Состав общей совместной собственности в многоквартирном доме.

[Гость Кропотин Ю.Г.]

Кому пренадлежат стены наружные ограждающие несущие в многоквартирним доме?

Имеет ли право администрация города давать разрешения на строительство пристройки без разрешения общего собрания собствеников помещений в многоквартирном доме?

Действительна ли гос. регистрация замельного участка под многоквартирным домом выполненная в 1962 году в соответствии с законами РФ на тот период?

[МУРОМЛЯНКА]

Кому пренадлежат стены наружные ограждающие несущие в многоквартирним доме?

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

"ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ..."

п. 2. В состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности (ст.36 ЖК РФ).

Имеет ли право администрация города давать разрешения на строительство пристройки без разрешения общего собрания собствеников помещений в многоквартирном доме?

нет. Статья 44 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Действительна ли гос. регистрация замельного участка под многоквартирным домом выполненная в 1962 году в соответствии с законами РФ на тот период?

в связи с чем у Вас такой вопрос возник?

[ADSemenov.ru]

____ Действительна (вводной Закон).

[Гость Фрекенбок]

Вкратце суть вопроса.

17 мая 2007 мне и другим собственникам помещений неожиданно стало известно о готовящейся реконструкции фасада нашего дома, расположенного в центре города Омска по адресу Ленинградская площадь 3. Мы стали случайными свидетелями забора проб грунта и фасада со сторон Ленинградской площади.

В экстренном порядке организовали собрание собственников жилых помещений с участием представителей нежилых помещений, которые инициировали строительство пристройки.

Абсолютное большинство (более 96%) собственников жилых помещений, а это более 2\3 от общей площади дома, высказались протии пристройки. Решение собрания в виде письма направили мэру города в районную прокуратуру.

В полученных ответах (из департамента градостроительства и районной прокуратуры) сообщалось, что наше мнение обязательно будет учтено при реализации данного проекта, и в дальнейшем нас будут информировать о принятых решениях. Однако собственников жилых помещений ни о чем, связанном с земельным участком и строительством пристройки, не информировал и согласия не спрашивал.

Более того, мэрия, не имея прав собственности на земельный участок, втихаря приватизировала его часть в декабре 2007г. И сдала в аренду на 3 года под строительство пристройки, которую построили капитально, присоединившись к нашим инженерным сетям.

Строительство энергично продолжено, а мы почти год потеряли на переписку с чиновниками в ожидании, когда учтут мнение большинства собственников помещений и обратятся к Законам РФ.

И только в июле 2008г. Я подал исковое заявление в районный суд на незаконные действия: ООО «Салон Шармъ», «Игровой клуб», которые начали строительство (остальные собственники по периметру воздерживались) и на незаконные действия администрации, выдавшей разрешительные документы на строительство пристройки.

В процессе судебного разбирательства сменили трех судей: очевидно, подбирали наиболее покладистого.

После одного из заседаний я знакомился с делом №2 – 2322(08г.) и на стр. 65 обнаружил справку ОТИЗ 710 (83172027) от 2.08.2008г., полученную по запросу судьи (который начинал дело) «О принадлежности объекта недвижимости», из которой следует: земельный участок и расположенный на нем дом №3 имеют государственную регистрацию: инв. №4076035, Литер А, квартал 648, земельный участок №1, регистрационное удостоверение №8146 от 20.04.1962г., т.е. земельный участок оформлен по законам РФ на тот период.

Сложилась следующая ситуация:

Земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом имеет Государственную регистрацию (удостоверение №8146 от 20.04.1962г.), а значит границы.

К первому этажу многоквартирного дома ведется строительство капитальной пристройки на части упомянутого земельного участка без разрешения собственников помещений этого дома, т.е. без решения общего собрания.

Часть земельного участка, на котором ведется строительство приватизированного мэрией в декабре 2007г. и сдана в аренду на 3 года под строительство пристройки (капитальной, с подключением к инженерным сетям многоквартирного дома).

Возникает несколько вопросов:

1. Кому принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и имеет ли ценность Государственная регистрация данного участка, оформленная в 1962г. по законам РФ того времени.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 6 ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество» права собственности на земельные участки, возникшие до введения в действие упомянутого ФЗ и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным законом, являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации. В этих случаях права на земельные участки удостоверяются документами, которые выдавались в порядке, действовавшем на момент их выдачи.

Таким документом является государственная регистрация, произведенная до выхода упомянутого закона, это, во-первых.

Во-вторых, Жилищный и Земельный кодексы РФ в ст. ст. 36 однозначно закрепили право собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома. Исключительность этого права собственности подтверждается разъяснениями Пленума ВаС РФ от 24.03.2005 г. №11: только собственники помещений многоквартирного дома имеют право приватизировать земельный участок, на котором расположен дом, т.е. только у собственников помещения возникает право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В-третьих, ст. 234 ГК РФ (о приобретательной давности) также подтверждает возникновение права собственности у собственников помещений дома, расположенного на данном участке (более 15 лет открытой эксплуатации).

Таким образом, права собственности на земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, возникли только у собственников помещений этого дома. Таких прав у мэрии не возникло, а значит и оснований для его Государственной регистрации.

На основании п. 9 ст. 3 «Вводного закона ЗК РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или другим лицам (юридическим) до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в «Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество», т.е. Государственная регистрация (свидетельство №8146 от 20.04.1962г.) земельного участка имеет равную силу с регистрацией, выполняемой после выхода ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В дополнение, п. 10 ст. ст. 21, 22 ФЗ от 13 мая 2008 г. №66 ФЗ «О внесении изменений…» кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые описывают объекты недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Более того, изготавливать новые необязательно, достаточно использовать те, которые были изготовлены ранее и использовались в установленном в РФ порядке до дня вступления в силу настоящего ФЗ.

И, наконец, в соответствии со ст. 4 упомянутого ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действия настоящего Федерального Закона. Это положение основано на норме ст. 6 этого же закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего ФЗ, признаются юридически действительными, при отсутствии их регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Казалось бы, все ясно. Но путем сокрытия факта Государственной регистрации земельного участка, районный судья сделал вывод, что участок не сформирован, бесхозный: делай, что хочешь! Но даже, если бы не было Государственной регистрации, на основании Земельного и Жилищного кодексов РФ земельный участок может быть приватизирован только собственниками помещений дома, который расположен на этом участке.

Для понимания чиновничьих хитростей и казуистики я прилагаю часть документов, относящихся к описываемой ситуации (приложения №1-6, 9, 10).

2. Являются ли наружные стены многоквартирного дома от первого до последнего этажей, включая отмостку, общей совместной собственностью собственников помещений (жилых и нежилых) упомянутого дома?

ЖК РФ посвятил главу 6 отношениям собственников помещений в многоквартирном доме. Обращает на себя внимание один очень важный факт: нет различия между жилыми и нежилыми помещениями. Все нормы кодекса равноправно применимы к любым помещениям.

В ст. 36 Жилищного кодекса однозначно определен состав общей совместной собственности собственников помещений многоквартирного дома. На основании этой нормы и в развитие выпущено Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491.

Специфическим признаком многоквартирного дома является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей. Эти помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц и т.д. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности указанных выше собственников.

В уточненном и дополненном перечне состава общего совместного имущества многоквартирного дома, приведенном в упомянутом Постановлении № 491 сказано:

п.п. в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) т.е. стены о периметру дома являются общей совместной собственностью, несмотря на то, чьи помещения они ограждают и кому эти помещения принадлежат. Нет нежилых помещений, нет магазинов, кафе, жилых помещений: есть помещения и стены несущие их ограждающие, - такова норма закона.

Согласно ст. 44 ЖК РФ управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляется общим собранием собственников помещений дома. В его компетенцию входит принятие решений: на строительство, реконструкцию, перепланировку, подключение к инженерным сетям и др.

Однако, забалтывая вопрос, нас уверяют, что нежилые помещения не входят в общую собственность, а пристройка ведется к их помещениям, поэтому разрешения спрашивать не надо. Но это – казуистика. Никто не претендует на нежилые помещения. Речь идет о несущих ограждающих стенах, а какие за ними помещения – не имеет значения.

3. И наконец, последнее. Подготовка и оформление документов по межеванию и другим работам с земельными участками изложены в Постановлении Правительства РФ от 7.06.2002г. №396 (п.10 «Положения о проведении территориального землеустройства», п. 11 «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», также существуют нормы ст. 31 ЗК РФ и ст. 15 Конституции РФ: вес заинтересованные стороны должны быть оповещены и принять участие в землеотведении и устройстве. Все эти работы проводились тайно, подпольно и начинались еще в 2005г. Все думали, как нас обмануть.

Как видим, методы старые: сокрытие факта государственной регистрации земельного участка, подмена понятий. А в результате грубейшие нарушения законов.

Удивительно другое: в Верховном Суде РФ фактически пошли на поводу у Омской фемиды: не разбираясь, ограничились отпиской, над которой мы сейчас думаем, пытаясь понять ее тайный смысл, потому что иначе она по сути перепечатывает омские отписки (приложения №7, 8).

Мои попытки самостоятельно (на юристов не хватает денег: одно исковое заявление в районный суд стоит 3000р., а участие в суде – 10000р.) разобраться в складывающейся ситуации оказались практически безуспешными, а в доме творится безумие: пристройки делаются к стенам во дворе, ломают наружные стены – делают новые входы, ломают стены ……. внутри - гул, гром. Вынуждены убегать на старости лет из дома до вечера. Переделывают инженерные сети - и все без разрешения и контроля. Даже смеются над нашими потугами.

А самое страшное, что посмеивается родная молодежь: берегите здоровье, ничего не добьетесь, все решают деньги.

Очень прошу, помогите разобраться в нашем деле. Кто же прав? На мои жалобы, в которых я ссылаюсь на нормы законов, я получаю ответы не на свои вопросы, а измышления очередного чиновника или судьи. В этом Вы убедитесь, ознакомившись с приложениями.

[Гость Фрекенбок]

Вкратце суть вопроса.

17 мая 2007 мне и другим собственникам помещений неожиданно стало известно о готовящейся реконструкции фасада нашего дома, расположенного в центре города Омска по адресу Ленинградская площадь 3. Мы стали случайными свидетелями забора проб грунта и фасада со сторон Ленинградской площади.

В экстренном порядке организовали собрание собственников жилых помещений с участием представителей нежилых помещений, которые инициировали строительство пристройки.

Абсолютное большинство (более 96%) собственников жилых помещений, а это более 2\3 от общей площади дома, высказались протии пристройки. Решение собрания в виде письма направили мэру города в районную прокуратуру.

В полученных ответах (из департамента градостроительства и районной прокуратуры) сообщалось, что наше мнение обязательно будет учтено при реализации данного проекта, и в дальнейшем нас будут информировать о принятых решениях. Однако собственников жилых помещений ни о чем, связанном с земельным участком и строительством пристройки, не информировал и согласия не спрашивал.

Более того, мэрия, не имея прав собственности на земельный участок, втихаря приватизировала его часть в декабре 2007г. И сдала в аренду на 3 года под строительство пристройки, которую построили капитально, присоединившись к нашим инженерным сетям.

Строительство энергично продолжено, а мы почти год потеряли на переписку с чиновниками в ожидании, когда учтут мнение большинства собственников помещений и обратятся к Законам РФ.

И только в июле 2008г. Я подал исковое заявление в районный суд на незаконные действия: ООО «Салон Шармъ», «Игровой клуб», которые начали строительство (остальные собственники по периметру воздерживались) и на незаконные действия администрации, выдавшей разрешительные документы на строительство пристройки.

В процессе судебного разбирательства сменили трех судей: очевидно, подбирали наиболее покладистого.

После одного из заседаний я знакомился с делом №2 – 2322(08г.) и на стр. 65 обнаружил справку ОТИЗ 710 (83172027) от 2.08.2008г., полученную по запросу судьи (который начинал дело) «О принадлежности объекта недвижимости», из которой следует: земельный участок и расположенный на нем дом №3 имеют государственную регистрацию: инв. №4076035, Литер А, квартал 648, земельный участок №1, регистрационное удостоверение №8146 от 20.04.1962г., т.е. земельный участок оформлен по законам РФ на тот период.

Сложилась следующая ситуация:

Земельный участок, на котором стоит многоквартирный дом имеет Государственную регистрацию (удостоверение №8146 от 20.04.1962г.), а значит границы.

К первому этажу многоквартирного дома ведется строительство капитальной пристройки на части упомянутого земельного участка без разрешения собственников помещений этого дома, т.е. без решения общего собрания.

Часть земельного участка, на котором ведется строительство приватизированного мэрией в декабре 2007г. и сдана в аренду на 3 года под строительство пристройки (капитальной, с подключением к инженерным сетям многоквартирного дома).

Возникает несколько вопросов:

1. Кому принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и имеет ли ценность Государственная регистрация данного участка, оформленная в 1962г. по законам РФ того времени.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 6 ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество» права собственности на земельные участки, возникшие до введения в действие упомянутого ФЗ и, следовательно, не были зарегистрированы в соответствии с процедурой, установленной данным законом, являются юридически действительными и не требуют какого-либо переоформления или перерегистрации. В этих случаях права на земельные участки удостоверяются документами, которые выдавались в порядке, действовавшем на момент их выдачи.

Таким документом является государственная регистрация, произведенная до выхода упомянутого закона, это, во-первых.

Во-вторых, Жилищный и Земельный кодексы РФ в ст. ст. 36 однозначно закрепили право собственности на земельный участок за собственниками помещений многоквартирного дома. Исключительность этого права собственности подтверждается разъяснениями Пленума ВаС РФ от 24.03.2005 г. №11: только собственники помещений многоквартирного дома имеют право приватизировать земельный участок, на котором расположен дом, т.е. только у собственников помещения возникает право собственности на земельный участок, на котором расположен дом.

В-третьих, ст. 234 ГК РФ (о приобретательной давности) также подтверждает возникновение права собственности у собственников помещений дома, расположенного на данном участке (более 15 лет открытой эксплуатации).

Таким образом, права собственности на земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом, возникли только у собственников помещений этого дома. Таких прав у мэрии не возникло, а значит и оснований для его Государственной регистрации.

На основании п. 9 ст. 3 «Вводного закона ЗК РФ» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или другим лицам (юридическим) до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в «Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество», т.е. Государственная регистрация (свидетельство №8146 от 20.04.1962г.) земельного участка имеет равную силу с регистрацией, выполняемой после выхода ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В дополнение, п. 10 ст. ст. 21, 22 ФЗ от 13 мая 2008 г. №66 ФЗ «О внесении изменений…» кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые описывают объекты недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до 1 марта 2008 г., признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Более того, изготавливать новые необязательно, достаточно использовать те, которые были изготовлены ранее и использовались в установленном в РФ порядке до дня вступления в силу настоящего ФЗ.

И, наконец, в соответствии со ст. 4 упомянутого ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действия настоящего Федерального Закона. Это положение основано на норме ст. 6 этого же закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего ФЗ, признаются юридически действительными, при отсутствии их регистрации, введенной этим законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Казалось бы, все ясно. Но путем сокрытия факта Государственной регистрации земельного участка, районный судья сделал вывод, что участок не сформирован, бесхозный: делай, что хочешь! Но даже, если бы не было Государственной регистрации, на основании Земельного и Жилищного кодексов РФ земельный участок может быть приватизирован только собственниками помещений дома, который расположен на этом участке.

Для понимания чиновничьих хитростей и казуистики я прилагаю часть документов, относящихся к описываемой ситуации (приложения №1-6, 9, 10).

2. Являются ли наружные стены многоквартирного дома от первого до последнего этажей, включая отмостку, общей совместной собственностью собственников помещений (жилых и нежилых) упомянутого дома?

ЖК РФ посвятил главу 6 отношениям собственников помещений в многоквартирном доме. Обращает на себя внимание один очень важный факт: нет различия между жилыми и нежилыми помещениями. Все нормы кодекса равноправно применимы к любым помещениям.

В ст. 36 Жилищного кодекса однозначно определен состав общей совместной собственности собственников помещений многоквартирного дома. На основании этой нормы и в развитие выпущено Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г. №491.

Специфическим признаком многоквартирного дома является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей. Эти помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц и т.д. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности указанных выше собственников.

В уточненном и дополненном перечне состава общего совместного имущества многоквартирного дома, приведенном в упомянутом Постановлении № 491 сказано:

п.п. в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) т.е. стены о периметру дома являются общей совместной собственностью, несмотря на то, чьи помещения они ограждают и кому эти помещения принадлежат. Нет нежилых помещений, нет магазинов, кафе, жилых помещений: есть помещения и стены несущие их ограждающие, - такова норма закона.

Согласно ст. 44 ЖК РФ управление общим имуществом многоквартирного дома осуществляется общим собранием собственников помещений дома. В его компетенцию входит принятие решений: на строительство, реконструкцию, перепланировку, подключение к инженерным сетям и др.

Однако, забалтывая вопрос, нас уверяют, что нежилые помещения не входят в общую собственность, а пристройка ведется к их помещениям, поэтому разрешения спрашивать не надо. Но это – казуистика. Никто не претендует на нежилые помещения. Речь идет о несущих ограждающих стенах, а какие за ними помещения – не имеет значения.

3. И наконец, последнее. Подготовка и оформление документов по межеванию и другим работам с земельными участками изложены в Постановлении Правительства РФ от 7.06.2002г. №396 (п.10 «Положения о проведении территориального землеустройства», п. 11 «Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства», также существуют нормы ст. 31 ЗК РФ и ст. 15 Конституции РФ: вес заинтересованные стороны должны быть оповещены и принять участие в землеотведении и устройстве. Все эти работы проводились тайно, подпольно и начинались еще в 2005г. Все думали, как нас обмануть.

Как видим, методы старые: сокрытие факта государственной регистрации земельного участка, подмена понятий. А в результате грубейшие нарушения законов.

Удивительно другое: в Верховном Суде РФ фактически пошли на поводу у Омской фемиды: не разбираясь, ограничились отпиской, над которой мы сейчас думаем, пытаясь понять ее тайный смысл, потому что иначе она по сути перепечатывает омские отписки (приложения №7, 8).

Мои попытки самостоятельно (на юристов не хватает денег: одно исковое заявление в районный суд стоит 3000р., а участие в суде – 10000р.) разобраться в складывающейся ситуации оказались практически безуспешными, а в доме творится безумие: пристройки делаются к стенам во дворе, ломают наружные стены – делают новые входы, ломают стены ……. внутри - гул, гром. Вынуждены убегать на старости лет из дома до вечера. Переделывают инженерные сети - и все без разрешения и контроля. Даже смеются над нашими потугами.

А самое страшное, что посмеивается родная молодежь: берегите здоровье, ничего не добьетесь, все решают деньги.

Очень прошу, помогите разобраться в нашем деле. Кто же прав? На мои жалобы, в которых я ссылаюсь на нормы законов, я получаю ответы не на свои вопросы, а измышления очередного чиновника или судьи. В этом Вы убедитесь, ознакомившись с приложениями.