец сдал документы в ФРС на регистрацию ДКП, но уже с другим покупателем.

Раз был заключен ПДКП. А продавец совершает сделку с другим покупателем, но по времени ее еще не оформил Росреестр, то быстро-быстро с иском в суд о понуждении к заключении основного договора, и к нему заявление ст. 139 ГПК РФ, о принятии обеспечительных мер, наложение запрета в совершении регистрационных действий с этой квартирой. Суд рассмотрит в день подачи иска. В случае, удовлетворения заявления ст. 139 ГПК РФ, исполнительный лист об аресте квартиры поступит судебному приставу на следующий день, тут только проверить, чтобы пристав сразу отправил требование о наложении ареста в Росреестр. А после этого спокойно решайте проблему.

В части выложенного судебного решения. Несколько замечаний: имеется разъяснение ВС РФ, согласно которого ПДКП жилья не требует регистрации в Росреестре; ПДКП жилья не порождает прав и обязанностей, кроме одной - заключить основной договор; в ПДКП жилья не могут включаться условия основного договора, к которому относяться обязанности по передаче денежных средств от одной стороны ПДКП второй, а потому если такая передача денежных средств состоялась, то эти деньги возвращаются в порядке неосновательного обогащения.

К Вашему решению, суд его мотивировал несколько по иному, но суть принятого решения та же, вернуть полученное.

Практика показывает, что вернуть деньги в порядке задатка, шансов почти нет.

[Olga23]

с иском в суд о понуждении к заключении основного договора

Квартиру я собиралась купить в ипотеку, поэтому сейчас, если буду просить понудить его заключить со мной договор, то потом он откажется предоставить необходимые документы для банка и в итоге я потеряю и свои задаток.