Расторжение зарегистрированого договора

[Snape]

Мне послезавтра впервые в жизни предстоит расторжение официально зарегистрированого в Росреестре договора (аренды, где я - арендодатель), в связи с чем вопрос: какие документы мы должны подписать (по каким ключевым словам гуглить шаблоны)? Акт приема-передачи (возврата) - это понятно; а еще? Меня в первую очередь интересует: если мы что-то не подпишем, или подпишем неправильно - чем это череповато? Например, откуда ФНС обычно узнаЕт об официально получаемых ИП доходах (чтобы знать, сколько налогов с него ожидать) - из Росреестра (в соотвествии с зарегистрированными на него - и действующими! - договорами)? из отчета банка по поступлениям на счет ИП? Вообще, регистрируется ли как-то досрочное расторжение зарегистрированого договора, и если да, то как и зачем?

[Курилко Лариса Ивановна]

Если договор аренды заключен на срок БОЛЕЕ года, он подлежит госудасивенной регистрации

Это если у Вас не НАЙМ, а аренда.

шаблоны не гуглите, надо смотреть свой договор и по каким основаниям кто и в какое время может расторгнуть договор. Гуглите не шаблоны, а Гражданский кодекс статьи  606-625. Проверяйте свой договрр на соответствие законодательству. Там есть тонкости, но это уже индивидуальная работа, не для бесплатного сайта. Возможно, простете ГК, в первом приближении разберетесь.

 Удачи!

[Snape]

Это именно договор аренды, был заключен на 5 лет (да, мы были оптимисты), и потому зарегистрирован, а на бесплатном сайте я прошу лишь простых ответов: какие документы подписывать при расторжении (а значит - предварительно искать, переделывать под себя и распечатывать) и зачем? Тонкости законодательства-то, я надеюсь, меня не коснутся - есть же какие-то общепринятые стандарты?

[Курилко Лариса Ивановна]

Соглашение о расторжении договора аренды вам надо подписать, но если Вы расторгаете договор по требованию арендодателя- то:

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

 И ст 621 учтите, чтобыу  арендатора не было права на преимущественное заключение договора на новый срок

55 минут назад, Snape сказал:

: какие документы подписывать при расторжении (а значит - предварительно искать, переделывать под себя и распечатывать) и зачем? Тонкости законодательства-то, я надеюсь, меня не коснутся - есть же какие-то общепринятые стандарты?

Не надо ниоткуда искать, договор - индивидуальная вещь, у вас договор есть, соглашение о расторжении делайте на основании договора аренды: у всех договоры разные, у Вас свой, по нему и делайте

[Snape]

Вообще по требованию арендатора, на самом деле; но у нас такой договор, что не требуются какие-то специальные поводы - каждая сторона могда предупредить за месяц и через месяц разбежаться. Теоретически да - нужно было направлять письменное предупреждение, а практически просто созвонились и все. Но вашу мысль я понял, спасибо: подписывается договор о расторжении (датированный задним числом, надо полагать - за месяц, но с фактической датой окончания действия, то есть концом октября) и АПП. Остается лишь вопрос: как-то регистрировать это расторжение где-то надо, или расторгли и расторгли - на налоги это так или иначе не повлияет?

[Курилко Лариса Ивановна]

Если договор аренды зарегистрирован, то и  соглашение о расторжение договора надо тоже регистрировать в Росреестре

[Snape]

Спасибо! Правда, на регистрацию договора мы приносили три копии (по одному для нас и одну для Росреестра), и если мой - уже почти бывший - арендатор не захочет в этом участвовать, что произойдет? Вообще, чем чревато отсутствие регистрации расторжения?

[Курилко Лариса Ивановна]

Если он договор подписал, а там про расторжение есть, то пусть дает сразу доверенность на действия  по расторжению представителю.

если договор подписал и претензий нет, а договоре ( соглашении о расторжении) про расторжение указано, то Вы вправе обратиться в суд о принуждении к регистрации расторжения аренды.

[Snape]

Я лишь хочу понять, кому из нас оно важнее (регистрация в Росреестре), и кто пострадает больше от отсутствия таковой регистрации - чтобы понимать, есть ли у меня какие-то рычаги давления на арендатора, или же теперь это будет больше моя головная боль...

[Курилко Лариса Ивановна]

Обеим сторонам важно: Вы без  регистрации расторжения не сможете найти новых арендаторов, ему без этой регистрации придется платить арендную плату, обязанности сохраняются по договору нерасторгнутому . И в договоре укажите, что арендатор не возражает против сдачи в аренду помещения другим лицам по любой цене, так как  

ст 621 ГК преимущественное право на заключение договора аренды

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

 

 Есть ли у вас в договоре аренды указание на преимущественное право арендатора на заключение договора га новый срок? Смотрите. В расторжении надо указать, что он не претендует на заключение договора на новый срок

Изменено 30 октября, 2017 пользователем Курилко Лариса Ивановна

[Snape]

Нету такого указания, но все равно спасибо! Теперь даже как-то интересно стало: вдруг новый арендатор потребует добавить такое условие? Например, что значит "при прочих равных"? То есть если другой потенциальный арендатор мне предложит бОльшую цену, то ГК мне не запрещает отказать предыдущему арендатору / его "преимущественное право" теряется?

[Курилко Лариса Ивановна]

Год придется никому не сдавать, если  с одним расторгнете, а другому дороже сдадите. У первого  арендатора е  сть преимущественное право ст 621. Думаете почему некоторые хорошие помещения стоят  долгое время  и не  сдаются? 

Мало того, при смене собственника договор аренды СОХРАНЯЕТСЯ.

Договор очень сложный!

 

[Snape]

Так какие же это "при прочих равных", если цена-то не равная?? Это что же получается: если инфляция не дремлет, цены растут, а арендатор отказывается платить больше, то я обязан продолжать сдавать ему по гроб жизни по той же самой цене - а если расторгаю с ним договор, то год вообще никому не имею права сдавать?

[Курилко Лариса Ивановна]

Вы имеете право изменить цену договора аренды не более раза в год, это все условия договора

надо еще найти такого арендатора, у которого бизнес в течение пяти лет будет хорошо идти, чтобы он мог платить за это помещение аренду, а Вы говорите о своем доходе, который может уменьшится в связи с инфляцией. Хорошо, что помещение НЕ простаивает, это уже большой плюс. 

Но ведь не каждое помещение ликвидное и приносит деньги. Во дворе подвальчик это одно, а на широкой проходной улице рядом с метро это совсем другое, туда зайдут сетевики и доход обеспечен на ближайшие пять лет.

например, сетевые арендаторы (  сетевые магазины), у них очень жесткий договор , практически всегда  без повышения цены аренды, но они ПЛАТЯТ всегда, это постоянный гарантированный пассивный  доход, собственник  ничего не делает, деньги получает. Цена аренды в хорошем месте такова, что собственник получает сумму , за которую он помещение купил, через 10 лет и это считается невысокой доходностью,

желающих вложить деньги в хорошие помещения  много, помещений ликвидных на всех не хватает.

ведь есть и неликвиды, их 90 процентов.

[Snape]

Ну, по условиям нашего договора - раз в полгода, ну да это все понятно... непонятно скорее - как ГК регулирует то самое "преимущественное право", если собственник отказывается соглашаться на новую цену.

Что же касается ликвидности и окупаемости, то я как раз этот вопрос изучил еще при покупке помещения. Да, помещение которое бы приносило 1% своей цены ежемесячно (то есть с окупаемостью в 8,33 года и быстрее), купить непросто, это факт... но я своё хотя бы за десяток лет окупить надеюсь, причем с учетом инфляции, отсюда и довольно жесткие требования к цене. В конце концов, у меня помещение в таком спальном районе, где пусть и нет проходняка, зато и почти нет конкуренции - никаких больших супермаркетов и тому подобного в радиусе километра (!) в любую сторону. Полагаю, хотя бы 8% годовых такое помещение просто обязано приносить...

[Курилко Лариса Ивановна]

Удачи Вам, чтобы скорее окупилось и все арендаторы платили

[*Аннушка*]

Следует подписать три экземпляра соглашения о расторжении договора и три передаточных акта.

5 часов назад, Snape сказал:

хочу понять, кому из нас оно важнее (регистрация в Росреестре), и кто пострадает больше от отсутствия таковой регистрации

Если соглашение о расторжении договора не будет зарегистрировано в органе Росреестра, там будет "болтаться" обременение на объекте недвижимости (помещении).

8 часов назад, Snape сказал:

если мой - уже почти бывший - арендатор не захочет в этом участвовать, что произойдет?

Перечитайте договор аренды. Неужели там не предусмотрен односторонний отказ арендодателя от договора?

Изменено 30 октября, 2017 пользователем *Аннушка*

[Snape]

Обременение? Но ведь по идее помещения с обременением невозможно продать (то есть зарегистрировать сделку в Росреестре)... зачем же тогда в договоры вставляют стандартный пункт о том, что

4 часа назад, Курилко Лариса Ивановна сказал:

Мало того, при смене собственника договор аренды СОХРАНЯЕТСЯ.

? В моем, кстати, он тоже есть.

[Курилко Лариса Ивановна]

Потому, что это закон

ародать 

18 минут назад, Snape сказал:

Обременение? Но ведь по идее помещения с обременением невозможно продать (то есть зарегистрировать сделку в Росреестре)... зачем же тогда в договоры вставляют стандартный пункт о том, что

Почему нельзя продать? Очень можно , но с начинкой- обремененное правом аренды, и арендатор останется до окончания аренды. 

Вот купили такое помещение, а там арендатор, он заплвтил предыдущему собственнику за полгода вперед, а новый собственник- покупатель должен сложить ручки и ждать полгода, чтобы свои деньги за аренду получать, а нового арендатора он взять не может- закон не позволяет. 

Вот Вы зря не прочли статьи ГК, о которых я писала выше. Думаете,» меньше знаешь- крепче спишь»?

[Snape]

Да не, наоборот: чем больше знаю статей всяких разных кодексов, тем лучше сплю... чаще всего еще половину требуемых статей не прочитал, а уже сплю, прям на клаве Так что спасибо за разъяснения!

[Курилко Лариса Ивановна]

Пожалуйста!