Изменения в Проектной декларации, ухудшающие качество

[svolga]

Застройщик заключил с подрядчиком один ДДУ на практически все квартиры.

Подрядчик уступает квартиры дольщиком по одной. Сами договоры ДДУ и уступки простые как 2 копейки (на 2 страницы текста). Теперь интересное.

В договорах ДДУ и уступки сказано: "остекление балконов и лоджий производится стеклопакетом из ПВХ". Кривая формулировка, на мой взгляд.

А также сказано: "установку оконных изделий с подоконниками и отливами и балконных дверей из ПВХ".

В проектной декларации на тот момент был сказано: "Заполнение оконных и балконных проемов производится профилем ПВХ с энергосберегающим двухкамерным стеклопакетом". Тут только про окна и балконные проемы, а про лоджии ни слова.

Вдруг, за несколько месяцев до сдачи дома, как раз перед остеклением, застройщик вносит изменения в ПД и указывает там следующее:

"Окна и балконные двери в помещениях квартир предусмотрены из ПВХ конструкций с энергоэффективными однокамерными стеклопакетами"
"Остекление лоджий предусмотрено из алюминиевых конструкций с энергоэффективными однокамерными стеклопакетами"

Что, естественно, не может нравиться. Вряд ли застройщик исходил из желания позаботиться о нас и поставил теплый вариант алюминия. Скорее всего причина кроется в экономии и, как результат, застройщик установил дешевый холодный алюминий. Еще стоит упомянуть что застройщик обещал сдать досрочно, но сдал в последние дни указанного срока. Поэтому подозрения в экономии не беспочвенны. Хотя квартиры еще никто не видел и с застройщиком по этому поводу не общался.

Договорами изменения ПД никак не ограничены (например, что запрещается ухудшать качество), поэтому полагаю что зацепиться можно только за  то, что было процитировано выше из ДДУ и уступки и потребовать от застройщика демонтировать алюминиевые окна на лоджии и установить окна из ПВХ, как указано в договоре, в соответствии с п.1 и п.2 ст.7 214-ФЗ, либо альтернатива - выплатить стоимость окон ПВХ.

Заодно, можно потребовать поменять стеклопакет окон и балконных проемов на двухкамерный, но думаю что это вряд ли прокатит.

Застройщик, конечно, дал маху. Вроде и застройщик надежный, и дом позиционирует как бизнес класса. Но даже в эконом классе лоджии остекляют ПВХ.

Подскажите, прав я или нет, имеет смысл в это ввязываться, и как будет лучше поступить - сразу заявить претензию и не принимать квартиру (у застройщика есть все шансы попасть на неустойку, т.к. сроки передачи по договору достаточно сжатые)? Либо есть какие-то еще варианты?

Изменено 7 января, 2018 пользователем svolga

[Курилко Лариса Ивановна]

2 часа назад, svolga сказал:

Застройщик, конечно, дал маху. Вроде и застройщик надежный, и дом позиционирует как бизнес класса. Но даже в эконом классе лоджии остекляют ПВХ

Застройщик не давал маху! Это сделано специально, чтобы в проектной декларации было одно, а на деле другое. Иначе бы застройщик сам продавал по ДДУ все свои квартиры. А в сговоре с подрядчиком (  подрядчик -то, свой) застройщик уступает все квартиры подрядчику по ДДУ, а дальше меняется проектная декларация и договоры уступки по ДДУ содержат ИНЫЕ условия, придраться не к чему. Проектную декларацию меняет ТОЛЬКО застройщик, подрядчик самостоятельно не может ее изменить. Это накатанная схема, которую не запрещает ФЗ-214. Закон НЕ запрещает продажи прав требования по договорам уступки, также как не запрещает и жск.

все это просто давно придуманный способ декларировать одно, а продавать другое и не отвечать за это. Ведь Вы не поняли этой, с позволения сказать, махинации застройщика, для Вас ведь подрядчик плохой! А они- и застройщик, и подрядчик, вероятнее всего- единое целое. А подрядчик еще наймет субподрядчика для реального строительства.

Штрафных санкций в уступке Вашей не будет, так как эта прерогатива у подрядчика,  в первом ДДУ и много чего еще не будет в Вашей уступке по сравнению с ДДУ. Это сделано специально!

[svolga]

Вероятно, моя проблема кроется в непонимании как работает механизм уступки. По порядку.

Подрядчик заключил ДДУ с застройщиком на все (практически) квартиры. Застройщик - это одна из фирм подрядчика.

Я заключил договор уступки в отношении конкретной квартиру по тому ДДУ. В договоре так и написано - Новый дольщик.

"2.1. По настоящему договору «Дольщик» уступает, а «Новый Дольщик» принимает на себя права (требования) и обязанности, принадлежащие «Дольщику» как участнику долевого строительства на основании Договора, согласно которого «Застройщик» обязан построить Дом и после ввода в эксплуатацию передать Объект долевого строительства (п.1.1.2), а «Дольщик» обязуется оплатить и принять Объект долевого строительства."

"2.3.Права (требования) и обязанности в отношении Объекта долевого строительства, указанные в п.2.1., переходят от «Дольщика» к «Новому Дольщику» с момента оплаты предусмотренной настоящим договором цены уступки в полном объеме, в соответствии с п.3.1 настоящего договора."

Цена уступки оплачена в полном объеме. Т.е. теперь в отношении конкретной квартиры вместо подрядчика по ДДУ должен быть я. Могу я потребовать от застройщика выполнить условия ДДУ? Ведь там (в ДДУ) тоже написано что остекление лоджий должно быть из ПВХ.

[Курилко Лариса Ивановна]

Не можете потребовать выполнить условия ДДУ, у Вас уступка и она не отражает весь ДДУ, а только некоторые пункты.

как я и говорила застройщик и подрядчик практически одно лицо и сделаны ДДУ на подрядчика специально, для выгоды застройщика- подрядчика, а совсем не для Вас.

[svolga]

Наступает просветление...

С одной стороны смысл в такой махинации застройщика-подрядчика есть, а с другой стороны, этот подрядчик строит не один дом и подозреваю что все их активы/имущество на подрядчике. В моем понимании, смысл фирмы застройщика и заключается в том, чтобы прикрыть подрядчика от ответственности (они для этого и создают подконтрольные им фирмы, которые выступают застройщиками), а этими действиями подрядчик снова впутывается в ответственность.

В договоре уступки тоже сказано что остекление лоджий должно быть пластиком. Могу ли я тогда от подрядчика это потребовать? И пусть он тогда требует это от своего застройщика по ДДУ если имеет на это право.

Как лучше поступить в этом случае? Например:

а) принять квартиру и выставить претензию застройщику или подрядчику.

б) не принимать квартиру и ждать устранения.

в) забить, принять как есть и переделать, т.к. все-равно ничего добиться будет невозможно, но либо что-то параллельно предпринять на случай "вдруг выстрелит".

Имею ли я право на неустойку по 214-ФЗ если возникнет просрочка передачи квартиры? Срок передачи указан в ДДУ.

Кто будет принимать квартиру и подписывать акт с застройщиком - я или подрядчик?

PS Я первый раз с подобным сталкиваюсь, поэтому прошу простить меня за некоторую юридическую дизориентацию.

[Курилко Лариса Ивановна]

7 часов назад, svolga сказал:

PS Я первый раз с подобным сталкиваюсь, поэтому прошу простить меня за некоторую юридическую дизориентацию.

Ничего страшного, для этого и форум, чтобы отвечать Вам.

Застройщик с подрядчиком работают по такой схеме уже очень много лет( с момента принятия ФЗ-214) и как только принимаются изменения и дополнения к нему, меняются и схемы работы пары застройщик -подрядчик. У них все отлично, люди покупают квартиры , а потом оказывается, что в проектной декларации изменения. Жаль, что Вы не обратились к профессионалу, он бы рассказал Вам о перспективах Вашего договора, но теперь и Вы знаете эти перспективы. Не буду читать Вам лекцию на эту тему и рассказывать о других схемах, придуманных вышеуказанными парами, давайте о Вашей схеме.

 А) вы можете выставить претензию, но, боюсь, в Вашем договоре уступки все предусмотрено для того, чтобы Вы эту претензию не мголи составить и получить что-либо по ней. 

Б) если квартиру не примете, то нарушите свои обязанности как дольщика, или акт подпишет другая сторона в одностороннем порядке и тогда Вы будете нарушителем обязательств

В) оптимальное решение,

думать, какой договор уступки подписываете  нужно было раньше.

вряд ли Вы имеете право требовать неустойку при нарушении сроков строительства, вернее, вряд ли в договоре уступки есть такие полномочия. А вот в ДДУ у подрядчика есть такие полномочия  и он может предъявить застройщику требование о неустойке, иначе это нарушение закона.Да вот только подрядчик сам и строит то, на что у него ДДУ и , естественно, подавать требование о неустойке не будет. Понимаете, как хитро?

7 часов назад, svolga сказал:

Срок передачи указан в ДДУ.

Обязательно, но только в Вашей уступке он, вряд ли указан

7 часов назад, svolga сказал:

Кто будет принимать квартиру и подписывать акт с застройщиком - я или подрядчик?

Это зависит от Вашего договора уступки, когда Вы оплачиваете уступку и кто и когда Вам передают квартиру

 

[svolga]

Вообще застройщики этой строительной группы всегда заключали ДДУ. Но по какой-то причине в отношении именно этой стройки воспользовались такой схемой. Застройщик этот у нас надежный и всегда завершает строительство в срок и качество строительства на уровне. Поэтому и написал в начале что "дал маху". 

Я понимаю что в моем договоре уступки буквально прописано что вот есть ДДУ, в котором участвует Дольщик. Теперь в отношении конкретной квартиры (т.е. на часть имущества) дольщиком становлюсь я и получаю  права и обязанности (все) по ДДУ.

Дополнительно сказано что предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком по этой квартире, а я обязан рассчитаться с ним, тогда и получу права и обязанности. Я выплатил цену уступки полностью.

Права и обязанности по 214-ФЗ мне и так гарантированы.

В варианте Б имеется ввиду обоснованный отказ принимать квартиру, несоответствующую условиям договора, что гарантировано п.5 ст.8 214-ФЗ, в котором есть ссылки на п.1 ст.7 (где указано что качество объекта должно соответствовать условиям договора) и на п.2 ст.7 (где сказано что застройщик обязан либо устранить недостатки, либо уменьшить цену договора, либо компенсировать мои расходы - по моему выбору), и до этого момента имею полное право не принимать квартиру. Нарушений обязательств при таком подходе я не вижу.

договор уступки.doc

[Курилко Лариса Ивановна]

5 часов назад, svolga сказал:

Дополнительно сказано что предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком по этой квартире

Вы проверяли расчеты с застройщиком?

ст 7 п1 ФЗ-214

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

То есть, качество должно соответствовать требованиям техрегламентов, проектной документации и т д, Вы их читали до подписания уступки?

проектную документацию и техусловия они должны  были  предоствить Вам , если Вы запрашивали.

Я думаю, что у них все соответствует  документам, но к сожалению, не Вашим представлениям о качестве и акт ввода в эксплуатацию дома , конечно будет подписан. К этому Вы не имеете отношения.

А вот если Вы не принимаете квартиру по передаточному акту, то нарушаете свои обязательства, как содольщик.

У Вас в обязательствах значится оплатить стоимость права требования и потом принять квартиру. Если не принимаете, нарушаете свои обязательства, и у Застройщика есть возможность подписать одностороннний акт. Для него это важно, так как с момента подписания акта коммунальные платежи и вообще все бремя содержания недвижимости переходит к Вам и снимается с Застройщика. 

Потом, подписав акт, Вы можете написать претензию, но думаю, так как акт ввода дома в эксплуатацию подписан, добиться ничего не полкчится. Единствеенно, если в квартире разбито окно или что-то в 

том роде, Вы можете требовать устранения этого недостатка.Это устранимые недостатки, а все остальное- по еря времени и денег с Вашей стороны.

[svolga]

16 минут назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

Вы проверяли расчеты с застройщиком?

Мне предоставили такой документ.

16 минут назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

То есть, качество должно соответствовать требованиям техрегламентов, проектной документации и т д, Вы их читали до подписания уступки?

Нет, только проектную декларацию, которая является официальным документом и грозит для застройщика юридическими последствиями (п.1 ст.19).

В п.1 ст.7 также сказано что качество должно соответствовать в том числе и условиям договора (в моем понимании - ДДУ, т.к. застройщик действует в рамках ДДУ). Как-раз тут несоответствие.

21 минуту назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

А вот если Вы не принимаете квартиру по передаточному акту, то нарушаете свои обязательства, как содольщик.

Закон юридически выше договора. Есть определенная процедура принятия, установленная 214-ФЗ. Если я принимаю квартиру, действуя в рамках этой процедуры, то у застройщика нет оснований ссылаться на уклонение или на отказ принять квартиру с моей стороны. Законом предоставлено право отказаться от подписания передаточного акта ДО исполнения застройщиком обязанностей (простым языком - отложить подписание). Т.е. как застройщик исполнит свои обязанности, я также обязан подписать акт либо указать на несоответствия.

32 минуты назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

А вот если Вы не принимаете квартиру по передаточному акту, то нарушаете свои обязательства, как содольщик.

У Вас в обязательствах значится оплатить стоимость права требования и потом принять квартиру.

В договоре уступки я вижу только п.2.1 на этот счет, где сказано, упрощенно, что Я принимаю на себя права и обязанности на основании договора, согласно которого ...

Какие права? Думаю что все, кроме прописанных ограничений (не производить перепланировку, а также что обязанности по оплате предыдущим дольщиком выполнены, но это относится к нюансам исполнения договора).

На что права? Но конкретную квартиру. Т.е. в отношении этой квартиры теперь в ДДУ вместо предыдущего дольщика - Я. Логически это можно описать как будто мы поделили ДДУ, один на мою квартиру, один на все остальное, и в ДДУ на мою квартиру дольщика подменили мной.

Т.е. это моя обязанность по ДДУ перед застройщиком - принять квартиру, а подрядчик с меня обязательно принять квартиру  в любом виде не требует в договоре уступки. Пусть он по одному акту принимает свои квартиры, а я приму свою квартиру по другому акту, мы друг от друга в этом вопросе не зависим. Это мое право требовать с застройщика квартиру, и требовать соответствие условиям договора. За это я деньги заплатил, за уступку этих прав требования. Соответственно, в наших отношениях с застройщиком действует 214-ФЗ.

[Курилко Лариса Ивановна]

1 час назад, svolga сказал:

Нет, только проектную декларацию, которая является официальным документом и грозит для застройщика юридическими последствиями (п.1 ст.19).

Нет смысла цитировать 214-ФЗ, проект, технико-технические обоснования,заключение экспертизы- все это надо было изучать и сто процентов там сказано, что в проект могут быть внесены изменения, строна ДДУ  ставится в известность или дает согласие, но это ведб пдрядчик, 

 ДДУ подписывали не Вы, Вы к нему отношения не имеете, у Вас уступка, а там разночтений с ДДУ более чем достаточно . Поймте, коллективы юристов застройщика и подрядчика РАБОТАЮТ над тем, чтобы все соответствовало закону, но  так, как нужно ИМ, а не конечному потребителю

. Новостройками занимаюсь около 20 лет, я Вам все объяснила, не думаю, что Вам есть смысл спорить и цитировать 214-ФЗ, , тем более что 

В 08.01.2018 в 15:31, svolga сказал:

Я первый раз с подобным сталкиваюсь, поэтому прошу простить меня за некоторую юридическую дизориентацию.

 

Изменено 9 января, 2018 пользователем Курилко Лариса Ивановна

[alz]

Уступка прав требований по договору долевого участия регулируется ст. 11 214-ФЗ, которая в свою очередь, ссылается на общие нормы ГК РФ (перевод долга, цессия). Согласно ст. 391.1 ГК РФ "кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства". Таким образом, после регистрации договора уступки у вас в полном объеме возникнут все права и обязанности, которые были указаны в первоначальном договоре долевого участия. Т.е. вы как новый дольщик можете делать то, что указано в договоре и в законе, в том числе подавать иски, писать претензии и предъявлять это все застройщику. Любые ограничение этих прав будут противоречить закону.

Далее, какую конкретно форму защиты в вашем случае выбрать нужно смотреть документы, консультироваться уже с юристом.

[Курилко Лариса Ивановна]

Уважаемый Аlz! Если бы все было так просто, как Вы пишете! Не давайте автору ненужных надежд. 

Как я понимаю, вся история сводится к установке стеклопакетов, а они общие для №сего дома и , 99 к 1 , на это есть изменения в проектной документации.

[alz]

Только что, Курилко Лариса Ивановна сказал:

Уважаемый Аlz! Если бы все было так просто, как Вы пишете! Не давайте автору ненужных надежд. 

Как я понимаю, вся история сводится к установке стеклопакетов, а они общие для №сего дома и , 99 к 1 , на это есть изменения в проектной документации.

Я не даю надежд, я процитировал законы, каждому понятно, что с конкретной историей нужно разбираться на месте. Но писать, что якобы при уступке прав требования какие-то права дольщика теряются - неверно. Это прямо противоречит закону, более того, если кто-то будет занимать такую позицию - думаю, что вполне возможно обратиться с жалобами в стройнадзор, прокуратуру.

[Курилко Лариса Ивановна]

Я говорю о том, что договр уступки не цитирует ДДУ, это происходит в каждом первом случае в таких схемах. Поэтому право на неустойку, например, не передается « уступщику», и так далее. Такова практика. 

Поэтому я в последние несколько лет вообще не советую клиентам покупать новостройки, тем более, что цена на переданную квартиру в 90% случаев ниже, чем та цена, за которую покупал право требования физик. Так получается в нынешней ситуации, за редким исключением. Купить на начальном этапе, а продать в лучшем случае за те же деньги, а часто процентов на 5-10 ниже покупки

Изменено 9 января, 2018 пользователем Курилко Лариса Ивановна

[svolga]

2 часа назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

не советую клиентам покупать новостройки

У нас по цене хлама (имею ввиду хату в старом доме, с убитым ремонтом), да еще с убогой планировкой можно купить квартиру в новостройке, также без ремонта и с более удачной планировкой. Современные евро-планировки более функциональны классических при той же площади. А ремонт придется и там и там делать. Разница в том, что  в хламе еще придется демонтаж отделки произвести, а это тоже работа, которая стоит денег. И в одном случае немного подождать пока дом достроят (год) и жить в нем лет 100 (еще и детям хватит), а в другом случае дому лет через 40 грозит аварийное состояние. Также, квартира в новом доме будет юридически чистая, а во вторичке могут появиться люди, имеющие какие-нибудь права или претензии. К тому же нужно учитывать хаос на рынке вторички. И там и там риски можно понизить. Во вторичке - обратившись к грамотному специалисту, который сумеет распутать клубок, в первичке - соблюдая определенные меры предосторожности, например, выбирая из надежных застройщиков и объекты на более поздних этапах строительства, только по договору ДДУ и внимательно его изучать. Из этого можно сделать вывод что у первички и у вторички есть как свои плюсы, так и свои минусы, но в целом я лично не могу сказать что что-то лучше, а что-то хуже. Мое предпочтение - новострой.

3 часа назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

99 к 1 , на это есть изменения в проектной документации.

Меня это не сильно волнует какие там изменения в проектной документации. У меня договор и Застройщик должен выполнить свои обязательства по нему. Может быть он не может их выполнить, я не спорю. Но это тоже решается и закон предусматривает пути решения. Например, он мне платит деньги за самостоятельное устранение и вопрос решен. А вот уменьшение стоимости, учитывая уступку, может таить в себе опасности.

3 часа назад, alz сказал:

Далее, какую конкретно форму защиты в вашем случае выбрать нужно смотреть документы, консультироваться уже с юристом.

Как-раз на этот счет я и размышляю как грамотно поступить.

[Курилко Лариса Ивановна]

«Каждый выбирает по себе...»

но предупрежден-вооружен

[alz]

В 09.01.2018 в 22:13, Курилко Лариса Ивановна сказал:

Я говорю о том, что договр уступки не цитирует ДДУ, это происходит в каждом первом случае в таких схемах. Поэтому право на неустойку, например, не передается « уступщику», и так далее. Такова практика. 

Извините, но может быть Вы неправильно читали и не поняли содержание главы 24 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) "Перемена лиц в обязательстве", но там вот нигде не написано, что при уступке прав требования (цессии) или при переводе долга нужно в соглашении (договоре) цессии/перевода долга включать все обязательства, по которому происходит перемена лиц. И ДДУ тут не исключение. Те юристы, которые думают, что вот нужно все переписывать слово в слово из договора в договор чаще всего не понимают сути гражданско-правовых отношений и их природы. Ни ГК РФ, ни 214-ФЗ, ни законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимостью, ни какой либо другой закон такого требования не содержит. Более того, судебная практика вот уже более 25 лет тут во всех нюансах подтверждает это простое положение законов. Мне неоднократно во время судебных разбирательств встречались соглашения (договоры) с переменной лиц в обязательствах по ДДУ и районные суды, областные, практика на уровне Верховного суда РФ - понимают документ цессии/перевода долга именно так, как написано в гл. 24 ГК РФ, а не так, как вы пытаетесь, уважаемая Лариса Ивановна, тут представить.

Думаю, что Вам стоит давать более обдуманные комментарии и не вводить участников долевого строительства в заблуждение.

[Курилко Лариса Ивановна]

Уважаемый alz! Видимо Вы молодой, а скорее, молодая, юрист и Ваши эмоции больше Вашего опыта. Но через несколько лет этот недостаток сам собой исчезнет.

А я просто живу давно..