Перейти к содержанию
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста

Комната в коммуналке - индивидуальная или долевая собственность?


Гость Mashais

Рекомендуемые сообщения

Всем добрый день.

Пока искала полезную информацию, которая пригодилась бы мне при продаже моих двух комнат в коммунальной квартире, наткнулась вот на что:

"Зачастую юристы и риелторы неправильно понимают положения ГК РФ, которые описывают возникновение права преимущественной покупки: в ч.6 ст.42 ЖК установлено правило о том, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Следует заметить, что аналогичного правила для продажи квартиры в ЖК не установлено. Между тем, комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собстенности. В ГК право преимущественной покупки предусмотрено только для случая возмездного отчуждения (купли-продажи, мены) доли в праве общей собстенности (ст. 250 ГК). Согласно ст.250 ГК при продаже доли в праве общей собстенности постороннему лицу остальные участники долевой собстенности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Однако для подажи индивидуальной собственности в ГК никакого права преимущественной покупки не установлено. Соответственно не установлено в ГК порядка и условий осуществления этого права. Пока таких правил в ГК не установлено, следует исходить из того, что права преимущественной покупки комнаты у собственников других комнат не возникает. Если законодадель имел в виду применение правил ст.250 ГК к продаже комнаты, то ему следовало в ч.6 ст.42 ЖК указать, что "остальные собственники комнат в данной коммунальной квартре имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты".

До внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖК попытка применения к продаже комнаты правил ст.250 ГК будет представлять собой не основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что противоречило бы не только п.2 ст.1 ГК и ч.3 ст.55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод".

К чему это я все? В документах, которые я получила после приватизации своих комнат, указано: "Комната №1" и "Комната №3" , а не долевая собственность в размере...

Вчера я была у риелтора, которому рассказала о прочитанном, он меня не понял (или сделала вид, что не понял, начал морочить мне голову тем, что: да, раньше согласие соседей на продажу комнаты не требовалось, хотя речь совсем не об этом :nono2: ). Короче говоря, "помочь" мне не смог. Ну и соответственно, для меня остается открытым вопрос, насколько правда то, что описано выше?

Уважаемые юристы, каково ваше мнение?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Между тем, комната (как и квартира) представляет собой объект права не общей, а индивидуальной собстенности
Нельзя с этим согласиться хотя бы потому,что в каждой коммунальной квартире есть общее имущество,которое является объектом права общей,а не индивидуальной собстенности.

Да и вообще сам факт отсылки к статье 250 ГК РФ уже говорит о том,что законодатель рассматривает коммунальную квартиру как объект общей собственности.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

есть общее имущество,которое является объектом права общей,а не индивидуальной собстенности.
при продаже комнаты я продаю только квадратные метры комнаты, к которым не приплюсовываются квадратные метры кухни и проч. Я ошибаюсь? И при приватизации я получаю в собственность ТОЛЬКО комнаты, а не долевую часть (в которую как раз и входили бы, наверное, метры мест общего пользования)

к статье 250 ГК РФ уже говорит о том,что законодатель рассматривает коммунальную квартиру как объект общей собственности.
в этой статье не стоит знак равенства между "коммунальная квартира" и "объект общей собственности"
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

при продаже комнаты я продаю только квадратные метры комнаты, к которым не приплюсовываются квадратные метры кухни и проч. Я ошибаюсь?
Ага.Если вы читали ЖК РФ,то у вас такого вопроса просто не должно было возникнуть.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

в этой статье не стоит знак равенства между "коммунальная квартира" и "объект общей собственности"
:biggrin::lol: Давайте вот без этого.
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Раньше при приватизации (до 27 марта 2002 года) действовал закон "Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения".

Во-первых, он устанавливал порядок продажи комнат в коммунальной квартире (ни один из собственников не имел права продать свою комнату, не известив об этом своих соседей) - это и так понятно.

Во-вторых, при приватизации комнат требовали согласия соседей по коммунальной квартире. Если все жильцы коммунальной квартры были согласны на приватизацию, то квартиру приватизировали в таком виде: все наниматели получали долю соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.

Этот закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах, и поэтому после нескольких лет своего существования был отменен и признан не соответствующим законодательству.

Описанное выше касается долей в квартире и указанного периода времени. Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение - а у меня это именно так и приватизировано и в документах это указано), то правила ст.250 ГК РФ здесь применяться не могут. Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.

Даже сейчас большое количество заблуждающихся подают иски на расторжение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире , большинство которых не удовлетворяется.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Раньше при приватизации (до 27 марта 2002 года) действовал закон "Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения".

Во-первых, он устанавливал порядок продажи комнат в коммунальной квартире (ни один из собственников не имел права продать свою комнату, не известив об этом своих соседей) - это и так понятно.

Во-вторых, при приватизации комнат требовали согласия соседей по коммунальной квартире. Если все жильцы коммунальной квартры были согласны на приватизацию, то квартиру приватизировали в таком виде: все наниматели получали долю соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.

Этот закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах, и поэтому после нескольких лет своего существования был отменен и признан не соответствующим законодательству.

Какое это имеет отношение к обсуждаемому вопросу?
Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.
Может быть комната и является таким же объектом права.Но даже в этом случае вы являетесь не только собственником комнаты,но и участником долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.Вы не можете совершать действия,влекущие за собой передачу доли в общем имуществе отдельно от права собственности на вашу комнату.А продать свою долю в общем имуществе вместе с принадлежащей вам комнатой вы можете только в том случае,если собственники других комнат откажутся от преимущественного права покупки доли в общем имуществе.Но давайте представим,что вы могли бы передать право собственности на свою комнату третьим лицам не передавая право собственности на долю в общем имуществе.Кто бы у вас купил вашу комнату,зная,что он не сможет пользоваться туалетом,кухней и прочими местами общего пользования?
Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение - а у меня это именно так и приватизировано и в документах это указано), то правила ст.250 ГК РФ здесь применяться не могут.
Если так рассуждать,то можно прийти к выводу,что очень многие нормы ГК применяться не должны. :biggrin:

Дело даже не в том в какой собственности находится ваша комната и/или коммунальная квартира,а в том,что законодатель устанавливает для собственников комнат в коммунальной квартире определенные правила.Вам стало бы легче,если бы в статье 42 ЖК РФ не упоминалась статья 250 ГК РФ,но присутствовали бы еще несколько пунктов,устанавливающих преимущественное право покупки и регламентирующих порядок и условия его реализации?В этом случае вы бы тоже заявили,что собственники других комнат не имеют преимущественное право покупки и статья применяться не должна?

Законодатель предоставляет преимущественное право покупки собственникам других комнат и чтобы не дублировать уже существующие нормы,отсылает нас к статье 250 ГК РФ,чтобы мы знали как действовать.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Если законодадель имел в виду применение правил ст.250 ГК к продаже комнаты, то ему следовало в ч.6 ст.42 ЖК указать, что "остальные собственники комнат в данной коммунальной квартре имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты".
Ч. 6 ст. 42 ЖК РФ: При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. :dontknow: Вроде так и указано...
Может быть комната и является таким же объектом права.Но даже в этом случае вы являетесь не только собственником комнаты,но и участником долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.Вы не можете совершать действия,влекущие за собой передачу доли в общем имуществе отдельно от права собственности на вашу комнату.
Полностью согласна с Mr.Jones.
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Заархивировано

Эта тема находится в архиве и закрыта для дальнейших ответов.

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    • Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу
×
×
  • Создать...