Перейти к содержанию
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста
  • Бесплатная консультация юриста

Налоги с продажи недвижимости


Рекомендуемые сообщения

  • Модераторы
22 часа назад, роцай сказал:

налог с продажи недвижимости остался прежний?

Да.

22 часа назад, роцай сказал:

изменилось ли что нибудь в налоговом кодексе в 2020г?

Срок подачи декларации 3-НДФЛ сместили на лето.

  • Спасибо 1
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • 3 недели спустя...

Я и моя сестра живём в разных городах. Получили в наследство (по завещанию) земельный участок и жилой дом (ИЖС) в одном из южных городов, которые хотим сразу же продать. Собственность общая долевая, по 50% в каждом из объектов. Земля и дом имеют разные кадастровые номера.

Кадастровая стоимость для целей исчисления НДФЛ (с коэфф. 0,7) составляет 1300 тыс за землю и 720 тыс. за дом.

1) Правильно ли я понимаю, что поскольку продаются доли в двух объектах, распределяется до 1 млн. руб. вычета по каждому из объектов долевого права собственности, и мы сможем получить имущественный вычет в размере 360 тыс. за дом и 500 тыс. за землю (по 860 тыс. каждый) ?

2) Можно ли изменить расчёт распределяемого вычета в лучшую для нас сторону, заключив соглашение о разделе наследства,  - скажем не по 50% в каждом из объектов, а 100% дома одному, а землю 25% на 75% (денежная компенсация возможна, так как вклады в банке так же вошли в наследственную массу)? Будет ли здесь противоречие со ст. 35 ЗК РФ? Если да, то как его устранить?  

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

3 часа назад, usikpa сказал:

Кадастровая стоимость для целей исчисления НДФЛ

НДФЛ с дохода исчисляют, а доход это стоимость в ДКП. А "для целей" это, если в ДКП цена ниже 0.7 кадастра.

1) Нет. Доход с продажи недвижимости в одном налогооблагаемом периоде (а у вас по другому не получится, если только вы дом и землю по частям распродавать не надумаете) суммируется. Так что вычет на каждого из сособственников по 1 млн. с суммарной суммы продажи земля+дом. Собственно вы почти укладываетесь, если землю и дом продадите за 2 млн. с копейками

2) Изменить доли в наследстве можете. Нужно ли это - я не вижу смысла, коль скоро у вас стоимость недвижки выше или совпадает с максимальной суммой вычета.

Изменено пользователем minos66
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

15 часов назад, minos66 сказал:

Так что вычет на каждого из сособственников по 1 млн. с суммарной суммы продажи земля+дом. Собственно вы почти укладываетесь, если землю и дом продадите за 2 млн. с копейками

1) Возможно, я неясно изложил ход своей мысли. Попробую ещё раз. Итак: по сведениям из Росреестра кадастровая стоимость земли - 1 млн. 830 тыс. руб. , жилого дома - 1 млн. 16 тыс. руб., соответственно.

Я и моя сестра заключаем два отдельных (?) ДКП с покупателем, предметом договора является отчуждение каждым доли размером 1/2 в общем праве собственности на участок земли (кадастровый номер #1) и жилой  дом (кадастровый номер #2).

Цена каждого из договоров устанавливается в размере 650 тыс. руб. за долю в земельном участке  (1300 Х 50%) и 360 тыс. руб. за долю в жилом доме (720Х50%), исходя из того соображения, что ниже для целей НДФЛ она быть не может, да и налоги платить надо (но - небольшие).

1830 Х 0,7 = ~ 1281; 1016 Х 0,7 = ~ 712

В соответствии с положениями ст. 220 НК РФ о применимости имущественного налогового вычета в отчётном налоговом периоде, каждый из нас двоих в праве заявить в качестве имущественного вычета:

а) меньшую из величин цены договора за долю в общем праве собственности на земельный участок и имущественного налогового вычета в 1 миллион рублей по объекту права с кадастровым номером #1, скорректированного с учётом значения доли каждого; а также

б) меньшую из величин цены договора за долю в общем праве собственности на жилой дом и имущественного налогового вычета в 1 миллион рублей по объекту права с кадастровым номером #2, скорректированного с учётом значения доли каждого;

при этом, общая сумма предоставляемого имущественного вычета в налоговом периоде не должна превышать 1 миллион  рублей у каждого из нас.

(Поддержку этой позиции я нахожу, в частности, в позиции ФНС, изложенной в резолютивных частях решений от 16.06.2017 № СА-3-9/4080 и от 23.05.2019 N СА-3-9/5065, например)

Таким образом, я и моя сестра можем заявить сумму вычета в размере только по 500 тыс. руб. за долю в праве общей собственности на земельный участок (1 млн. Х 50%) и все 360 тыс. руб. за долю в праве общей собственности на жилой дом(360 тыс. < 1 млн. Х 50%). НДФЛ для каждого из нас, при этом,  составит:

(Общая цена договора (650 + 360) - вычет (500 + 360)) Х 13% = 150 тыс. руб. Х 13% = 19,5 тыс. руб.

 

2) Можно ли изменить расчёт распределяемого вычета в лучшую для нас сторону, заключив соглашение о разделе наследства? Что то сегодня погода плохая, - сел, посчитал, и у меня получается, что если описанный мною выше подход верен, то математика неумолимо говорит - увы, нет!  Сэкономить можно, разве что, на избежании удостоверения ДКП долей у нотариуса (доли в жилом доме отсутствуют ). Опять же, если не будет противоречия со ст. 35 ЗК РФ. 

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

1 час назад, usikpa сказал:

Цена каждого из договоров устанавливается в размере 650 тыс. руб. за долю в земельном участке  (1300 Х 50%) и 360 тыс. руб.

И чего вы дальше выкруживаете пояснить можете?  Вы продали каждый свою долю как отдельный объект недвижимости. У вас свой ДКП, у сестры свой. Каждый подает декларацию, что доход от продажи недвижимости 1010 рублей. Применяете вычет. платите налог с 10 тыс. Будет ли налоговая оспаривать, что сделка продажи земли и дома отдельными объектами притворная? Да хрен их знает. Вот, если бы один ДКП был, где вы с сестрой продавцы, продаете землю за 1300, а дом за 720, тогда бы вам дали по 1 млн. на каждый объект. За землю заплатили бы налог с 300 тыс (пополам, если деньги вам пополам передали), ну а дом без налога.... зато на нотариусе бы съэкономили по поводу долей?

Это шо?

1 час назад, usikpa сказал:

1830 Х 0,7 = ~ 1281; 1016 Х 0,7 = ~ 712

0,7 применят в случае, если 650 тыс. за землю и 360 за дом это меньше 70% кадастра на вашу половину. Тогда доначислят исходя не из стоимости ДКП, а из 0,7 кадастра.

Изменено пользователем minos66
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

3 часа назад, minos66 сказал:

И чего вы дальше выкруживаете пояснить можете?

Могу. Поясняю: боюсь, позиция 

3 часа назад, minos66 сказал:

Вы продали каждый свою долю как отдельный объект недвижимости.

imho, не основана на праве (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П), так как доли не являются выделенными в натуре, самостоятельными объектами индивидуального права собственности, не обладают отдельным  кадастровым номером и т.д. А именно только в этом случае, по мнению КС РФ, п.п. 3 п.2 ст. 220 РК РФ применению не подлежит.

3 часа назад, minos66 сказал:

Будет ли налоговая оспаривать, что сделка продажи земли и дома отдельными объектами притворная? Да хрен их знает.

И я не знаю. Знаю только, что доказать выделение в натуре доказать не смогу. И решение о доначислении НДФЛ с пенями и штрафом в размере 20% от суммы сделки (?) оспорить НЕ смогу (достаточно посмотреть судебную практику). У Вас есть иные примеры? Смысл брать на себя такие риски?

Я вообще боюсь, что землю и жилой дом на ней ФНС в регионе могут рассматривать как единый объект права в свете ст. 35 ЗК РФ (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда по делу N 33а-5081/2016) - дадут 1 миллион вычета на двоих, и привет! Нужна чётко выверенная правовая позиция, в которой я бы сам мог быть уверен.

 

5 часов назад, usikpa сказал:

1830 Х 0,7 = ~ 1281; 1016 Х 0,7 = ~ 712

Это пояснение, откуда берутся 1300 и 720 в ДКП

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Волков бояться - в лес не ходить. Зачем тогда вы вообще огород городите с двумя договорами? Тем более, что если покупатель обычный (не ваш подельник), то вряд ли его такая схема устроит. Ну представьте, вы свой договор подписали, а сестра свой - нет. И что делать покупателю? Зачем ему такие риски? Ну и на нотариусе можно сэкономить, если вы все одним договором продаете. Можете ДКП в простой письменной форме заключить. Да и цена вопроса, честно говоря копейки. Если сомневаетесь, то к чему риски из за нескольких тыщ? Так что, если разумным быть и понимать, что у нас законы обычно левой ногой писаны (скорее всего умышленно, ибо "Закон что дышло..." весьма полезная штука во всех отношениях). то наверное нет смысла рожон лезть. Тем паче, вопросы наполняемости бюджета сейчас очень остро стоят....

Касательно КС. Оно конечно страшнее зверя нет, но налоговики на местах руководствуются более приземленными документами. Например Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 сентября 2017 г. N 03-04-05/56544. Мож есть и более свежее - досконально не искал. Поищите сами, у вас я вижу неплохо получается... я не любитель по гуглам лазать.... Так вот, в нем написано
 

Цитата

 

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на указанную квартиру.

В случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.

 

Как я понимаю, в вашем "личном" договоре предметом будет выступать именно доля в праве собственности. Самостоятельный объект купли-продажи доля, а не участок земли или жилой дом. Ну а большой разницы между квартирой в Письме и землей и домом у вас я не вижу. Ну и по поводу что за зверь "письмо" - ст. 32 НК
 

Цитата

 

1. Налоговые органы обязаны:

5) руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах;

 

 

Цитата

 

 

 

 

Изменено пользователем minos66
  • Нравится 1
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

23 часа назад, minos66 сказал:

Зачем тогда вы вообще огород городите с двумя договорами?

 

29.05.2020 в 19:13, usikpa сказал:

Я вообще боюсь, что землю и жилой дом на ней ФНС в регионе могут рассматривать как единый объект права в свете ст. 35 ЗК РФ (см., например, апелляционное определение Свердловского областного суда по делу N 33а-5081/2016) - дадут 1 миллион вычета на двоих, и привет!

Я вот именно этого больше всего боюсь. Покупатель, кстати, сам и предлагает два договора, не один, чтобы попробовать уйти от этого риска, - дескать, продавали именно доли в общем праве, и всё тут. И потом, мы с сестрой в разных городах живём. Есть шанс, что вообще всё дистанционно оформлять будем (если карантины не снимут). Как нам отметку Росреестра на едином ДКП прикажете тогда ставить? Аккредитивы раскрывать для каждого? 

Если данные сейчас для Инспекции ФНС предоставляет Росреестр по первому звонку, при любой камеральной проверке не составит труда выявить, что предметом многосторонней сделки, сколько договоров не оформляй, был именно переход права собственности на весь земельный участок с домом. Так что лучше в эту лотерею с "камералистками" не играть.

А письмо ФНС, - знаете ведь прекрасно, - "...не рассматривает конкретную хозяйственную ситуацию по существу." А может в этом письме от 2017 года как раз случай с коммунальной квартирой рассматривался или с продажей комнаты в квартире с отдельным электросчётчиком для этой комнаты ("доля в натуре")? 

29.05.2020 в 20:48, minos66 сказал:

1. Налоговые органы обязаны:

5) руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах;

Из письма Министерства финансов Российской Федерации от 07.11.2013 N 03-01-13/01/47571 о формировании единой правоприменительной практики:

 «Письма Минфина России, в которых разъясняются вопросы применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, не содержат правовых норм, не конкретизируют нормативные предписания и не являются нормативными правовыми актами. Эти письма имеют информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.

В случае, когда письменные разъяснения Минфина России (рекомендации, разъяснения ФНС России) по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах не согласуются с решениями, постановлениями, информационными письмами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также решениями, постановлениями, письмами Верховного Суда Российской Федерации, налоговые органы, начиная со дня размещения в полном объеме указанных актов и писем судов на их официальных сайтах в сети "Интернет" или со дня их официального опубликования в установленном порядке, при реализации своих полномочий руководствуются указанными актами и письмами судов

КС РФ, кстати, подтвердил свою позицию от 2008 года (см. Определение от 29 января 2019 г. N 228-О).

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • 4 недели спустя...
3 часа назад, *Аннушка* сказал:

usikpa, Вы с сестрой подали заявления на вычеты?

Только-только получили выписки из ЕГРН и свидетельства о наследстве. Заявления на вычеты, соответственно, история следующего года (если сделка купли-продажи  у нас состоится через месяц...)   

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Модераторы
1 час назад, usikpa сказал:

Заявления на вычеты, соответственно, история следующего года (если сделка купли-продажи  у нас состоится через месяц...)  

Логично. :yes2:

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • 4 месяца спустя...

Здравствуйте. Могу я перенести имущественный налоговый вычет при покупке квартиры? Я работаю с декабря 2018 года, с июня 2019 года по настоящее время я стал работать на двух работах и отчисления НДФЛ остались примерно такими же. До с 2015 по декабрь 2017 год я работал на другой работе и отчисления по НДФЛ были в 2 раза выше чем сейчас. Мне нужно, чтобы мне вернули налоговый вычет с периода 2015-2017, могу я на это рассчитывать как пенсионер? И если я инвалид с детства? Или это только для неработающих пенсионеров? 

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Модераторы
20 минут назад, Хакер сказал:

Могу я перенести имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?

 У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

3 часа назад, Ватсон сказал:

Квартиру когда купили?

завтра покупаю

3 часа назад, gleb сказал:

 У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством Российской Федерации, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов.

в вашем посте нет ответа на мой вопрос, я пенсионер не по старости, а по инвалидности. Из текста не понятно: "могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов". Налоговый период равен три года, т.е. исходя из текста получается я могу перенести вычет на 9лет? Сегодня прочитал на другом форуме, что перенести можно только до 2014г и позже.

И еще нюанс: при получении государственного займа право на налоговый вычет сохраняется? И срок когда можно подавать документы, что только после сдачи жилого объекта застройщиком, это правда?

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Модераторы
24 минуты назад, Хакер сказал:

срок когда можно подавать документы, что только после сдачи жилого объекта застройщиком, это правда?

Для оформления налогового вычета Вам потребуется акт приема-передачи жилья. А такого акта никто с дольщиком не подпишет до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.  

27 минут назад, Хакер сказал:

завтра покупаю... я пенсионер не по старости, а по инвалидности

Не так уж плохо у нас живут инвалиды в стране!

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

18 минут назад, *Аннушка* сказал:

Не так уж плохо у нас живут инвалиды в стране!

вы же не знаете моей ситуации, покупка квартиры это не показатель уровня жизни человека в стране.

19 минут назад, *Аннушка* сказал:

Для оформления налогового вычета Вам потребуется акт приема-передачи жилья. А такого акта никто с дольщиком не подпишет до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.  

Не так уж плохо у нас живут инвалиды в стране!

с этим разобрались, теперь ясно спасибо!

Осталось еще понять:

50 минут назад, Хакер сказал:

при получении государственного займа право на налоговый вычет сохраняется?

 

5 часов назад, Хакер сказал:

Мне нужно, чтобы мне вернули налоговый вычет с периода 2015-2017, могу я на это рассчитывать как пенсионер? И если я инвалид с детства? Или это только для неработающих пенсионеров?

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Модераторы
12 минут назад, Хакер сказал:

вы же не знаете моей ситуации

Это была добрая ирония, не придавайте ей столь серьёзного значения. Рада, что Вы можете себе такое позволить.

1 час назад, Хакер сказал:

при получении государственного займа право на налоговый вычет сохраняется?

Что такое "получение государственного займа"? Поясните.

Вы приобрели выпущенные государственные облигации?

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 219.1 Налогового кодекса РФ налогоплательщик имеет право на получение инвестиционного налогового вычета в сумме денежных средств, внесенных налогоплательщиком в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (ИИС).

Если облигации приобретались с использованием ИИС, Вы вправе получить указанный вычет. При этом согласно п. 3 ст. 219.1 он предоставляется в сумме денежных средств, внесённых в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет, но не более 400 000 рублей.

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

1 час назад, Хакер сказал:

Налоговый период равен три года

Налоговый период - один календарный год.

1 час назад, Хакер сказал:

когда можно подавать документы, что только после сдачи жилого объекта застройщиком, это правда?

Право на получение налогового вычета возникнет у вас в год получения акта приёма-передачи квартиры.  Следовательно, заявление на получение имущественного вычета сможете подать в году, следующим за годом получения акта. Т.е. в 2021 г. получили акт - в 2022 можно подавать заявление.

5 часов назад, Хакер сказал:

Мне нужно, чтобы мне вернули налоговый вычет с периода 2015-2017, могу я на это рассчитывать как пенсионер?

Нет, не можете. Можете рассчитывать на возврат НДФЛ  за 4 последних календарных года, предшествующих году  подачи заявления. Т.е. если в 2021г. получите акт на квартиру, в 2022г. подадите заявление, то сможете вернуть налоги за 2021, 2020, 2019 и 2018 года. Неиспользованный остаток сможете получить в последующие годы, если будете продолжать работать

1 час назад, Хакер сказал:

при получении государственного займа право на налоговый вычет сохраняется?

Что за займ? 

37 минут назад, *Аннушка* сказал:

Вы приобрели выпущенные государственные облигации?

Думаю, так автор называет  средства социальной выплаты, например, полученные по программе военной ипотеки.

Изменено пользователем Ватсон
  • Нравится 1
Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

  • Модераторы
16 часов назад, Ватсон сказал:
17 часов назад, *Аннушка* сказал:

Вы приобрели выпущенные государственные облигации?

Думаю, так автор называет  средства социальной выплаты, например, полученные по программе военной ипотеки.

Пусть пояснит сам конкретнее,

17 часов назад, *Аннушка* сказал:

Что такое "получение государственного займа"

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на другие сайты

Гость
Эта тема закрыта для публикации ответов.
  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    • Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу
×
×
  • Создать...