Задаток?

[serg_V2]

Планирую покупать квартиру. По ипотеке.

Нашел нужный вариант. Теперь предстоит оценка квартиры, которая стоит определенных денег и занимает какое-то время. Как обезопасить себя (хотя бы относительно) в том, чтобы продавец не решил за это время продать квартиру кому-то другому / увеличить стоимость? Какой-то договор составить? Задаток как-то оформить (правда не берут сейчас в основном, продавцы задаток....)

[KESS]

Задаток как-то оформить (правда не берут сейчас в основном, продавцы задаток....)

Хороший вариант для обеспечения исполнения сделки. Оформляется отдельный соглашением.

Соглашение о задатке

Город _______________

дата прописью

Гр. __________________________, ______________ года рождения, проживающий по адресу: ___________________________________, паспорт ______________, выдан ______________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткодатель», с одной стороны и гр. _________________________________, ____________________года рождения, проживающего по адресу: _____________________________, паспорт _______________, выдан _________________________________, именуемый в дальнейшем «Задаткополучатель», с другой стороны, руководствуясь ст. 380, 381 Гражданского Кодекса РФ, заключили настоящее Соглашение о следующем:

1. Задаткодатель предоставил, а Задаткополучатель получил задаток в размере __________________(________________________) рублей в качестве гарантии выполнения обязательства заключить договор купли – продажи квартиры.

2. Объектом сделки является квартира с кадастровым номером _________________________________________, расположенная на ___________ этаже кирпичного дома, находящаяся по адресу: __________________________________________________ _________, состоящая из _______ комнат, принадлежащая _____________________ на основании права собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав от ____________________________________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по __________________ области.

Общая стоимость квартиры составляет ____________(_______________) рублей.

3. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, в случае, если в двухмесячный срок со дня подпи***** настоящего Соглашения сторонами не будет заключен и надлежащим образом зарегистрирован договор купли-продажи квартиры по независящим от Задаткодателя причинам, а равно в случае изменения Задаткополучателем либо его доверителем общей стоимости, указанной в п. 2, повлекшего отказ Задаткодателя от заключения договора купли-продажи, Задаткополучатель обязан уплатить Задаткодателю полученный задаток в двойном размере.

4. В случае, если договор купли-продажи квартиры не будет заключен сторонами по вине Задаткодателя (без наличия уважительных причин, трактуемых как форс-мажорные обстоятельства), задаток остается в распоряжении Задаткополучателя.

5. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

6. Все споры между сторонами разрешаются путем переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

Задаткодатель:

Задаткополучатель:

[serg_V2]

СПАСИБО! А можно чуть подробнее об этом пункте

5. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

что сюда входит?

Более конкретно: допустим, сделаю оценку, а банк откажет в кредите на эту квартиру (маловероятно, т.к. дому чуть более 10-лет, всем условиям удовлетворяет, цена квартиры не завышена и пр., но тем не менее - вдруг?)? Задаток останется у продавца? Или тут будет действовать пункт 5 этого договора и статья 416 ГК РФ и задаток мне вернут?

[Tewis]

Вам лучше такие нюансы как не предоставление кредита прямо прописать

[KESS]

А можно чуть подробнее об этом пункте

Форс-мажор.

Я лишь дал вам примерный образец. Можете добавить, переписать или удалить какие-то пункты. Лишь бы обе стороны были согласны и понимали, что делают.

[Olga23]

Соглашение о задатке не дает вам никакой гарантии, сама сейчас попала в такую ситуацию, на руках и ПДКП и соглашение о задатке, а продавец квартиру продал, и не согласен возвращать двойной задаток. Так что на свой страх и риск. И еще не понятно вы, что сначала делаете оценку квартиры, а потом получаете одобрение банка на выдачу ипотечного кредита? У нас процедура другая, расходы начинаешь нести только после того как банк одобрит выдачу кредита! А если банк вам откажет вы вообще свой задаток не получите.

[serg_V2]

И еще не понятно вы, что сначала делаете оценку квартиры, а потом получаете одобрение банка на выдачу ипотечного кредита?

Банк одобрил выдачу ипотечного кредита. Т.е. максимальную сумму.

Но после того, как найду квартиру, он еще должен одобрить кредит именно ПОД ЭТУ квартиру, т.к. она же в залоге будет. Т.к. у банка есть определенные требования к квартирам. Я думаю, у любого банка такие требования есть.

Т.е., допустим, одобряет банк кредит на ~4млн. А по оценке квартира будет стоить 1млн, это будет панельная хрущевка, или сталинка с деревянными перекрытиями. Неужели же Ваш банк выдаст Вам кредит в 4млн. именно под эту квартиру, даже несмотря на то, что в договоре купли-продажи вы напишите 4 млн?

[Director]

Соглашение о задатке не дает вам никакой гарантии, сама сейчас попала в такую ситуацию, на руках и ПДКП и соглашение о задатке, а продавец квартиру продал, и не согласен возвращать двойной задаток.

Чтобы исключить в дальнейшем подобную ситуацию, оформляйте не задаток, а заем, в обеспечение которого залог - эта квартира. Такой залог необходимо регистрировать в ЕГРП (Росреестр), а значит квартира будет под обременением, а потому если продавец соберешься совершить еще с кем-то сделку по этой квартире, придется уведомить Вас, как залогодержатель, поскольку будет необходимо получение Вашего согласия на такую сделку. Т.е мимо Вас уже эта сделка не пройдет.

[Olga23]

оформляйте не задаток, а заем

только не каждый продавец на это согласится

[Director]

только не каждый продавец на это согласится

Если продавец добропорядочный и действительно намерен совершить эту сделку, то почему бы и нет. А в противном случае, уже у Вас возникает сомнение, стоит ли связываться с такой сделкой. Деньги обычно отдают руками, а потом бегают ногами, чтобы их вернуть. И не всем удается их получить назад.

[Olga23]

Если оформлять займом, Продавец потом точно также вернет задаток-займ и снимет обременение. Вообщем я поняла одно никак себя обезопасить нельзя.

[Director]

Продавец потом точно также вернет задаток-займ и снимет обременение. Вообщем я поняла одно никак себя обезопасить нельзя.

К вопросу о безопасности, прежде надо понимать, что достаточно велик шанс, вообще ни чего не получить - ни жилья, ни задатка назад. Я думал Вас интересует прежде всего это, потому как, если Вы получили назад размер предоплаты, то Вы еще хорошо отделались.

[Гость Jigolo]

Наверно в тему как раз будет:

Продавал квартиру, взял задаток, оформили в виде расписки (задаткодатель дал задаток и т.д.). Договор никакой не подписывали. Единственно что я подписал, это рыбу договора для того, что бы покупатель мой в банк его отнес для оформления ипотеки себе. Но этот договор в росреестре не зарегестрирован никак. Ещё в этом договоре было написано, что он составлен в 4х экземплярах, а я подписал только один экземпляр.

Покупатель провел за свой счет оценку моей квартиры.

Ситуация поменялась и я решил вернуть задаток. Он мне на копии моей расписки написал, что задаток принял. Сейчас он с меня требует такую же сумму, т.к. задаток возвращается в двойном размере + возмещение затрат на оценку квартиры - 2500р.

Что мне делать? Сразу сдаться и отдать ему как положено по закону или то, что я уже отдал этого достаточно?

[KESS]

Думаю, что сможете отвертеться.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Сумму, потраченную на оценку, тоже можете не возвращать, т.к. у вас не было нужды обращаться к оценщику, не было заинтересованности в данной услуге, банк от вас не требовал ее результатов, и в кредите вы не нуждались. То есть это расходы покупателя.

[Гость Jigolo]

Расписка разве не является письменной формой по п.2?

Дополнение:

Я отдал Задаткодателю "задаток", но он мне отказался возвращать оригинал расписки. Однако на копии написал своей рукой, что принял указанную в расписке сумму в связи с моим отказом от сделки

[KESS]

Расписка разве не является письменной формой по п.2?

нет, этого не достаточно. Расписка лишь подтверждает факт передачи денег и всё. В ней не указаны условия, на которых деньги передаются и за что, права и обязанности сторон, их ответственность и т.п.К тому же подпись на расписке одна.

[JuliK]

Единственно что я подписал, это рыбу договора для того, что бы покупатель мой в банк его отнес для оформления ипотеки себе.

что значит "рыба"? Или это обычный договор КП? как там расчеты и задаток отражены?

[Olga23]

У меня и соглашение о задатке было подписано и предварительный ДКП, а продавец все равно не выплатил двойной задаток.

[serg_V2]

Сумму, потраченную на оценку, тоже можете не возвращать, т.к. у вас не было нужды обращаться к оценщику, не было заинтересованности в данной услуге, банк от вас не требовал ее результатов, и в кредите вы не нуждались. То есть это расходы покупателя.

Тогда у меня еще вопрос будет, с моей стороны (покупателя). Сейчас оформлен задаток, в письменной форме в 2х экземплярах.

Я сейчас делаю за свой счет оценку квартиры продавца. Если вдруг он откажется продавать мне квартиру, он тоже также сможет "выкрутиться", т.е. вернет мне задаток в однократном размере, а я потеряю время и деньги на оценку?

[Гость Jigolo]

что значит "рыба"? Или это обычный договор КП? как там расчеты и задаток отражены?

про задаток в договоре нет ни слова

[JuliK]

про задаток в договоре нет ни слова

это в принципе и не требуется.

Вообще надо смотреть сам договор и расписку. Потому что задаток выдается в обеспечение обязательств по договору. Договор Вы какой-то подписали, задаток получили. Поэтому шансы у покупателя получить в судебном порядке двойную сумму задатка есть.

[Olga23]

Я сейчас делаю за свой счет оценку квартиры продавца. Если вдруг он откажется продавать мне квартиру, он тоже также сможет "выкрутиться", т.е. вернет мне задаток в однократном размере, а я потеряю время и деньги на оценку?

В судебном порядке задаток вам вернут, а вот все остальное вряд ли, у меня был задаток и еще договор займа на сумму первоначального взноса, в судебном порядке с продавца я взыскала задаток, не в двойном размере, и проценты по договору займа, но потеряла много времени.

[Olga23]

Поэтому шансы у покупателя получить в судебном порядке двойную сумму задатка есть

НЕ ФАКТ!!! Все зависит от судебного прецедента вашего населенного пункта, у нас двойные задатки не взыскивают.

[JuliK]

Все зависит от судебного прецедента вашего населенного пункта, у нас двойные задатки не взыскивают.

Вы бы не говорили вещи, в которых плохо разбираетесь.

Конкретно в Вашем случае сумму признали не задатком, а авансом, т.к. не было указано существенное условие договора - срок окончательной выплаты.

Вот например решение Вашего же суда

http://anapa-gor.krd.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=23600031109231541162501000226936