Предварительный договор купли-продажи

[Olga23]

Подскажите, пожалуйста, с продавцом заключен ПДКП (я покупатель) срок исполнения 15.02 сейчас продавец хочет расторгнуть договор нашел клиента на большую сумму, по соглашению о задатке было передано 50 тыс. руб. в соглашении прописано, что в случае расторжения он должен мне выплатить двойной размер задатка, сейчас он отказывает возвращать мне 100 тыс. и тем более заключать основной договор. В ПДКП прописано, что другая сторона может обратиться в суд с понуждением о заключении основного д-ра, но говорят, что я не могу даже в судебном порядке его обязать заключить со мной основной договор. Как быть?

[Barmaley]

Взыскивайте через суд двойную сумму задатка и находите другого продавца. Если все-таки хотите настаивать на заключении договора, не забудьте до 15.02. направить продавцу письменное предложение заключить основной договор. Если известен другой покупатель, информируйте его о том, что намерены предъявить продавцу иск о понуждении к заключению договора. После этого покупатель еще подумает, стоит ли ему рисковать.

[Olga23]

Дело в том, что у нас в городе судебная практика такова, что двойную сумму задатка не взыскивают, а приводить дополнительные материальные аргументы - то на то и выйдет.

[АлисаВ]

Очень странная практика... а поменять практику посредством обжалования ни кто не пробовал?

[Tewis]

в городе судебная практика такова, что двойную сумму задатка не взыскивают

и какая мотивировка в таких решениях, можете пример выложить?

[Director]

а товаром-то по этому ПДКП, что является?

[Тотти]

Я решила купить 1/2 участка. Но "будущий" продавец не является собственником, ее дом принадлежал родителям мужа (они умерли 10 лет назад), муж право собственности не успел оформить и умер 2 года назад, она два года живет в доме, который по документам ей не принадлежит. Мы договорились на том, что я буду делать ей документы, расходы беру на себя (позднее сумма расхода вычтется с суммы участка). Но вы понимаете, это такое рискованное дело - сделаю ей документы - в суд буду подавать на признание права наследования, а потом она продаст кому-нить другому! И вот мне сегодня в консультации подсказали, что нужно заключить ПДКП.

Может вы подскажите как лучше застраховать себя, какие нужно принять меры?

[Director]

ПДКП не очень хороший вариант, так на сегодня судами ему дается следующее толкование: что это лишь предварительный договор, не влечет каких-либо прав и обязанностей, кроме заключения основного договора, а потому в его условия не могут включаться обязательства по передаче денежных средств, которые относятся к основному договору. А это значит, если вдруг наступят такие последствия, которые сейчас Вы стараетесь предупредить и дело дойдет до суда, то иск у Вас возможен только один о признании сделки недействительной и применения ее последствий. Т.е. по сути о возложении на вторую сторону Вашего договора, обязанностей вернуть Вам полученные от Вас деньги. И еще один сомнительный момент в таком договоре, сейчас все зависит от судебного решения, будет признано судом принятие наследства или нет. Проблема в сроках подачи этого заявления, т.к. прошло уже более 2-х лет со смерти мужа и 10 - его родителей. Т.е. исполнение сторонами обязанностей по такому договору ставится в зависимость от судебного решения, которое может в итоге оказаться различным. Поэтому ПДКП не лучший вариант.

[Olga23]

и какая мотивировка в таких решениях, можете пример выложить?

К делу № 2-2601/2010 г.

Заочное решение

Именем Российской Федерации

/не вступило в законную силу/

«27» октября 2010 г. *************************************************************************************************************г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кашкарова С.В.,

при секретаре Данелине С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску*Лобжанидзе В.К.*к*Заяц В.Ф.*о взыскании суммы задатка,

Установил.

Лобжанидзе В.К. обратился в суд с иском к Заяц В.Ф. о взыскании суммы задатка. В обосновании иска указал, что 28.05.2010 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью*<данные изъяты>*кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Красных Военморов, 57, (кадастровый номер 23:47:03: 04 030:№) с Заяц В.Ф. В соответствии с п. 1 указанного договора продавец обязался передать земельный участок в его собственность до 15.07.2010 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору одновременно между ними было заключено соглашение о задатке. Согласно условиям соглашения он передал ответчику в счет причитающихся с покупателя платежей<данные изъяты>*рублей. В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи земельного участка до его подпи***** отчуждаемый объект никому не продан, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения продавец не мог знать. Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2010 г. № 21/139/2010-360 земельный участок находится под запретом на совершение регистрационных действий (Ипотека. Дата регистрации: 25.12.2008 г., № регистрации 23-23-21/132/2008-223. Срок действия с 12.12.2008 г. по 10.12.2009 г. в пользу ОАО Коммерческий банк «Центр-Инвест»). Получив информацию о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка, он неоднократно обращалась к ответчику, как посредством телефонной связи, так и письменно с требованием о возврате суммы задатка. Заяц В.Ф. поначалу обещал ему урегулировать все вопросы и произвести возврат денежных средств в соответствии с условиями соглашения о задатке, а затем перестал отвечать на телефонные звонки. Просит суд взыскать с Заяц В.Ф. в его пользу двойную сумму задатка в размере*<данные изъяты>*рублей и судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере*<данные изъяты>*рублей.

Истец Лобжанидзе В.К. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Ответчик Заяц В.Ф. в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования истца частично по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела 28 мая 2010 г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Красных Военморов, 57 (кадастровый номер 23:47:03: 04 030:№) с Заяц В.Ф.

В соответствии с п. 1 указанного договора продавец обязался передать земельный участок в собственность Лобжанидзе В.К. до 15.07.2010 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по договору одновременно между Лобжанидзе В.К. и Заяц В.Ф. было заключено соглашение о задатке. Согласно условиям соглашения Лобжанидзе В.К. передал ответчику в счет причитающихся с покупателя платежей*<данные изъяты>*рублей.

В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи земельного участка до его подпи***** отчуждаемый объект никому не продан, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения продавец мог не знать.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2010 г. № 21/139/2010-360, спорный земельный участок находится под запретом на совершение регистрационных действий - ипотека, дата регистрации: 25.12.2008 г.

Постановлением от 11.08.2010 г. УУМ ОМ-27 УВД г. Новороссийска было отказано в возбуждении уголовного дела по ст. 159 УК РФ (мошенничество) в отношении Заяц В.Ф.

Получив информацию о невозможности заключения договора купли-продажи земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой о возврате суммы задатка. В виду отсутствия со стороны ответчика действий по возврату денежных средств истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Однако в письменном соглашении о задатке не указан срок окончательной оплаты, что является неотъемлемой частью договора о задатке. В связи с чем, возникают сомнения в отношении того, является ли сумма задатком.

Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что предварительный договор купли-продажи земельного участка заключенный между сторонами 28.05.2010 г. не был зарегистрирован в регистрационной службе, следовательно, данная сделка считается ничтожной и последствия ч. 2 ст. 381 ГК РФ, как к задатку применить нельзя. Однако данный договор и соглашение о задатке подтверждает, что сумма в размере<данные изъяты>*рублей была передана истцом ответчику, следовательно, подлежит возврату.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика Заяц В.Ф. в пользу истца Лобжанидзе В.К. расходы по уплате госпошлины в размере, пропорциональном удовлетворенной части исковых требований, то есть в сумме*<данные изъяты>*рублей.

На основании вышеизложенного,

и руководствуясь ст.ст. 194-199, ст.ст. 233-237 ГПК РФ суд,

Решил:

Исковые требования*Лобжанидзе В.К.*к*Заяц В.Ф.*о взыскании суммы задатка, удовлетворить частично.

Взыскать с*Заяц В.Ф.*в пользу*Лобжанидзе В.К.*сумму аванса, оплаченную по предварительному договору купли-продажи недвижимости в размере*<данные изъяты>*руб.

Взыскать с*Заяц В.Ф.*в пользу*Лобжанидзе В.К.*сумму госпошлины в размере 5 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований*Лобжанидзе В.К., отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней, а ответчик Заяц В.Ф. может подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней с момента получения копии решения.

Председательствующий-

[Tewis]

спасибо.

Только вот это

предварительный договор купли-продажи земельного участка заключенный между сторонами 28.05.2010 г. не был зарегистрирован в регистрационной службе, следовательно, данная сделка считается ничтожной

мне кажется полным бредом.

Не подлежит предварительный договор купли-продажи госрегистрации

[Olga23]

мне кажется полным бредом.

абсолютно с вами согласна, так же как и нотариальное удостоверение! Но это мотивация судьи

[ПУФПУФ]

ст. 429.......ЗАКОН ЕСТ ЗАКОН......)))

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

[Tewis]

ПУФПУФ, при логике суда, озвученной Olga23, все договора купли-продажи недвижимости

не был зарегистрирован в регистрационной службе, следовательно, данная сделка считается ничтожной

Olga23, а что сказала кассация?

[ПУФПУФ]

поэтому и написал.....ЗАКОН ЕСТЬ ЗАКОН))))))

[Тотти]

Director, а как тогда быть, я прекрасно понимаю, что все это делать будет на мой страх и риск, но нас устраивает участок, месторасположения, его цена, как-то хочется себя подстраховать на случай, что не будет заключен основной, взыскать хотя бы расходы

[Tewis]

История рассказанная таким же желающим

В 1997 году (15лет назад) умирает наш сосед. Его ветхий дом с земельным участком (неприватизирован) примыкает к нашему участку.

Завещания после смерти нет. Я хочу купить этот дом с участком. Нахожу его родственницу из Башкирии. Она подает нотариусу заявление на право наследования, и обещает собрать необходимые документы.

Я отдаю этой «наследнице» денежный задаток (50% от заявленной ею стоимости дома) при двух свидетелях-соседях (договор задатка имеется)

До сегодняшнего дня, т.е. уже 15 лет «наследница» документы на получение наследства не собрала. Контакт с ней утерян.

Деньги давать надо только когда есть уверенность в результате.

А лучше приглашать специалиста который за ваш деньги но в счет продажной цены проведет всю работу.

[l3obgp]

Предварительный ДКП по автомобилю

9 февраля 2012 года в автосалоне РРТ Казань был составлен ПДКП на поставку авто Нисан Кашкай. Суммма товара составляет 895000 р, сумма залога 3000 р. Залог внесен в кассу автосалона. В договоре прописан VIN автомобиля (кстати по проверке данных vinа он не числиться за заводом производителем, и вообще не числиться, машина 12 года выпуска типа того). 11 февраля 2012 года в ходе развода в автосалоне покупатель заключает кредитный договор с банком, и вносит в кассу РРТ Казань 300.000 р. с формулировкой в счете "частичная оплата за автомобиль". Однако договор купли-продажи не составляется, эта сумма в предварительном договоре также не фигурирует. 11 февраля автосалон уверял покупателя, что машина в Казани имеется в наличии, после внесения 300.000 р., и заключения кредитного соглашения в банке автосалон заявил, что не может продать машину так как ПТС нет в наличии, их будто отозвал Нисан в Москву. Вопрос: можно ли признать внесение 300.000 р. как выполнение договора купли-продажи? Что посоветуете указать в претензии и на что сослаться. Покупатель хочет получить конечно автомашину, но по нашей информации РРРТ Казань берет деньги и поставляет машины только спустя два-четыре месяца. Да кстати, в предварительном договоре не стоит дата заключения основного договора. соответственно они обязательства свои могут исполнять в течении года формально.

[ПУФПУФ]

я могу ошибаться, но можно подать иск о нарушении прав потребителя и заключении договора купли продажи...

в случаи если кредитный договор исполняется, а предмет договора ( авто) не поставлено

[Olga23]

а что сказала кассация?

Ее не было. 28.02. у меня состоится суд, потом расскажу сколько стоило положительное решение суда, при том, что юридически все было правильно оформлено, а значит и закон на моей стороне.

[ПУФПУФ]

подовайте просто касацию..........без вяких оплат

[Director]

Director, а как тогда быть, я прекрасно понимаю, что все это делать будет на мой страх и риск, но нас устраивает участок, месторасположения, его цена, как-то хочется себя подстраховать на случай, что не будет заключен основной, взыскать хотя бы расходы

Ну, расходы Вы можете взыскать и через суд. Взыщут. Важно, после судебного решения получить взысканное в натуре. Поэтому, прежде, чем начинать процесс и обеспечить себя гарантией возврата израсходованных Вами средств, необходимо определить путь, который может обеспечить этот возврат. Но сейчас от Вас нет достаточной информации, которая позволит определить этот путь.

[Olga23]

подовайте просто касацию.

это не мое решение, а просто решение по аналогичному делу о взыскании двойного задатка, у меня суд состоится 28.02. Мне нужно только положительное решение, хочу наказать Продавца, так нельзя делать, продаю-не продаю, отдаю двойной задаток-не отдаю, еще и матами меня кроет. Вообщем жесть, так что положительное решение мне принципиально, дело не в деньгах.

[sama]

Предварительный договор с условием о задатке признается судом ничтожным.

[ПУФПУФ]

('sama');

в связи с чем......что ненаториально заверен...?

[Polinna]

Предварительный договор с условием о задатке признается судом ничтожным.

Не надо за все суды так говорить. Именно по предварительному договору с задатком у судов всех уровней разные мнения сложились, причем ВС РФ и ВАС РФ тоже высказывали совершенно противоположные мнения, в связи с чем сложилась странная практика: в СОЮ чаще всего признают задаток в ПДКП и взыскивают двойную сумму задатка (но бывает и не признают), а в АС чаще всего ссылаются как раз на то, что в ПДКП не возникает денежного обязательства, поэтому и применение задатка неправомерно и взыскивают задаток у Продавца как неосновательное обогащение, но договор при этом не признается ничтожным (но также есть противоположные решения АС, даже уровня кассации)

Надеюсь принятие изменений в ГК РФ разрешит эту ситуацию, тянущуюся десятилетиями.