Регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества

[Алексей541]

На каком основании переходит право собственности? Каким образом вы собираетесь регистрировать переход права собственности не предоставляя договор к/п земельного участка?

Есть статья в ГК, которая говорит о переходе права собственности на землю автоматом - ст 552 ГК РФ. Но в данном случае, в ДКП продажи здания, сооружения или другой недвижимости все равно прописывается информация о земле. И этот ДКП продажи здания регистрируется в ФРС.

Договор купли-продажи нежилого здания или земельного участка в регистрационную предоставляется, т.к это основание перехода права собственности, но регистрации договор не подлежит!!!! ФРС на нем ставит штамп ПРОИЗВЕДЕНА ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, А НЕ СДЕЛКИ можете потом проверить )), регистрируется именно переход права собственности (п.1 ст 551 ГК), а основанием для регистрации является этот договор и в результате регистрации перехода права собственности вам выдадут свидетельство о праве собственности и договор с вышеуказанным штампом, а если регистрировалась бы еще и сделка, то на договоре было бы два штампа : "ПРОИЗВЕДЕНА ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ" И "ПРОИЗВЕДЕНА ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ"

[Алексей541]

Я думаю вся проблема в том, что в вашем первом посте вы написали, что ФРС вам отказала в регистрации договора купли-продажи нежилого здания, что уже изначально не правильно, т.к он не регистрируется, о чем вам все тут пытаются сказать, затем вы перешли на земельный участок и сказали, что данные о нем тоже содержатся в договоре и значит договор подлежит регистрации, что снова неверно, т.к договоры купли-продажи земельного участка также не подлежит регистрации, оба этих договора являются ОСНОВАНИЯМИ для перехода права собственности, в регистрации которого ФРС вам видимо отказала, если так, то ее отказ правомерен, т.к они не увидели факта перехода права, подтверждением которого и является акт о передаче! Думаю чтобы получить точный ответ, вам стоит правильно поставить вопрос, а лучше скиньте сюда копию отказа ФРС и все станет ясно )))

[Valentin-Sapiens]

Они в принципе не могут зарегистрировать переход права собственности, потому что факта передачи вещи не было.

А если вещь осталась в аренде (ссуде)?

Регистрация договора, регистрация перехода права собственности, регистрация права собственности - это 3 (три) разных регистрационных действия.

Регистрация перехода права собственности означает, что у продавца оно (право) прекратилось, а у покупателя - возникло.

Переход можно разделить на прекращение у продавца и возникновение у покупателя. ФРСу так больше нравится, слово переход им не нравится.

[Олег М.]

Valentin-Sapiens

Они в принципе не могут зарегистрировать переход права собственности, потому что факта передачи вещи не было.

Здесь рассматривал только простую куплю-продажу... о наличии обременений в условиях задачи не сказано

Ведь, по ГК смена собственника не затрагивает арендные отношения, по этому думаю, что:

1. Акт о передаче должен быть (поскольку это прямо законом предусмотрено - на этом кстати они и основывают свою позицию),

2. ФРС обязано зарегистрировать переход права к покупателю (новому арендодателю), но вероятно понадобится договор о замене лица в обязательстве.

3. Как технически это будет выполняться даже не представляю, поскольку в ЕГРП аренда "вешается" на объект как обременение (в пользу арендатора). С другой стороны, объект своих характеристик не меняет, нарушений прав арендатора тоже нет - должно быть все нормально.

[Valentin-Sapiens]

Они в принципе не могут зарегистрировать переход права собственности, потому что факта передачи вещи не было.

Закон прямого запрета не содержит, но в Вашем доводе логика, конечно, имеется.

Акт о передаче

или иной документ, в том числе сам договор.

ФРС обязано зарегистрировать переход права к покупателю (новому арендодателю), но вероятно понадобится договор о замене лица в обязательстве.

Я о том, что продавец, продав недвижимость, оставил её у себя в аренде (ссуде) на срок, договор по которому не регится.

Например, продал квартиру, а покупатель позволил жить на время поиска нового жилья.

[Afinyanochka]

Дела разрешились в нашу пользу.

Судебные акты: Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08 апреля 2010 г. 06АП-842/2010, Решение Арбитражного суда Амурской области от 22 января 2010г. №04-8267/2009, Решение Арбитражного суда Саратовской области от 01 февраля 2010г. №А57-25568/2009.

Также с ответчика были взысканы судебные издержки (командировочные расходы истца).

[TATKA]

У нас тоже несколько лет назад была сделка купли-продажи нежилых зданий, подавались в Москве в УФРС, в Договоре было написано "в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента гос регистрации перехода права собстенности на Недвижимость принять от Продавца Недвижимость по Акту приема-передачи".

У нас отказа не было, нам выдали свидетельство на право собственности на Покупателя.

Вот сейчас опять продаем )))

опять как в первый раз ))))

[Кочубей]

В рег.палату были сданы все документы для регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Кроме Акта приема-передачи, т.к. по условию ДКП он составляется после полной оплаты.

Рег.палата "по-дружески" сообщила по телефону, что будет отказ, если не стороны не подпишут Акт приема-передачи ДО регистрации, т.е. его нужно к ДКП прикрепить.

Они не правы, но и затягивать срок регистрации не хочется (сделка под угрозой тогда).

После письменного отказа документы (исправленные) сторон будут рассмотрены рег.палатой только через месяц после отказа.

Возможно ли получить от них письменный отказ. Затем обжаловать его как неправомерный и одновременно переделать документы так как им надо?

Наличие письменного отказа будет являться доказательством того, что это не стороны сами придумали изменить условия договора, а рег.палата их вынудила.

А переделанный пакет документов, поданый после письменного отказа, они рассмотрять как раз через месяц после отказа и удовлетворят регистрацию.

Такой ход возможен?

[law70]

Кочубей, если не ошибаюсь,то с 01 марта вступают в силу изменения в гк рф,которыми отменяется государственная регистрация договоров и остается только регистрация права (ст.8.1 ГК РФ).

[Serg777]

Кочубей, если не ошибаюсь,то с 01 марта вступают в силу изменения в гк рф,которыми отменяется государственная регистрация договоров и остается только регистрация права (ст.8.1 ГК РФ).

Это верно, но будет также приостановка на регистрацию права по ДКП, я не советую получать отказ, госпошлину придется платить второй раз, в случае отказа она не возвращается, по поводу передаточного акта, в Росреестрах в разных субъектах практика по разному складывается, перспектива обжалования в суде не радует, проще сделать так, как они просят, после судебного решения все равно к ним придете.

[Serg777]

Кочубей, если после истечения срока приостановления гос. регистрации, вы не устраните препятствия к гос. регистрации, вы получите отказ автоматически и просить никого не потребуется, однако отказ не препятствует вам обратиться повторно с документами в Росреестр, обращаться в суд и терять время, силы и нервы не обязательно.

[law70]

Это верно, но будет также приостановка на регистрацию права по ДКП

а почему считаете,что будет приостановка? Думаю,что проверять ДКП и регистрировать его у росреестра обязанность отпадает,на росреестр возложена регистрация права,которое возникает на основании ДКП,а в нем стороны вправе предусмотреть подписание акта приема-передач после оплаты.И если в результате этого у сторон возникнут проблемы,то это их проблемы.

[Кочубей]

Спасибо за ответы.

Просто ситуация такая получилась, что Стороны ДКП друг с другом договорились, пришли к единому мнению, обоих устраивает срок въезда в квартиру (все деньги-то Продавец получит только после Свидетельства о праве), а тут на тебе - Рег.палата начинает их "загибать", навязывая свои кабальные условия.

В итоге обе стороны имеют НЕвыгодные условия, Продавец против, Покупатель теряет сделку.

Хорошо, что в данном случае обе Стороны были в адеквате и смогли договориться. Но "прогнуться" перед рег.палатой пришлось.

Самое обидное, что требование рег.палаты неправомерное, но ничего с этим сделать нельзя, не рискуя сделкой.

Поэтому и хотелось узнать можно ли "поймать двух зайцев": и рег.палату приструнить, и сделку оформить без затягивания сроков.

Они же УСТНО просили переделать договор, поэтому без письменного отказа сейчас уже не докажешь, что новые условия договора были ими навязаны.

Кстати, договор-то переделали, но дата в нем осталась все той же, что и в первоначальном варианте. Оператор, когда принимала новую редакцию, обратила на это внимание, мол, могут вернуть из-за этого.

Но, с другой стороны, они же не новый договор подписывали, а старый редактировали, поэтому и дата там должна стоять того дня, когда они впервый раз решили подписать ДКП. Правильно?

Удивительно, что они ДКП с использованием кредитных средств упорно называли договором ипотеки при том, что к сделке прикладывался еще и кредитный договор+закладная.

[Serg777]

а почему считаете,что будет приостановка? Думаю,что проверять ДКП и регистрировать его у росреестра обязанность отпадает,на росреестр возложена регистрация права,которое возникает на основании ДКП,а в нем стороны вправе предусмотреть подписание акта приема-передач после оплаты.И если в результате этого у сторон возникнут проблемы,то это их проблемы.

Я не думаю, что у Росреестра отпадет необходимость проверять договор, регистрация права все равно по договору будет поисходить, нет передачи имущества по акту, нет и регистрации права, просто отдельного регистрационного действия как регистрация сделки больше не будет (сейчас сделка регистрируется за отдельным номером) и гос. пошлину брать не будут за ее регистрацию, все остальное думаю останется как и было.

[Serg777]

Кочубей, дата договора более ранняя, чем дата сдачи документов в Росреестр может иметь место. Сотрудники Росреестра называют его договором ипотеки, потому что в пользу банка будет зарегистрирована ипотека (залог).

[Кочубей]

А где в законодательстве есть указание на то, что договор должен быть заключен в день подачи доков в Рег.палату?

И. в догонку, где в законодательстве указано. что ДКП должен быть подписан в присутствии работника рег.палаты?

Что-то пока получается, что вообще никакой свободы договора нет, все диктуется мнением рег.палаты. Или не правильно Вашу мысль понял?

Разве договором ипотеки является не кредитный договор с банком?

[Кочубей]

... дата договора более ранняя, чем дата сдачи документов в Росреестр может иметь место...

Или не правильно Вашу мысль понял?

Да, неправильно прочитал.