Залог доли

[Горипопк]

Добрый день!

У нас с родственниками 2-комнатная квартира в долевой собственности. 1/2 доли наша, другая 1/2 - родственников.

Доли НЕ выделены и это проблематично сделать, потому что комнаты смежные.

Родственники взяли деньги у частного лица под залог своей доли. Нас в известность не ставили, разрешение не спрашивали.

Это выяснилось случайно, когда появился покупатель на квартиру. Оказалось, что их доля заложена. И это официально где-то зарегистрировано.

 

Вопрос, на сколько законно было закладывать долю, не спрашивая у нас разрешение? И какие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры?

У родственников денег на погашение долга нет. Они планируют получить деньги от продажи квартиры и погасить долг. Но могут и не погасить.

Имеет ли право человек, который дал деньги в долг нашим родственникам, предъявлять какие-то права на эту долю по отношению к новому владельцу квартиры?

[AlexeySPb]

11 минуту назад, Горипопк сказал:

Доли НЕ выделены и это проблематично сделать, потому что комнаты смежные.

не поэтому, а потому что для выдела доли надо иметь отдельный вход, санузел и подсобные помещения.

 

13 минуты назад, Горипопк сказал:

на сколько законно было закладывать долю, не спрашивая у нас разрешение?

на распоряжение своей долей они и не должны спрашивать Вашего РАЗРЕШЕНИЯ.  Нет такого в законе

 

14 минуты назад, Горипопк сказал:

какие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры?

не у покупателя, а у продавца, т.к требуется разрешение залогодержателя

[Горипопк]

Я не смог найти четкое указание в законе по этому поводу. Но в инете нашел следующее:

Цитата

Но есть одна важная деталь. Ваша доля в квартире должна быть выражена в натуральном эквиваленте и иметь кадастровый план. Т.е. общая собственность (когда два брата купили квартиру, и не разграничили доли официально) предполагает обязательное согласие всех других собственников при оформлении залога. Если же доли в квартире четко разграничены в документальном порядке, то никаких препятствий для вас нет. Можете смело делать со своей долей все что угодно.

У нас доли никак не разграничены, не выражены в натуральном эквиваленте, не имеют кадастрового плана и т.п.

Поэтому и возник вопрос. Если я правильно вас понял, то ничего этого не нужно?

Я не могу понять, что они вообще заложили? Есть квартира целиком. У нас совместное право собственности. Они заложили свое право собственности на квартиру? Доли-то фактически как реального объекта у них никакой нет?

[Горипопк]

Спасибо! Я понял, долю можно заложить. И как я понял особых проблем это не должно нам доставить. Потому что максимум, что залогодержатель может потребовать - это чтобы наши родственники продали нам свою долю по рыночной стоимости и с полученных денег вернули ему долг (ГК РФ Статья 255).

[AlexeySPb]

1 час назад, Горипопк сказал:

и 2-комнатная квартира в долевой собственности

 

44 минуты назад, Горипопк сказал:

Есть квартира целиком. У нас совместное право собственности.

это разные виды общей собственности

[Курилко Лариса Ивановна]

Добрый вечер! У вас квартира в долевой собственности, это неделимая вещь, доли в натуре выделить НЕЛЬЗЯ.

 У каждого доля в праве- это объект недвижиомсти, но не жилое помещение. Ваши сособственники взяли в долг деньги и отдали в залог долю в праве. Чаще всего, если деньги не отдаются вовремя с процентами, делается соглашение об отступном( кстати, для отступного нужнл Ваше согласие, так как это отчуждение доли), либо другим образом  доля переходит к физлицу, которое становится собственником этой доли. А потом вы вместе с ним продаете квартиру и делите ее пополам. Как правило в долг дается сумма, вполовину ниже стоимости доли, поэтому последующие операции выгодны для займодавца. 

[Горипопк]

Спасибо! Конечно не хотелось бы чтобы их доля перешла по отступному 3-им лицам. На сколько я понимаю, у меня в любом случае преимущественное право на покупку этой доли?

Как я понял тут действует ст. 255 ГК РФ:

Цитата

ГК РФ Статья 255. Обращение взыскания на долю в общем имуществе

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Выделить долю тут нельзя.

Значит кредитор будет требовать от родственников продажи их доли остальным собственникам (т.е. мне) по рыночной стоимости. На что я скорее всего соглашусь.

[Курилко Лариса Ивановна]

По той стоимости, которая выгодна им: а это, вероятно цена половины квартиры

[Ptichka3037]

В 04.05.2017 в 15:48, Горипопк сказал:

 

У родственников денег на погашение долга нет. Они планируют получить деньги от продажи квартиры и погасить долг. Но могут и не погасить.

Имеет ли право человек, который дал деньги в долг нашим родственникам, предъявлять какие-то права на эту долю по отношению к новому владельцу квартиры?

такие случаи бывают при продаже ипотечных квартир.

заключается предварительный договор по которому покупатель вносит аванс, достаточных для закрытия залога. после чего оформляется сделка. При этом в предварительном договоре обязательно прописывается срок и обязанность второго участника долевой собственности совершить определенны действия.

Лучше всего при таких обстоятельствах найти юриста, который одновременно все оформит.

[Курилко Лариса Ивановна]

А я бы не делала предварительный договор, а сразу дкп( если залога объекта в Росреестре нет)

деньги в две ячейки - одна для займодавца 

вторая- остаток для продавца доли

и условия доступа определенные

[Ptichka3037]

Только что, Курилко Лариса Ивановна сказал:

А я бы не делала предварительный договор, а сразу дкп( если залога объекта в Росреестре нет)

деньги в две ячейки - одна для займодавца 

вторая- остаток для продавца доли

и условия доступа определенные

у нас ячейками практически никто не пользуется. 

 

В 04.05.2017 в 15:48, Горипопк сказал:

Это выяснилось случайно, когда появился покупатель на квартиру. Оказалось, что их доля заложена. И это официально где-то зарегистрировано.

Хотя с ячейкой спокойнее. конечно.

[Горипопк]

Добрый день!

Нашли покупателя на квартиру. Но есть проблема. Квартира в долевой собственности, поэтому сделку нужно обязательно регистрировать у нотариуса. Но до этого нужно снять обременение, иначе нотариус не будет ничего оформлять.

Т.е. вариант с предварительным договором отпадает. Займодавец сначала должен получить свои деньги, затем он снимает обременение и только после этого можно идти к нотариусу.

Ни один нормальный покупатель на это не пойдет, потому что есть вероятность, что он погасит долг, а мы откажемся от сделки. Он конечно может судиться с нами, но оно ему нужно?

Насчет ячейки спрашивал у риелотра и займодавца.

Риелтор говорит, что с ячейкой вариант сработал бы, если не нужно было регистрировать сделку у нотариуса. Я догадываюсь, что 1) покупатель может положить сумму долга в ячейку, прописать в условиях, что займодавец получит эти деньги только в случае успешной сделки. 2) Показываем этот договор на ячейку займодавцу, он снимает обременение. 3) Регистрируем сделку у нотариуса. 4) Займодавец получает деньги из ячейки.

Но риелтор говорит, что это невозможно. Всё-таки возможно или нет? Как убедить риелтора?

Говорил с займодавцем. Он сказал, что всё просто: в один день подаются документы на снятие обременения и сделку. Затем он приходит на сделку и получает свои деньги. Но риелтор говорит, что так нельзя, потому что сделки с долями регистрируются у нотариуса. С нотариусом такой вариант не сработает.

Подскажите какие есть варианты?

Родственники могут найти где-то деньги и снять обременение. Но это маловероятно.

Или я могу перекупить как-то их долг. Но это тоже исключено.

[Курилко Лариса Ивановна]

Нотариус не регистрирует сделку, а удостоверяет договор купли- продажи. уточните у нотариуса, что предложит он. Вероятнее всего , он сначала предложит снять обременение, то есть залогодержатель получит свои деньги через ячейку с условиями доступа, и  продавец доли и залогодержатель подадут заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке в силу договорра. При предъявлении выписки из егрн о снятии обременения залогодержатель получает деньги. 

А потом вторым этапом сама сделка нотариальная. Между первым и вторым этапом дней7-10. Но кто будет оплачивать долг продавца доли? Если бы я представлчла интерес покупателя, то ни за что не согласилась бы на это. Риск в том, что деньгами покупателя оплатят долг и откажутся от продажи. Кстати, такие случаи бывали, см суд практику.

я бы делала сложную сделку, используя депозит нотариуса как гарантию для всех участников сделки. Но для этого нужен очень квалифицированный нотариус.

на бесплатном форуме на пальцах провести сделку  не представляется возможным. Обратитесь к специалисту в своем городе.

[Ptichka3037]

4 часа назад, Горипопк сказал:

Добрый день!

 

Ни один нормальный покупатель на это не пойдет, потому что есть вероятность, что он погасит долг, а мы откажемся от сделки. Он конечно может судиться с нами, но оно ему нужно?

 

Родственники могут найти где-то деньги и снять обременение. Но это маловероятно.

Или я могу перекупить как-то их долг. Но это тоже исключено.

"Многосторонняя сделка отличается от одно - или двусторонней тем, что число сторон в такой сделке и, следовательно, число согласованных волеизъявлений не может быть менее трех. Воля каждой из нескольких сторон такой сделки должна быть направлена на достижение общей для всех сторон цели".

 Вам можно подписать многостороннее соглашение о том, что и какая сторона будет делать и в какие сроки.

Сторона 1 Собственник -1

Сторона 2 Собственник -2

Сторона 3 - Залогодержатель

Сторона 4 - Покупатель

Его просто надо хорошо продумать, как то ответственность за неисполнение обязательств, четкие сроки их исполнения, а так же порядок расчетов, лучше с использованием банковской ячейки. Лучше всего поручить юристу.

Это если миром удастся договориться, Так быстрее будет, а если нет, тогда в судебном порядке обжаловать залог, поскольку на мой взгляд в случае неисполнения обязательств по договору займа, заемщик передает право собственности на долю в в праве долевой собственности у которой особый порядок распоряжения, то есть при передачи своей доли в праве общей долевой собственности необходимо получить согласие всех участников долевой собственности. изначально действия юридически ничтожные. В судебном порядке можно признать незаконной запись в ЕГРП и её отменить.

Займет больше времени. Здесь вываливаются из соглашения две стороны (родственники и залогодержатель) потому-что родственники не могут отдать долг, а залогодержатель теряет залог. так что если им юрист донесет такое положение вещей и стороны придут к мировому соглашению, можно разработать проект многостороннего соглашения. Без юриста никуда. 

При этом в мире должен быть заинтересован больше всего  залогодержатель. Ведь при признании части договора займа о залоге ничтожной повлечет для залогодержателя отмены залога. 

интересно как в договоре займа прописано условие о возврате суммы займа и о досрочном расторжении.

В общем ищите адвоката или медиатора. 

Изменено 21 июня, 2017 пользователем Ptichka3037

[Курилко Лариса Ивановна]

 

Вы можете  сделать две сделки  договор купли- продажи  доли в праве - Ваш дкп

и договор купли- продажи другой доли в праве- дкп, где есть обременение, пусть определяются с залогом  и оплатой самостоятельно

в этом случае продавец по дкп1 и продавец по дкп 2 будут иметь налоговый вычет на сумму 1 млн руб каждый.