Взыскание неустойки с застройщика

[dimasi83]

Добрый день, форумчане!

Хочу проконсультироваться по следующему вопросу.

Приобрел квартиру в новостройке. По условиям договора застройщик обязан был мне передать квартиру не позднее 4 кв. 2016 года. Сегодня получил от него письмо о том что квартира будет передана не позднее 2 кв.2017 года. В письме предлагает подписать допик с новыми срокаим сдачи. 

Хочу взыскать с него неустойку. Сначала оформляю досудебку на застройщика с указанием суммы взыскания. В случае невыплаты подаю иск в суд.

Сумма расчета неустойки = (цена квартиры/100*ставка рефинансирования(10%)/300*2)*количество дней.

Я так понимаю допик на перенос сроков не стоит переподписывать ни в коем случае?

Также интересует вопрос подсчета количества дней просрочки сдачи дома. Формулировка не позднее 4 кв.2016 года - это 31 декабря 2016 года, эта дата и будет являть отправной точкой по подсчету кол-ва дней просрочки. А финальной датой просрочки будет дата уведомления застройщика об окончании строительства и начале передаче объекта собственнику?

Платит ли застройщик по досудебке или всегда ждет суда, чтобы затянуть выплату? Интересует также опыт судебной практики (всегда ли суд удовлетворяет требования истца в полном объеме)? Также стоит ли нанимать юриста, чтобы сэкономить время? По моему расходы на юриста можно включить в сумму искового заявления.

Прикладываю несколько файлов для понимания всей картины вопроса.

 

[dimasi83]

Почитал темы про то, что суд практически всегда снижает размер выплат по требованию ответчика, ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Также почитал 333 ст. ГК РФ.

Какую тактику все-таки выбрать? Отстаивать свою упущенную выгоду (например посчитать планируемый доход от сдачи объекта, ведь судье нужны цифры) или еще какие-нибудь веские доводы?
 

[wasBorn2b]

В 18.03.2017 в 14:11, dimasi83 сказал:

Хочу взыскать с него неустойку. Сначала оформляю досудебку на застройщика с указанием суммы взыскания. В случае невыплаты подаю иск в суд.

В претензии укажите сроки ответа на претензию.

В 18.03.2017 в 14:11, dimasi83 сказал:

Сумма расчета неустойки = (цена квартиры/100*ставка рефинансирования(10%)/300*2)*количество дней.

Верно

В 18.03.2017 в 14:11, dimasi83 сказал:

Я так понимаю допик на перенос сроков не стоит переподписывать ни в коем случае?

НЕ подписывайте!

В 18.03.2017 в 14:11, dimasi83 сказал:

Также интересует вопрос подсчета количества дней просрочки сдачи дома. Формулировка не позднее 4 кв.2016 года - это 31 декабря 2016 года, эта дата и будет являть отправной точкой по подсчету кол-ва дней просрочки. А финальной датой просрочки будет дата уведомления застройщика об окончании строительства и начале передаче объекта собственнику?

Отправная точка-1 января 2017г.

В 18.03.2017 в 14:11, dimasi83 сказал:

Платит ли застройщик по досудебке или всегда ждет суда, чтобы затянуть выплату? Интересует также опыт судебной практики (всегда ли суд удовлетворяет требования истца в полном объеме)? Также стоит ли нанимать юриста, чтобы сэкономить время? По моему расходы на юриста можно включить в сумму искового заявления.

Иногда застройщик платит до суда , чаще-нет.Если ответчик не заявляет ходатайства о снижении неустойки, то суд, как правило, снижает неустойку. Ваша неустойка еще не так велика, чтобы ее снижать.Если знание в области закона о долевом строительстве и судебной практики посредственное, то конечно юриста нанимать стоит.Это избавит вас от лишней головной боли и вопросов, на которые не знаете ответа.

 

В 18.03.2017 в 22:26, dimasi83 сказал:

Почитал темы про то, что суд практически всегда снижает размер выплат по требованию ответчика, ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Также почитал 333 ст. ГК РФ.

Если неустойка велика. Но ваша неустойка думаю еще соразмерна невыполненному обязательству.

В 18.03.2017 в 22:26, dimasi83 сказал:

Какую тактику все-таки выбрать? Отстаивать свою упущенную выгоду (например посчитать планируемый доход от сдачи объекта, ведь судье нужны цифры) или еще какие-нибудь веские доводы?

Можно попробовать помимо неустойки взыскать убытки, например по съему жилья во время строительства (необходимо подтвердить документально).Упущенную выгоду суд взыскивает сложнее (необходима например заключение оценщика о стоимости жилья, договор о намерениях продать квартиру и т.д.)

[Assol66]

50 минут назад, wasBorn2b сказал:

Можно попробовать помимо неустойки взыскать убытки, например по съему жилья во время строительства (необходимо подтвердить документально)

Суду необходимо будет предоставить договор аренды и, если в договоре срок аренды будет указан за пределами срока сдачи объекта ДУУ, то суды почти всегда отказывают во взыскании таких убытков, 

В 18.03.2017 в 21:26, dimasi83 сказал:

посчитать планируемый доход от сдачи объекта, ведь судье нужны цифры) или еще какие-нибудь веские доводы?

Совершенно бесполезная инициатива. То, что Вы могли бы получить и не получили тредно доказуемо. Предположительные доходы суду не интересны, поскольку, они. как могли бы быть, так и могли бы и не быть. А вот уже заключенный договор аренды с прописанными в нем суммами и сроками суд может принять. Но такого договора у Вас нет. Да и как можно заключить договор аренды на помещение, которое еще не построено?

[dimasi83]

Спасибо большое за ответы! Сколько стоят услуги по ведению данных дел в суде? (можно в личку).

Если я включу затраты на юриста в сумму искового заявления, то суд принимает положительное решение по взысканию данной суммы с ответчика? 

 

 

[Ptichka3037]

При подаче иска необходимо сделать правильный расчет исковых требований

отдельно посчитать неустойку

отдельно штраф за неудовлетворение Застройщиком  требований потребителя в добровольном порядке

отдельно сумму компенсации морального вреда

и отдельно судебные расходы включая расходы на услуги представителя

в итоге получиться более менее реальная сумма.

При этом вы должны учитывать соразмерность требований реалиям. Посмотрите судебную практику вашего района, вы как потребитель вправе выбирать в какой суд подавать иск по месту вашего жительства или по месту нахождения застройщика. Если по практике сложилось, что суды к примеру вашего района присуждают наибольшую сумму неустойки, туда и обращайтесь.

При этом не стоит забывать. что при частичном удовлетворении имущественных исков, ответчик вправе так же заявить о возмещении судебных расходов в части отказанной истцу. 

Не стоит мечтать о больших суммах. Поскольку если судить логически, то если суд каждому дольщику присудит выплатить за счет Застройщика по 1 000 000 рублей (условно) тогда есть вероятность банкротства Застройщика.

На практике есть случаи когда суды взыскивают крупные суммы с застройщика, но это единичные случаи. В среднем 300 000 рублей.

Финишным моментом подсчета количества дней является дата подписания Акта приема-передачи объекта, поскольку даже если застройщик и уведомил вас о готовности передать вам объект, не факт, что вы его примете, ведь при осмотре могут быть выявлены недостатки. которые застройщик обязан устранить. Кроме того. при подписании акта прима -передачи объекта долевого строительства, внимательно ознакомьтесь с его проектом, бывают случаи, когда застройщики включают пункты об отсутствии к ним со стороны дольщика финансовых и иных претензий. Поэтому, если застройщик отказывается исключать данный пункт. при подписании акта, необходимо собственноручно об этом указать: "финансовые притенении имеются"

Что касается юриста нужен или нет?

Каждое дело в суде надо вести. мало быть правым в нашей стране. это надо еще доказать. В Краснодаре к примеру имеется ряд компаний работающих в этом направлении на результат, то есть оплата их работы осуществляется после взыскания с застройщика.

Изменено 17 апреля, 2017 пользователем Любовь Викторовна

[Ptichka3037]

В 21.03.2017 в 21:39, dimasi83 сказал:

Если я включу затраты на юриста в сумму искового заявления, то суд принимает положительное решение по взысканию данной суммы с ответчика? 

заявление о возмещении судебных расходов можно подать как при рассмотрении дела. так и после вынесения решения суда

[Assol66]

1 час назад, Любовь Викторовна сказал:

При подаче иска необходимо сделать правильный расчет исковых требований

отдельно посчитать неустойку

отдельно штраф за неудовлетворение Застройщиком  требований потребителя в добровольном порядке

Про неустойку согласна, а как Вы предлагаете считать штраф, если он взыскивается в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Вы что, заранее знаете, сколько суд присудит Вам неустойки? К тому же штраф взыскивается не зависимо от того, заявлялось ли данное требование.

1 час назад, Любовь Викторовна сказал:

При этом не стоит забывать. что при частичном удовлетворении имущественных исков, ответчик вправе так же заявить о возмещении судебных расходов в части отказанной истцу.

поправлю, если иск подается только по неустойке, то уменьшение размера неустойки по ст.333 ГК РФ не является частичным удовлетворением исковых требований и, соответственно, не влечет уменьшения судебных расходов.

Изменено 17 апреля, 2017 пользователем Assol66

[Ptichka3037]

18 минут назад, Assol66 сказал:

Про неустойку согласна, а как Вы предлагаете считать штраф, если он взыскивается в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Вы что, заранее знаете, сколько суд присудит Вам неустойки? К тому же штраф взыскивается не зависимо от того, заявлялось ли данное требование.

Странная у вас логика, вы ж сами просите разжёвывать. может человек не знает. лишним уж точно не будет. Как же вы тогда советуете цену иска определять если заранее ни кто не знает что присудит суд?

А предлагаю просто и посчитать

если условно

1000 000 -р. сумма неустойки

50%(штраф) от суммы неустойки 500 000р.

100 000р. компенсация морального вреда

50 000 р. судебные расходы на услуги представителя.

Итого: 1 650 000р. 

Все суммы условные, их доказывать нужно с помощью договора и прочих обстоятельств, конечно расходы на услуги представителя тоже взыскиваются в разумных пределах и часто не всю заявленную сумму суд присуждает, 

однако для того, чтобы человек ориентировался что- к чему и на что рассчитывать, лучше составить полный расчет. при этом понимать, что суд уменьшив размер неустойки(при заявлении об этом ответчика) уменьшится и штраф. Хотя вы правы в том, что штраф присуждается автоматически.

18 минут назад, Assol66 сказал:

Про неустойку согласна, а как Вы предлагаете считать штраф, если он взыскивается в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Вы что, заранее знаете, сколько суд присудит Вам неустойки? К тому же штраф взыскивается не зависимо от того, заявлялось ли данное требование.

поправлю, если иск подается только по неустойке, то уменьшение размера неустойки по ст.333 ГК РФ не является частичным удовлетворением исковых требований и, соответственно, не влечет уменьшения судебных расходов.

рекомендую говорить не поправлю. а уточню, если иск подается только по неустойке

Изменено 17 апреля, 2017 пользователем Любовь Викторовна

[Assol66]

10 минут назад, Любовь Викторовна сказал:

Как же вы тогда советуете цену иска определять если заранее ни кто не знает что присудит суд?

А Вы что наивно полагате, что сумма штрафа, судебные расходы, сумма морального вреда входит в сумму иска? 

Изменено 17 апреля, 2017 пользователем Assol66

[Assol66]

1 час назад, Любовь Викторовна сказал:

рекомендую говорить не поправлю. а уточню,

Когда я захочу уточнить, я нипишу "уточню, в данном случае, я Вас поправляю.

[Ptichka3037]

5 часов назад, Assol66 сказал:

Когда я захочу уточнить, я нипишу "уточню, в данном случае, я Вас поправляю.

не интересно вам отвечать вообще, поправьте свою орфографию сначала, а потом людей поправляйте

[Assol66]

46 минут назад, Любовь Викторовна сказал:

не интересно вам отвечать вообще

Не интересно или нечего?

 

46 минут назад, Любовь Викторовна сказал:

поправьте свою орфографию сначала, а потом людей поправляйте

Первый вопрос: что же не так с моей орфографией? Второй,  как моя орфография согласуется с Вашими комментариями на форуме?

Изменено 17 апреля, 2017 пользователем Assol66

[Ptichka3037]

я же вам написала, с вами дискутировать не интересно, выберите себе другого собеседника

[Assol66]

1 минуту назад, Любовь Викторовна сказал:

я же вам написала, с вами дискутировать не интересно, выберите себе другого собеседника

Здесь никто не ищет себе собеседников и уж тем более я. "Поболтать" мне и в реальной жизни хватает. Вы пришли на юридический форум, пытаетесь давать юридические советы, порой,  не совсем грамотные и еще хотите, что бы Вас здесь никто не поправлял. Люди же полагаются на Вашу грамотность. Их нельзя обманывать.

[Ptichka3037]

Второй раз уже прошу вас привести конкретный пример и кроме болтовни от вас больше ничего нет. 

Почитайте правила сайта.

Только что, Assol66 сказал:

Здесь никто не ищет себе собеседников и уж тем более я. "Поболтать" мне и в реальной жизни хватает. Вы пришли на юридический форум, пытаетесь давать юридические советы, порой,  не совсем грамотные и еще хотите, что бы Вас здесь никто не поправлял. Люди же полагаются на Вашу грамотность. Их нельзя обманывать.

 

и еще, вы пытаетесь косвенно обвинить меня в обмане людей, скучно жить?

И где критерии вашей грамотности?

Вы не модератор поэтому успокойтесь

Есть администрация, которая сама  решает, если публикации не в тему или содержит признаки ст. 159 УК РФ могут  удалить без предупреждения 

Вы тут с какого боку? Много на себя берете.

[пион]

Девочки, может прекратите клинч?

Опровергаете Президента ? НЕ скучно, девочки!

[Ptichka3037]

у меня психика довольно устойчивая, но обвинения в неграмотности и в обмане людей это перебор, даже со стороны ЗВЕЗДЫ.

Работаю в юриспруденции  13 лет и еще ни один клиент не пожаловался, что я его обманула.

Думаю многие согласятся, что у каждого дела свои нюансы, как и у каждого юриста своя точка зрения, один смотрит на дело так, а другой эдак. Кроме того, думается, что согласно правилам форума данная площадка как раз для дискуссий предназначена, а не для консультаций. Сложно говорить о юридических последствиях со слов, не видя документов(за исключением). те кто практикуют, знают, что люди могут говорить многое, а на деле при проверке фактов, могут всплыть совсем другие обстоятельства. Поэтому полезно порассуждать, на определенные темы с профессионалами и просто с людьми, которые сталкивались с похожими ситуациями.

не думаю, что мои советы к примеру пойти к нотариусу или адвокату с документами  неграмотные.

 

Пион спасибо за внимание.

[Assol66]

2 минуты назад, Любовь Викторовна сказал:

нет не полагаю. Еще вопросы есть?

Тогда с какой целью Вы все это сплюсовали?

 

22 часа назад, Любовь Викторовна сказал:

сли условно

1000 000 -р. сумма неустойки

50%(штраф) от суммы неустойки 500 000р.

100 000р. компенсация морального вреда

50 000 р. судебные расходы на услуги представителя.

Итого: 1 650 000р. 

 

[Ptichka3037]

21 час назад, Любовь Викторовна сказал:

для того, чтобы человек ориентировался что- к чему и на что рассчитывать,

 

ну и для того, чтобы вам не скучно было

12 часа назад, Любовь Викторовна сказал:

я же вам написала, с вами дискутировать не интересно, выберите себе другого собеседника

 

[dimasi83]

В итоге нанял опытного юриста. Документы подали именно в тот районный суд, который выносит максимальное количество положительных решений в пользу истцов. Расходы на юриста включили в сумму иска. Суд удовлетворил наши требования требования в полном объеме.  На заседаниях я даже не появлялся (хотя очень хотелось все сделать самому, от составления искового заявления до участия в судебных заседаниях - банально не было времени этим заниматься). Из крупных телодвижений предстоит поездка в суд за получением исполнительного листа.

Если заглянуть немного глубже в суть процесса, то наличие на руках исполнительного листа не означает на 100%, что истец увидит деньги на своем счету. Ведь стройфирмы могут держать деньги на счетах других ООО (своих клонов), чтобы уходить от выплат и штрафов по неустойкам.

Также хотел уточнить по вопросу уплаты НДФЛ в размере 13%  с полученной неустойки и штрафа. Если я это не сделаю, то как налоговая сможет отследить получение мной данного вида дохода. Или налоговой подскажет застройщик, который совершит выплаты на мое имя неустойки и штрафа?

И еще раз хочу поблагодарить организаторов и участников данного ресурса за своевременные и грамотные ответы на поставленные вопросы!!!

Изменено 3 февраля, 2018 пользователем dimasi83

[Assol66]

застройщик, как налоговый агент может направить в налоговую информацию о получении вами дохода в виде неустойки

[dimasi83]

Может направить или обязательно направит?

[dimasi83]

Все таки повторю вопрос, направит или обязательно направит?

И еще хочется понять, как налоговая будет взыскивать положенную сумму с полученного дохода  (полученной неустойки и штрафа), если например у меня не будет денег на счетах?

[Ptichka3037]

В 22.02.2018 в 23:11, dimasi83 сказал:

И еще хочется понять, как налоговая будет взыскивать положенную сумму с полученного дохода  (полученной неустойки и штрафа), если например у меня не будет денег на счетах?

После истечения сроков для оплаты установленных в требовании об уплате налога, направит приставам Постановление о взыскании для исполнения, а те в свою очередь наложат арест на имущество, на которое можно наложить арест, установят свой срок для оплаты +  исполнительный сбор.

Если в срок не оплатите продадут арестованное имущество с торгов на сумму налога + исполнительный сбор.