Передача квартиры от застройщика к дольщику

[Гость egorgp]

Здравствуйте! Существует такая проблема: дом построили, официально сдали, и застройщики ждут получения окончательных документов, выдают ключи дольщикам для дальнейшего ремонта. Я как дольщик начал процесс передачи квартиры в собственность: произвел осмотр квартиры, подписал на месте справку что претензий нет, с этой справкой еду в офис застройщика. Там мне говорят-заплатите 10 тыс рублей(пусть и небольшая сумма, но вопрос принципа-248 квартир по10тыс-сколько будет?) в счет оплаты за отопление и электроснабжение. В договоре было указано что дольщик оплачивает затраты на отопление, про электроэнергию ни слова. Еще фраза-сумма за саму квартиру окончательная и пересмотру не подлежит. Я им говорю: дайте счет за отопление, я оплачу по факту за мою квартиру(ну не 10 же тысяч за 3 месяца!).Они отвечают, что это аванс за следующие месяца пока полностью будут готовы договора с электро- и теплоснабжающими организациями и все перезачтется. Иначе если я(и другие жильцы) не заплачу-могут отключить дом от тепло- и электроснабжения. Я,как человек привыкший платить по факту и не верящий в то что потом после сдачи-приемки дома застройщики от своего лица будут перечислять суммы тепло- и электросетям, им платить не хочу. Посоветуйте правомерны ли их действия и какова вообще процедура передачи дома от застройщика дольщику. Заранее Вам признателен.

[Centurion]

Вся процедура передачи новостройки и регистрации сделки вкратце описана в ст.8, ст.16 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ;

передачу квартиры осуществляют не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик передает квартиру, а участник долевого строительства ее принимает по передаточному акту или иному документу о передаче, который стороны подписывают.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывают несоответствия объекта требованиям закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей.

Оформление права собственности на квартиру

После подписания документов о получении квартиры участник долевого строительства оформляет на нее право собственности. Для этого ему следует предоставить в регистрирующий орган в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , пакет соответствующих документов, в частности:

документы, подтверждающие факт постройки дома;

разрешение на ввод в эксплуатацию дома;

передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным положениям.

В случае если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом любые услоия договора об освобождении застройщика от ответственности за указанные недостатки являются ничтожными.

Застройщиком должен быть установлен гарантийный срок на квартиру, составляющий не менее пяти лет. Его исчисляют со дня передачи объекта участнику долевого строительства (если иное не предусмотрено договором).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, что рассматриваемые факты были выявлены в течение гарантийного срока.

Если же Застройщик не передает Вам квартир

По общему правилу договор может быть расторгнут либо изменен по соглашению сторон. Однако Закон о долевом строительстве допускает следующие исключения из данной нормы. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок;

если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования;

существенного нарушения требований к качеству квартиры.

По настоянию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства дома, в состав которого входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок жилье не будет передано участнику долевого строительства;

значительного изменения проектной документации возводимого дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения ее размера;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.

Данные перечни, предусмотренные законом, позволено дополнять в тексте договора иными основаниями.

Расторжение соглашения также подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением подтверждающих документов. В таком случае орган по госрегистрации в течение рабочего дня обязан письменно уведомить об этом другую сторону.

По поводу дополнительных оплат за коммунальные платежи, то в федеральном законодательстве я ничего однозначного не нашла, но на уровне г. Москвы было принято вот такое Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 1998 г. N 942 «О порядке приемки жилых домов в эксплуатацию и возмещения убытков организаций, осуществляющих управление и обеспечение технического обслуживания объектов, от несвоевременной реализации и распределения жилой и нежилой площади»

п.5.3. В договорах на продажу квартир в обязательном порядке предусматривать следующие обязательства будущего собственника:

- предварительную (аванс за 4 месяца) оплату расходов по техническому обслуживанию дома и коммунальных услуг соразмерно доле собственности, исходя из среднегородских расчетных ставок;

- подписание Соглашения о передаче прав по управлению своей долей собственности организации, осуществляющей управление и обеспечение технического обслуживания объектов, временно осуществляющей эти функции.

Так что вполне возможно, что такое постановление есть и в Архангельске.